Política financeira dupla de capacitação: o mercado imobiliário de Pequim, Xangai e Shenzhen aquece com entusiasmo

O repórter deste jornal, Li Bing, Xiong Yue

A maré de primavera está em movimento, o calor vai-se transmitindo aos poucos.

Uma “corrente quente” no mercado imobiliário de primeira linha está a ganhar impulso, e a tendência de estabilização do mercado torna-se cada vez mais clara. Alinhando-se com a orientação estratégica de “promover um desenvolvimento de elevada qualidade do setor imobiliário” no “15.º plano quinquenal até ao 5.º e 15.º” e tendo como referência o despacho do relatório de trabalho do Governo de 2026 para “dedicar esforços a estabilizar o mercado imobiliário”, as políticas orientam e a prática financeira faz-se também na mesma direção, continuando a ativar o mercado de primeira linha e promovendo um ciclo virtuoso no setor imobiliário.

A 25 de fevereiro de 2026, cinco departamentos, incluindo a Comissão Municipal de Habitação e Construção Urbana e Rural de Xangai, divulgaram o “Aviso sobre mais otimizações e ajustamentos das políticas imobiliárias desta cidade” (doravante “o Aviso”). Até 25 de março, esta nova política já foi implementada há exatamente 1 mês. Dados do Instituto de Pesquisa Lianjia de Xangai mostram que, entre 1 e 23 de março de 2026, foram transacionadas 22.400 unidades de habitações usadas em Xangai, o que representa um aumento de 11% no volume de vendas face ao mesmo período de 2025. Não só em Xangai: atualmente, em Pequim, Xangai e Shenzhen, as três cidades já reduziram simultaneamente as taxas dos empréstimos para habitação pessoal e as percentagens de entrada; as medidas otimizadas “por cidade” foram implementadas plenamente e as políticas relevantes já entraram numa fase de observação estável.

O repórter do “Diário do Securities” deslocou-se especialmente às três cidades, Pequim, Xangai e Shenzhen, para realizar uma investigação presencial. Em conversas frente a frente com participantes múltiplos do mercado — profissionais das instituições financeiras, mediadores imobiliários, residentes que compram casa e proprietários que vendem — apurou-se, de forma abrangente, a situação real do mercado de primeira linha. Com base na investigação consolidada, o mercado imobiliário nas zonas centrais das três cidades já apresenta uma tendência de estabilização. A procura essencial de compra com recurso a empréstimo e a procura de melhoria tornaram-se, neste momento, a força principal das transações do mercado.

Políticas e finanças: impulso conjunto

Reduzir de forma efetiva os custos de aquisição

No quadro das políticas macroeconómicas, Pequim, Xangai e Shenzhen lançaram políticas de flexibilização do mercado imobiliário adaptadas às condições locais — desde o relaxamento de restrições à compra, à otimização das políticas de empréstimos comerciais, até ao reforço do apoio através do fundo de previdência para habitação — apoiando de forma precisa as necessidades habitacionais razoáveis dos residentes, de modo a formar uma força conjunta de políticas.

O referido “Aviso” mostra que as políticas em sete aspetos, incluindo restrições à compra de habitação, empréstimos por fundo de previdência e imposto pessoal sobre habitação, foram otimizadas e ajustadas. Com base nisso, as políticas de crédito para imóveis comerciais locais foram ainda mais otimizadas. Desde 16 de março, a percentagem mínima de entrada dos empréstimos para compra de imóveis comerciais em Xangai (incluindo “habitações para fins comerciais e residenciais”) foi ajustada para não ser inferior a 30%.

O responsável do Instituto de Pesquisa Lianjia de Xangai, Li Gen, ao conceder uma entrevista ao repórter do “Diário do Securities”, disse: “Atualmente, o volume médio diário de visitas nas mediações da Lianjia de Xangai aumentou 30% face ao período anterior à nova política do mercado imobiliário; o número médio diário de novos clientes aumentou 51%; a confiança dos clientes em entrar no mercado melhorou de forma claramente evidente face ao período anterior à nova política. Tanto as visitas como as transações estão extremamente ativas.”

Pequim, por sua vez, publicou em 2025, em momentos distintos, dois documentos de avisos com mais otimizações e ajustamentos de políticas imobiliárias relacionadas. A 8 de agosto de 2025, o Governo relaxou as restrições de compra fora do quinto anel: na zona fora do quinto anel, ao comprar habitações para comercialização (incluindo habitações novas comercializadas e habitações usadas), não há limite de número de unidades. A 24 de dezembro de 2025, a Comissão Municipal de Habitação e Construção de Pequim e outros departamentos divulgaram novamente uma nova política do mercado imobiliário: ajustaram o prazo de contribuição de seguro social anual ou de imposto sobre rendimento pessoal, para famílias de residentes não registados na cidade ao comprar habitações comerciais dentro e fora do quinto anel, e, quanto ao mecanismo de definição de taxas de juro, deixaram de distinguir a primeira habitação e a segunda habitação.

O repórter soube junto de vários grandes bancos estatais que, neste momento, em Pequim, os empréstimos comerciais para habitação têm como referência de pricing o LPR (3,50%) com prazo de 5 anos ou mais, e as taxas efetivamente executadas por vários bancos situam-se geralmente em torno de 3,05%. Através de cálculos do repórter, verificou-se que, por exemplo, ao comprar uma segunda habitação na zona dentro do quinto anel, para um empréstimo de 1 milhão, amortizando em 30 anos em prestações de capital em valores constantes (em montante igual de capital), comparando com a taxa de 3,45% executada antes de 24 de dezembro de 2025, após a nova política, a prestação mensal pode ser reduzida em mais de cem yuans, e o total de montante a pagar ao longo do prazo pode poupar dezenas de milhares de yuans.

Shenzhen passou a implementar, desde 6 de setembro de 2025, medidas para otimizar e ajustar políticas imobiliárias, incluindo a otimização de políticas de crédito para empréstimos de habitação pessoal. Nesse âmbito, a taxa de juros dos empréstimos comerciais deixa de distinguir a primeira habitação e a segunda habitação.

“Desde o ano passado, as cidades de primeira linha emitiram em série medidas de controlo para reduzir a percentagem de entrada, baixar a taxa de juros dos empréstimos, otimizar restrições à compra e ao crédito, entre outras. Estas medidas baixaram efetivamente o patamar de entrada para os residentes comprarem casa e formaram uma combinação de apoio financeiro com forte poder. Isso impulsionou a reparação marginal do sentimento de mercado.” O diretor-geral do Departamento de Pesquisa de Índices do Instituto de Pesquisa Zhongzhi, Cao Jingjing, disse ao repórter do “Diário do Securities”, “Quanto às razões, por um lado, a nova política começa a surtir efeito, impulsionando de forma eficaz a libertação da procura potencial de compra; por outro lado, os preços nos segmentos de qualidade das cidades centrais aproximaram-se gradualmente de níveis razoáveis. Atualmente, o mercado exibe uma clara característica de diferenciação estrutural: a atividade de transação é mais elevada em projetos de qualidade nas áreas centrais, enquanto persiste pressão de inventário nas zonas nos arredores.”

A soma de várias combinações de políticas com capacitação financeira tem levado a que a atividade de transação no mercado imobiliário de primeira linha continue a aumentar. A 16 de março, o Instituto Nacional de Estatística publicou os dados sobre a variação dos preços de venda de habitações comerciais nos 70 principais cidades entre 1, mostrando que o ritmo de queda das vendas de 70 cidades foi-se estreitando continuamente.

Segundo os dados do Instituto Nacional de Estatística, em fevereiro, o preço de venda de novas habitações comerciais nas cidades de primeira linha na variação mensal mudou de uma descida de 0,3% no mês anterior para estabilidade. Entre elas, Pequim e Xangai subiram 0,2% cada, Guangzhou manteve-se estável, e Shenzhen desceu 0,3%. Em termos de habitações usadas, o preço de venda nas cidades de primeira linha na variação mensal caiu 0,1%, com a amplitude de queda a estreitar em 0,4 pontos percentuais face ao mês anterior, sendo que Pequim e Xangai subiram respetivamente 0,3% e 0,2%.

“Pelos dados objetivos, o mercado imobiliário das cidades de primeira linha já mostrou um desempenho positivo. Em especial, o ajustamento dos preços e a libertação do efeito das políticas já produziram um efeito integrado muito bom.” O vice-diretor do Instituto de Pesquisa Imobiliária Yiju de Xangai, Yan Yuejin, disse ao repórter do “Diário do Securities”. No que diz respeito a Xangai, a expansão das transações neste ciclo não foi impulsionada por um único fator, mas sim o resultado de uma sobreposição de vários fatores favoráveis: primeiro, os benefícios da política continuam a ser libertados de forma eficaz; as finanças apoiam com “drenagem” precisa e fornecem uma forte força motriz ao mercado; segundo, os ajustamentos dos preços estão no lugar, com a confiança a ser gradualmente reparada; terceiro, existe de forma objetiva procura potencial.

Mediadores: “ficar mais ocupados”

Acompanhar o calor do mercado imobiliário de primeira linha

“As flores e a folhagem ao sol florescem na primavera”, são os mediadores imobiliários de compra e venda em primeira linha que conseguem mais sensivelmente captar o calor do mercado imobiliário. Com o impulso das novas políticas, a atividade de transação no mercado imobiliário de Pequim, Xangai e Shenzhen aumentou de forma notória.

“Às sete da manhã comi três ovos e estive ocupado até lá pelas oito e tal da noite.” A experiência pessoal do vendedor de habitação nova Li Kai (pseudónimo), de Pequim, mostra de forma vívida o calor do mercado após a implementação da nova política. Ele reconheceu que, apenas no sábado, conseguiu concluir 7 contratos assinados; até o almoço teve de ser reservado com antecedência. A situação de Li Kai não é caso isolado, mas sim uma situação comum entre mediadores imobiliários em Pequim, Xangai e Shenzhen.

Quando a noite cai, numa agência imobiliária no Distrito Xicheng, em Pequim, as luzes permanecem acesas. As três salas de assinatura estão cheias, sem lugares vagos. Na parede estão penduradas inúmeras faixas e bandeirolas de agradecimento trazidas por proprietários e compradores; na área de impressão, os contratos de transação de casas continuam a ser produzidos sem parar, transmitindo o ritmo e a sensação de intensa correria. Zhang Li (pseudónimo), mediadora de habitações usadas em Pequim, disse na entrevista que as chamadas de consulta e as marcações de visitas se sucedem uma após outra. Ela contou ao repórter que, recentemente, aumentaram de forma evidente as necessidades de marcação de visitas por parte dos clientes, a listagem por parte dos proprietários e também as consultas sobre políticas. As boas notícias internas sobre transações na loja aparecem repetidamente no ecrã. Apenas no dia 14 de março, o volume de transações da região ultrapassou 170 pedidos; entre eles, 4 grandes áreas tiveram mais de 5 transações, e 9 grandes áreas tiveram 4 transações.

Do outro lado do mundo, em Xangai, os mediadores imobiliários também estão ocupados. Mesmo já tendo passado das nove da noite, o mediador Chen Jun (pseudónimo) continua a responder às consultas dos clientes para visitas às casas. Ele disse que, desde o início do ano, o ritmo do mercado acelerou claramente; as consultas e os números de visitas têm vindo a aumentar continuamente. No próprio dia em que o “Aviso” foi implementado, os colegas da indústria organizaram rapidamente a interpretação e fizeram a divulgação e promoção; a procura de consulta por parte dos clientes aumentou ainda mais e, nos bairros dentro do anel central, os imóveis com melhor relação qualidade-preço nas transações ficaram particularmente ativos.

De acordo com dados fornecidos ao repórter do “Diário do Securities” por um mediador de uma certa plataforma de transações imobiliárias, apenas no dia 14 de março, o volume de transações de habitações usadas em Xangai nessa plataforma ultrapassou 1.400 unidades.

Por trás dessa correria, está a mudança proativa do setor de mediação. Ao visitar, o repórter constatou que várias agências imobiliárias reforçaram a formação sobre políticas, garantindo que os mediadores dominem com precisão a política mais recente e dominem de forma熟練 conteúdos centrais, como percentagens de entrada e ajustes nas taxas de juros dos empréstimos. As imagens de mediação imobiliária ocupada tornaram-se a anotação mais intuitiva e viva do reaquecimento do mercado imobiliário no momento atual.

As duas pontas das transações têm considerações próprias

Apoiar de forma robusta o desenvolvimento estável da cadeia industrial

O principal benefício das novas políticas do mercado imobiliário não beneficia apenas quem compra casa; beneficia em profundidade o ecossistema inteiro do mercado imobiliário, injetando uma forte força motriz no ciclo virtuoso da indústria. No lado das políticas, aplicam-se medidas de forma precisa e impulsionam-se ações “por cidade” para consolidar uma base estável; no lado financeiro, faz-se “drenagem” precisa e ação proativa para formar uma força conjunta, promovendo que a indústria avance de forma constante rumo a um desenvolvimento de elevada qualidade e concretizando um ciclo fechado positivo do ecossistema do mercado imobiliário.

A perceção de quem tem procura essencial de compra é que há mais casas “ao alcance”. Li Hui, que trabalha em Pequim, começou a visitar casas no início de 2025 e, devido a limitações de orçamento, hesitou durante algum tempo. Antes, só conseguia suportar uma habitação de um quarto; após a introdução da nova política, agora consegue comprar uma pequena casa de dois quartos. Recentemente, está a preparar-se para avançar com a compra.

Liu Hong, trabalhador residente no distrito de Minhang, em Xangai, também reconheceu que, entre os seus colegas e amigos que não têm registo de residente em Xangai, têm aumentado os debates sobre compra de casa. “Agora há benefícios de política; alguns amigos também estão a observar aos poucos, para verem imóveis adequados.”

Os grupos com procura de melhoria, aproveitando o impulso da política, otimizam as condições habitacionais. A libertação da procura de troca não só dinamiza o stock de casas existente, como também melhora a fluidez do mercado, ajudando o ecossistema a formar um ciclo virtuoso de “vender o antigo e comprar o novo”. Wang Zongxu, de Shenzhen, planeia comprar uma habitação usada; ele disse: “Neste momento ainda estou a observar, principalmente por causa da procura de melhoria. Quero trocar por uma casa na zona central; para mim, isto é uma configuração de ativos relativamente estável.”

Correspondendo ao facto de os compradores entrarem ativamente no mercado, a mentalidade dos vendedores também sofreu mudanças subtis sob a influência da nova política. Entre os vendedores com procura de troca, alguns tornam-se respostas proativas à nova política: aproveitam o calor do mercado para listar as casas e concederem descontos moderados, esperando vender o mais rápido possível para concretizarem a troca; há também parte dos vendedores que listam apenas para realizarem dinheiro e saírem do mercado, enriquecendo o nível de oferta em diferentes camadas.

O repórter do “Diário do Securities” já acompanhou uma conversa com um comprador, Zhang Jun, para discutir uma habitação usada pretendida. O preço anunciado dessa casa era de 5,28 milhões de yuans. Antes da negociação, o mediador revelou que, de acordo com o preço psicológico do proprietário, o preço da venda poderia baixar para menos de 5 milhões de yuans. No entanto, durante o processo de negociação, a atitude do proprietário mudou de forma clara: evidenciou-se uma mentalidade de “segurar à venda” (“惜售”). O proprietário afirmou inequivocamente que não venderia por preço inferior a 5 milhões de yuans. A conversa durou menos de uma hora e a transação não foi concretizada. Porém, o sentimento de alguns proprietários de “segurar à venda” reflete, por um lado, a confiança do mercado estar a ser reparada gradualmente.

Zhang Li disse ao repórter que, de facto, o volume de transações na área que ela gere voltou a subir, mas os preços das casas não registaram uma subida generalizada; apenas em alguns segmentos de zonas centrais os preços dos imóveis de qualidade apresentaram uma tendência de ligeiro aumento.

No conjunto, após a implementação da nova política, a atividade do mercado imobiliário em Pequim, Xangai e Shenzhen continua a aumentar. Seja para troca, realização de dinheiro ou simplesmente para observar, as entidades do mercado estão a procurar a melhor solução com base nas suas próprias necessidades. Estas ações diversificadas do mercado constituem em conjunto um ecossistema saudável e ordenado; e o aumento de atividade, juntamente com o retorno racional das transações, reforça ainda mais a tendência de estabilização do mercado.

Na perspetiva de Cao Jingjing, a otimização desta ronda de políticas apresenta características de “aplicar por cidade e executar com drenagem precisa”, trabalhando em conjunto para reduzir de forma efetiva o limiar de compra, através do relaxamento gradual das qualificações de compra e da descida dos custos de financiamento.

Ainda mais importante: como um importante ponto de apoio para estabilizar e recuperar o mercado imobiliário de primeira linha, a reparação da estabilização irá libertar sinais positivos de forma contínua ao mercado, ajudando a consolidar a base de todo o mercado imobiliário.

“De momento, a estabilização do mercado imobiliário de primeira linha já traz efeitos positivos para a cadeia industrial dos seus upstream e downstream. Por exemplo, tomando Xangai como referência, no mercado de habitações usadas das zonas centrais a atividade de transação tem permanecido elevada e isto impulsiona diretamente o rápido crescimento de negócios subsequentes como decoração de casas, mobiliário e eletrodomésticos.” Yan Yuejin disse que, quando o mercado imobiliário se encontra em bom rumo e a situação de fundos das empresas melhora, em conjunto com a melhoria das necessidades das pessoas por habitação de maior qualidade, também será gerada procura adicional para áreas emergentes como IA e robôs.

Duan Juan, investigadora sénior do Instituto de Pesquisa do Banco SuShang, disse: “A cadeia da indústria imobiliária é longa: desde materiais de construção e construção, até à decoração e eletrodomésticos, abrangendo várias categorias. A estabilização do mercado imobiliário não é apenas a retoma das transações; é também a recuperação de toda a cadeia industrial e o impulso ao consumo. Este tipo de feedback positivo em múltiplas dimensões vai-se melhorando continuamente o ecossistema do mercado imobiliário, formando um ciclo virtuoso de ‘estabilização do mercado, recuperação da cadeia industrial, upgrade do consumo e otimização do ecossistema’.”

Para os compradores, Duan Juan recomenda que, em primeiro lugar, se satisfaçam as necessidades habitacionais; em segundo lugar, se considere a capacidade de compra, sendo crucial agir de acordo com as possibilidades e aumentar a consciência de proteção dos direitos; em terceiro lugar, atentar nos custos adicionais, que devem ser planeados e coordenados globalmente; em quarto lugar, acompanhar atempadamente a nova política, para usufruir do apoio relacionado.

Com políticas e finanças a atuarem em duas direções, não só se reduz eficazmente o limiar de compra para os residentes, como também se desempenha um papel importante no alívio da pressão de liquidez das promotoras imobiliárias e no impulso à recuperação da cadeia industrial a montante e a jusante da indústria imobiliária. Isto injeta uma força motriz duradoura para um ciclo virtuoso do ecossistema imobiliário e um desenvolvimento de elevada qualidade.

(Editora: Wen Jing)

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