A taxa de condomínio de 0,5 yuan/m2 leva a uma "circularidade de ações judiciais" no bairro

本文转自：半岛晨报

0,5 €/m2 de taxas de condomínio fazem o bairro cair num “processo em ciclo”

Após mediação coordenada e diversificada, a administração do condomínio efectuou correcções; a taxa de pagamento voluntário subiu de 60% para 90%

Viver em harmonia e trabalhar para o bem comum é o desejo mais simples do povo. Os serviços de condomínio estão relacionados com a felicidade e a sensação de ganho das pessoas. Pouco depois do Ano Novo Chinês, uma empresa de condomínio em Dalian apresentou uma acção no Tribunal da Zona de Alta Tecnologia, pedindo a cobrança de pagamentos em atraso junto de 31 condóminos. Os condóminos, por sua vez, deduziram reconvenção, exigindo a correcção dos serviços. Nos últimos anos, os litígios ligados aos serviços de condomínio têm vindo a aumentar; em alguns bairros, as divergências entre os condóminos e as empresas de condomínio se agudizaram, tornando-se uma “preocupação constante” no governo de base. Em Julho de 2025, o Tribunal Popular da Zona de Desenvolvimento de Alta Tecnologia de Dalian e a Associação de Gestão de Propriedades de Dalian, bem como a Direcção de Construção e Habitação da Zona de Alta Tecnologia, assinaram conjuntamente o 《Acordo de Cooperação para a Resolução Articulada de Litígios de Serviços de Condomínio》, explorando uma nova via de governação da origem dos conflitos através da participação diversificada e da ligação coordenada. Foi precisamente a coordenação diversificada que permitiu que este litígio de condomínio saísse do impasse do “processo em ciclo”, realizando a transformação de “discutir em tribunal” para “governar em conjunto para uma vida estável”.

Imbróglio: a cobrança difícil e os serviços insuficientes entrelaçam-se   O bairro cai num impasse de “duas perdas”

Um certo bairro na Zona de Alta Tecnologia de Dalian foi construído em 2000; tem cerca de 1 600 proprietários. Destes, os proprietários idosos representam mais de metade; existe também um certo número de inquilinos. A partir de Maio de 2019, uma empresa de condomínio entrou para prestar serviços, com a taxa de 0,5 yuan por metro quadrado de condomínio. Na prática, a taxa de cobrança era de 60% e alguns proprietários mantiveram pagamentos em atraso de forma prolongada desde 2020.

A empresa de condomínio queixou-se de estar com falta de fundos e disse que “nem sequer é fácil pagar os salários aos funcionários, quanto mais melhorar a qualidade do serviço”; por outro lado, os proprietários reclamaram que “os serviços não acompanham, o dia inteiro só se focam em cobrar”. Pouco depois do Ano Novo Chinês de 2026, a empresa de condomínio apresentou no Tribunal da Zona de Alta Tecnologia uma acção contra 31 proprietários para cobrar os pagamentos em atraso. Os proprietários deduziram imediatamente reconvenção, exigindo a correcção dos serviços. Ambas as partes ficaram presas num ciclo maligno “serviço insuficiente—cobrança difícil—serviço ainda pior”.

Entrar na questão: a justiça tem temperatura   Encontrar o nó com “prospecção abrangente”

Após aceitar o caso, o Tribunal da Zona de Alta Tecnologia não se limitou a tratar o processo como de costume; em vez disso, lançou rapidamente o mecanismo de resolução articulada de litígios de condomínio. O juiz e os mediadores da Comissão Popular de Mediação de Litígios de Condomínio de Dalian conduziram conjuntamente uma mediação preliminar. Tendo em conta o facto de o bairro ter muitos proprietários idosos, foi adoptado o método de “prospecção abrangente”: com paciência, ouviram as exigências de cada proprietário, registando detalhadamente as opiniões e organizando três questões de natureza comum: a higiene nos corredores e entradas de prédios deixa muito a desejar; a acumulação de objectos volumosos afecta a circulação e a segurança contra incêndios; a gestão do parque de estacionamento é caótica, com veículos de fora a ocupar lugares e a bloquear as vias de segurança contra incêndios; a higiene nas áreas comuns exteriores é fraca, e as fezes de animais de estimação afectam a experiência de habitação.

Durante a escuta e a comunicação, o juiz e os mediadores foram, passo a passo, ganhando a confiança dos proprietários, preparando uma base sólida para a resolução posterior do litígio.

Quebrar o impasse: autodisciplina da indústria e supervisão administrativa em coordenação   Promover que as correcções funcionem e sejam eficazes

Depois de encontrar o nó, a Associação de Gestão de Propriedades de Dalian e a Direcção distrital de Construção e Habitação intervieram prontamente. Em simultâneo, exerceram força dos dois ângulos—autodisciplina da indústria e supervisão administrativa—para orientar a empresa de condomínio a encarar as falhas no serviço e a responder de forma proactiva a exigências razoáveis dos proprietários. Com a supervisão, coordenação e sugestões de várias partes, a empresa de condomínio avançou rapidamente com as correcções: em conjunto com a comunidade, procedeu a uma limpeza abrangente das áreas públicas e dos corredores; estabeleceu um mecanismo duradouro de limpeza regular; instalou e pôs em funcionamento um sistema automático de reconhecimento de veículos, controlando estritamente os veículos de fora e aliviando eficazmente o problema do estacionamento difícil para os proprietários; criou placas de aviso de criação responsável de cães, acrescentou contentores de lixo no exterior e orientou os proprietários a manterem conscientemente o ambiente público.

Após um mês de correcção concentrada, o nível global dos serviços de condomínio no bairro melhorou de forma evidente. Com a taxa de 0,5 yuan por metro quadrado, foi disponibilizada uma qualidade de serviço superior ao esperado. A atitude dos proprietários mudou de forma clara. Até ao momento, entre 31 litígios, 19 foram resolvidos com sucesso por mediação, com uma taxa de sucesso de mediação de 61%; os restantes litígios também estão a ser resolvidos de forma ordenada. A taxa de pagamento voluntário das taxas de condomínio no bairro subiu de 60% para 90% de forma significativa; a antiga “oposição” está a dar lugar à “confiança mútua”.

Novo contexto: a capacitação através de um sistema e a governação plurilateral   Desenhar um “círculo de coesão” no governo de base

Os interesses do povo não têm pequenas coisas. Os serviços de condomínio de um bairro dizem respeito a milhares de famílias. De “discutir em tribunal” para “governar em conjunto para uma vida estável”, é testado o compromisso judicial de “agir como se fosse em causa própria”; é validada a eficácia de governação da coordenação diversificada. Em Julho de 2025, o Tribunal Popular Municipal Intermédio de Dalian, o Gabinete Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural, o Departamento de Trabalho Social do Comité do Partido Municipal e o Gabinete Judicial, em conjunto, emitiram 《Lista de tarefas e departamentos de responsabilidades para promover a resolução de conflitos e litígios no domínio dos serviços de condomínio em Dalian》, abordando 12 aspectos, incluindo: aperfeiçoar o sistema de avaliação de crédito das empresas prestadoras de serviços de condomínio;规范izar o mecanismo de saída; promover a divulgação das informações de cobrança; criar e alargar canais para reclamações e denúncias; estabelecer e aperfeiçoar o mecanismo de mediação popular de quatro níveis; julgar com base na lei e de acordo com os procedimentos os casos de incumprimento relacionados com as taxas de condomínio, etc. Assim, foi construída de forma sistemática uma estrutura institucional para a governação da origem dos litígios de condomínio e para a resolução diversificada.

Com o sistema como base, com a coordenação como essencial, e com as condições de vida do povo como fundamento. A prática de Dalian mostra que, quando várias forças—judiciais, administrativas, da indústria, das comunidades—se juntam para formar sinergia, os litígios de condomínio podem efectivamente sair do impasse do “processo em ciclo”, alcançando verdadeiramente a transformação de “discutir em tribunal” para “governar em conjunto para uma vida estável”, fazendo com que as pessoas sintam, à porta de casa, a justiça e a “temperatura” da governação.

宋玉娇

Meia Ilha Morning Post e vídeo de 39 graus

Repórter Yue Yuyan