O preço da Macerich (MAC) reflete os seus resultados recentes mistos e a perspetiva do fluxo de caixa

Simply Wall St

Seg, 16 de fevereiro de 2026 às 8:11 GMT+9 6 min de leitura

Neste artigo:

MAC

+3,99%

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Se está a perguntar se a Macerich, a cerca de US$18,52, é uma pechincha, está justamente avaliada ou é algo a evitar, está no sítio certo para obter uma visão clara do que esse preço das ações pode realmente significar.

A ação teve um percurso misto, com uma queda de 5,6% nos últimos 7 dias, uma queda de 1,2% ao longo de 30 dias, retornos estáveis desde o início do ano, uma queda de 6,1% ao longo de 1 ano, mas valores muito mais fortes em 3 e 5 anos, de 65,2% e 83,8%, respetivamente.

A cobertura recente em torno da Macerich tem-se focado no apelo contínuo e nos desafios das propriedades retalhistas de elevada qualidade, à medida que os investidores ponderam ocupação, tendências de arrendamento e considerações do balanço. Este cenário ajuda a explicar porque o preço das ações pode ser sensível às mudanças de sentimento em torno do setor imobiliário e da atividade do consumidor, mesmo quando os titulares do dia a dia parecem relativamente calmos.

Nos controlos de valuation da Simply Wall St, a Macerich obtém 4 em 6 para potencial subavaliação, conferindo-lhe uma pontuação de valuation de 4. Em seguida, vamos analisar o que diferentes métodos de valuation dizem sobre esse número, antes de terminar com uma forma de enquadrar a valuation que pode ser ainda mais útil do que qualquer modelo isolado por si só.

Descubra por que razão o retorno da Macerich de -6,1% no último ano está a ficar atrás dos seus pares.

Abordagem 1: Análise de Fluxo de Caixa Descontado (DCF) da Macerich

Um modelo de Fluxo de Caixa Descontado, ou DCF, estima quanto uma empresa poderá valer hoje, projetando os seus futuros fundos ajustados das operações e, depois, descontando esses fluxos de caixa de volta para um valor presente.

Para a Macerich, o modelo utiliza o fluxo de caixa livre dos últimos doze meses de cerca de 365,3 milhões de dólares e estende-o usando as estimativas dos analistas para os próximos anos, seguidas de novas extrapolações pela Simply Wall St até 2035. Em 2030, o fluxo de caixa livre projetado é de 478,3 milhões de dólares, com cada ano futuro descontado de volta para os dólares de hoje para refletir o timing e o risco.

Somar esses fluxos de caixa descontados resulta num valor intrínseco estimado de cerca de 29,73 dólares por ação. Comparando com o preço recente da ação de cerca de 18,52 dólares, a saída do DCF sugere que a Macerich está a negociar a uma desvalorização de aproximadamente 37,7% face a esta estimativa. Isto indica uma diferença material entre o preço de mercado e esta avaliação específica baseada em fluxos de caixa.

Resultado: SUBAVALIADA

A nossa análise de Fluxo de Caixa Descontado (DCF) sugere que a Macerich está subavaliada em 37,7%. Acompanhe isso na sua lista de observação ou carteira, ou descubra mais 53 ações de elevada qualidade subavaliadas.

DCF da Macerich em fevereiro de 2026

Vá à secção de Valuation do nosso Relatório da Empresa para obter mais detalhes sobre como chegamos a este Valor Justo para a Macerich.

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Abordagem 2: Preço da Macerich vs Vendas

Para uma empresa lucrativa com receitas significativas, a relação P/V (P/S) é uma forma direta de ver quanto os investidores estão a pagar por cada dólar de vendas. Captura o que o mercado está disposto a pagar pela base de receitas atual e pode ser útil quando os lucros são menos consistentes ou influenciados por itens não relacionados com caixa.

Em geral, expetativas de maior crescimento e menor risco percecionado podem justificar um múltiplo P/V mais elevado, enquanto um crescimento mais lento ou um risco maior podem indicar um nível normal ou justo mais baixo. A Macerich negocia atualmente a uma P/V de 4,31x, em comparação com a média do setor de Retail REITs de 6,61x e uma média do grupo de pares de 6,31x; por isso, o mercado está a precificar as suas vendas abaixo desses referenciais.

O Fair Ratio da Simply Wall St para a Macerich é de 2,94x. Esta é uma estimativa proprietária de quanto a sua P/V poderá ser dado fatores como o perfil de crescimento, margens de lucro, setor, capitalização bolsista e riscos específicos da empresa. Como ajusta estes elementos, pode ser mais adaptada do que uma simples comparação com os pares ou com o setor alargado. Face a este Fair Ratio, a P/V atual de 4,31x da Macerich apresenta-se como mais elevada do que o que este modelo implica.

Resultado: SOBREAVALIADA

NYSE:MAC Relação P/V em fevereiro de 2026

As relações P/V contam uma história, mas e se a verdadeira oportunidade estiver noutro lado? Comece a investir em heranças, não em executivos. Descubra as nossas 23 principais empresas lideradas por fundadores.

Melhore a sua tomada de decisão: escolha a sua narrativa sobre a Macerich

Mais cedo, mencionámos que existe uma forma ainda melhor de compreender a valuation. Apresentamo-lo às Narrativas, que lhe permitem escrever uma história clara sobre a Macerich, ligando a sua visão sobre as suas futuras receitas, lucros e margens a uma projeção financeira, a um Valor Justo e a uma comparação simples com o preço das ações de hoje. Tudo isto está disponível numa ferramenta fácil na página de Comunidade da Simply Wall St, que é atualizada automaticamente quando chegam novas notícias ou resultados, e que pode captar opiniões muito diferentes, como a de um investidor que se alinha com um Valor Justo em torno de 23,89 dólares, com base em pressupostos mais otimistas, e outra que se aproxima de cerca de 15,58 dólares numa visão mais prudente.

No caso da Macerich, no entanto, vamos tornar isto mesmo simples para si, com pré-visualizações de duas das principais Narrativas da Macerich:

🐂 Caso de alta da Macerich

Valor justo nesta narrativa otimista: cerca de 20,13 dólares por ação

Desvio para esse valor justo num preço de ação de 18,52 dólares: aproximadamente 8% abaixo do valor justo da narrativa

Pressuposto da tendência das receitas: cerca de 4,23% de queda anual

Focar em centros comerciais urbanos e costeiros de maior qualidade, com retalho experiencial e de destino esperado para suportar a procura dos inquilinos e contribuir para lucros mais estáveis ao longo do tempo.

Os analistas deste grupo modelam a melhoria das margens de lucro a partir de uma posição de prejuízo atual para um lucro pequeno nos próximos anos, suportada pela atividade de arrendamento, refinamento do portefólio e procura de retalho omnicanal.

A meta consensual de preço de cerca de 19,40 dólares assenta ligeiramente acima do preço recente da ação. Esta narrativa enquadra a Macerich como globalmente justa, com base nesses pressupostos, embora continue a apontar riscos relevantes de execução e do balanço.

🐻 Caso de baixa da Macerich

Valor justo nesta narrativa pessimista: cerca de 15,58 dólares por ação

Desvio para esse valor justo num preço de ação de 18,52 dólares: aproximadamente 19% acima do valor justo da narrativa

Pressuposto da tendência das receitas: cerca de 6,35% de queda anual

Esta visão assenta fortemente na pressão de longo prazo do e-commerce e na mudança das preferências dos compradores, considerando-se que os centros comerciais fechados enfrentam desafios de forma estrutural para o tráfego pedonal, o crescimento das rendas e o rendimento operacional líquido.

Alavancagem elevada e exposição a centros comerciais mais fracos são preocupações-chave, com necessidades de refinanciamento, despesas de capital e flexibilidade do balanço sinalizadas como fatores determinantes para os futuros lucros e fluxos de caixa.

Utilizando a menor meta de preço dos analistas, de 15,00 dólares, como referência, esta narrativa argumenta que mesmo que o negócio subjacente melhore, as expetativas atuais do mercado podem estar à frente do que estes pressupostos mais cautelosos sustentam.

Se quiser ver como outros investidores estão a enquadrar estes mesmos factos, curioso sobre como os números se tornam histórias que moldam os mercados? Explore as Narrativas da Comunidade sobre a Macerich e compare qual enredo chega mais perto da sua própria visão sobre os seus riscos e potenciais recompensas.

Acha que há mais na história da Macerich? Vá à nossa Comunidade para ver o que outros estão a dizer!

NYSE:MAC Gráfico do preço da ação a 1 ano

_ Este artigo da Simply Wall St tem natureza geral. Fornecemos comentários com base apenas em dados históricos e previsões de analistas, utilizando uma metodologia imparcial, e os nossos artigos não se destinam a ser aconselhamento financeiro. Não constitui uma recomendação para comprar ou vender qualquer ação, e não tem em conta os seus objetivos ou a sua situação financeira. O nosso objetivo é disponibilizar uma análise focada no longo prazo, suportada por dados fundamentais. Tenha em atenção que a nossa análise pode não considerar as mais recentes comunicações das empresas sensíveis ao preço nem materiais qualitativos. A Simply Wall St não tem posição em quaisquer ações mencionadas._

As empresas discutidas neste artigo incluem MAC.

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