Proatividade na eliminação de excessos, aumento de 30% na eficiência por metro quadrado, o crescimento endógeno dos serviços da Xinyuan | Relatório anual tempestade⑥

Artigo/Leju Finance Yan Minghui

O crescimento do incremental atingiu o seu pico, a supervisão tornou-se mais rigorosa, o imobiliário a montante continua fraco, e ainda os custos com rigidez à subida e a política de “tabelamento” das taxas de condomínio criam uma dupla pressão… Uma série de cenários macroeconómicos constitui um teste de esforço para as empresas de serviços de gestão de propriedades em 2025.

Neste grande exame, quem consegue encontrar o ritmo certo durante as dores, alcançando um crescimento endógeno do tipo “fortalecer músculos e ossos”?

Em 31 de março, o relatório de resultados de 2025 divulgado pela Xin Yuan Service (01895.HK) apresentou um exemplo extremamente diferenciado.

Perante o facto de, de modo geral, o setor enfrentar a dificuldade de “aumentar as receitas sem aumentar os lucros” e uma desaceleração das taxas de crescimento da escala, a Xin Yuan Service, graças à sua estratégia firme de “consolidar a base e melhorar a qualidade e a eficiência”, não só entregou uma resposta de elevada qualidade com “ligeiro aumento das receitas, otimização da estrutura e melhoria da eficiência”, como também, através de um layout tecnológico de IA de ponta-a-ponta, explorou uma via viável para a tradicional gestão de propriedades saltar de “intensiva em mão de obra” para “intensiva em tecnologia”.

Mudança na estrutura   Ação proactiva de “desapego”

Os dados do relatório financeiro mostram que, até 31 de dezembro de 2025, a receita total da Xin Yuan Service ultrapassou pela primeira vez a fasquia dos 900 milhões de yuan, atingindo 905 milhões de yuan, um crescimento de 4,1% em termos homólogos.

A taxa de crescimento das receitas parece um “aumento ligeiro”, mas o valor por trás é significativo. O destaque mais notável está na melhoria fundamental da estrutura das receitas.

Em concreto, como negócio-base de pilares, a receita dos serviços de propriedade foi de 637 milhões de yuan, com um crescimento de 11,6%, mantendo uma trajetória de crescimento estável. A “segunda curva de crescimento” — serviços de valor acrescentado da comunidade — contribuiu com 207 milhões de yuan de receitas, um aumento de 1,4%. Dentro disso, as receitas de serviços de vida doméstica atingiram 76,12 milhões de yuan, registando uma subida acentuada de 15,5% em termos homólogos.

De acordo com a divulgação nos seus canais oficiais, o bloco de negócios da “segunda curva de crescimento” tem, de facto, trabalhado bastante o “motor interior” ao nível do modelo de negócio e da criação de ecossistema: centra-se em seis negócios principais — aluguer/venda, serviços de vida para casa com melhores soluções (“meiju”), água pura, “em casa ao seu lado”, retalho e serviços sem pessoal — e aprofunda continuamente a construção de um novo ecossistema de “serviços de propriedade + serviços de vida”; nos serviços de aluguer/venda, assenta a captação de clientes e a eficiência de fecho de negócios em agentes de marketing inteligentes; nos serviços “meiju”, concentra-se na implementação de produtos padronizados, impulsionando a digitalização e a operação em linha; o negócio de retalho concluiu uma atualização estratégica de “rede ampla” para “aprofundar o cultivo”; os serviços “da casa para si” criaram um novo padrão de serviço com “impulso inteligente, capacitação sem pessoal”; e, nos serviços do segmento comercial, apoiando-se na capacidade de toda a cadeia industrial “investir, financiar, construir, gerir e sair”, consegue aumentar o valor dos ativos através de uma operação mais refinada, tendo alcançado o título de empresa-líder de referência do novo ecossistema comercial de 2025.

Vejamos o outro lado: a Xin Yuan Service continua a reduzir de forma proactiva os negócios com partes relacionadas. No período em análise, a proporção das receitas de consultoria e promoção conjunta caiu de 0,7% para 0,1%, e a proporção das receitas de construção e empreitada caiu de 6,5% para 1,7%.

O efeito desta otimização estrutural reflete-se diretamente na melhoria da capacidade de rentabilização.

Em 2025, o lucro líquido da Xin Yuan Service cresceu 12,2% em termos homólogos para 99,43 milhões de yuan, e a margem líquida aumentou 0,8 pontos percentuais em termos homólogos para 11%. Num ciclo de ajustamento profundo em que, de forma geral, o setor fica preso ao “feitiço” de “aumentar as receitas mas não aumentar os lucros”, a sua capacidade de rentabilização registou crescimento contra a corrente.

No mesmo período, a margem bruta global da Xin Yuan Service subiu de 28,2% para 31,2%. Dentro disso, a margem bruta dos serviços de propriedade subiu de 29,3% para 30,7%; e a margem bruta dos serviços de valor acrescentado saltou de 32,2% para 40%, elevando de forma acentuada 7,8 pontos percentuais.

O acentuado aumento da margem bruta confirma que a estratégia de “melhorar a qualidade” da Xin Yuan Service já não é apenas um número contabilístico, mas sim resultados operacionais reais.

Mudança na eficiência   A eficiência por área é rei

Se a otimização da estrutura das receitas for a expressão de “melhorar a qualidade”, então a melhoria da eficiência operacional é a chave para “aumentar a eficiência”.

A velocidade de crescimento da área sob gestão foi, durante muito tempo, o indicador mais central para medir a capacidade de expansão das empresas do setor. Em 2025, a variação homóloga da área sob gestão da Xin Yuan Service foi apenas de 1%, atingindo 40,48 milhões de metros quadrados; já a área contratada cresceu 11,2% em termos homólogos, chegando a 71,77 milhões de metros quadrados.

Esta diferenciação — “aumento dos contratos, estabilidade na gestão” — reflete a escolha estratégica da Xin Yuan Service para otimizar ativamente o portfólio de projetos.

Desde 2024, a Xin Yuan Service iniciou um mecanismo de admissão de projetos, reforçando a avaliação de aprovação de iniciativas e otimizando proactivamente os projetos com menor eficiência por área. A coragem de “fazer menos” traduziu-se numa melhoria evidente do indicador de eficiência por área.

De acordo com os dados, em 2025 a eficiência por área global da Xin Yuan Service subiu de 21,7 yuan por metro quadrado para 22,4 yuan por metro quadrado. Entre eles, a melhoria de eficiência por área dos projetos de terceiros foi particularmente significativa: passou de 8,48 yuan por metro quadrado para 10,88 yuan por metro quadrado, com um aumento de cerca de 30%.

Mais emblemático ainda é a mudança qualitativa na capacidade de mercado.

Até 31 de dezembro de 2025, a proporção de terceiros na área contratada da Xin Yuan Service atingiu 70%, e na área sob gestão de terceiros atingiu 59,3%. Isto significa que, esta empresa que começou na província de Henan, já se libertou completamente da dependência dos projetos imobiliários das partes relacionadas, possuindo capacidade totalmente independente para sobreviver no mercado.

Em 2025, a proporção das receitas provenientes de terceiros da Xin Yuan Service aumentou de 35,2% para 41,0%; a proporção das receitas de projetos não residenciais subiu de 21% para 25%. A diversificação da estrutura por tipo de negócio reforçou ainda mais a sua capacidade de resistir aos ciclos.

No mesmo período, o rácio de contratos geridos (área contratada/área sob gestão) subiu de 1,61 para 1,77, sinalizando que nos próximos 2 a 3 anos ainda haverá uma reserva suficiente de projetos à espera de conversão. Este estado de “ter alimento na mão, não entrar em pânico no coração” proporciona uma base de escala sólida para o desenvolvimento sustentável da Xin Yuan Service.

Mudança em tecnologia   A IA reconstrói as relações de produção

No setor de propriedades em 2025, a IA já não é uma palavra nova. Mas poucos são os que conseguem, de facto, levar a IA do conceito até produtividade e formar um ciclo comercial completo e sistemático. A Xin Yuan Service é uma das pioneiras.

No primeiro semestre de 2025, a Xin Yuan Service lançou no setor pela primeira vez “agentes inteligentes de atendimento ao cliente” e “agentes inteligentes de mordomo”, iniciando uma nova etapa da IA em gestão de propriedades. Isto não é apenas uma inovação a nível tecnológico; é também uma reconstrução fundamental do modelo tradicional de “tática de multidão” no setor.

Na Quarta Conferência de Desenvolvimento de Elevada Qualidade da Indústria de Propriedades da Província de Henan, em outubro de 2025, a Xin Yuan Service divulgou ao público pela primeira vez a sua “escadaria quádrupla de evolução dos agentes inteligentes de propriedades”: partindo do uso pelos humanos de ferramentas de IA gerais, para a construção de agentes de workflow, passando pelos agentes de auto-planeamento, e finalmente alcançando a coordenação em escala de múltiplos agentes. Esta rota de evolução já mostrou resultados iniciais nas operações reais.

Tomando como exemplo 400 agentes de atendimento ao cliente: estes já assumiram tarefas como relatórios diários, relatórios mensais, relatórios de passagem de turno, inspeções de qualidade e apoio a argumentos de comunicação (“fala”); o apoio à fala não só inclui orientação racional com conhecimentos de gestão de propriedades, como também consegue captar o estado emocional do cliente e fornecer apoio de comunicação mais intuitivo e sensível, poupando 44 horas de trabalho por mês à equipa de atendimento ao cliente.

Os agentes inteligentes de mordomo organizam de forma inteligente tarefas do dia a dia do mordomo, como cobrança, patrulhamento e tratamento de ordens de trabalho, otimizando ao máximo o tempo e os métodos de trabalho do mordomo. Assim, libertam o mordomo de tarefas repetitivas e mecânicas, permitindo que passe mais tempo a acompanhar os proprietários e a resolver problemas reais, tornando também mais atempada a resposta do serviço.

A destacar, a Xin Yuan Service não só construiu internamente uma plataforma de fábrica de produção de agentes inteligentes, como também, através de capacidades tecnológicas de serviço de ponta-a-ponta, capacitou digitalmente pequenas e médias empresas do setor. Até ao momento, já acumulou serviços para mais de 800 empresas do mesmo ramo, transformando as suas capacidades tecnológicas em produtos e serviços que podem ser oferecidos, convertendo-se de um “centro de custos” para um “centro de lucros”.

Conclusão

No contexto do mercado de capitais, o valor final de uma empresa tem de se refletir, em última análise, no retorno aos acionistas.

Em 2025, a Xin Yuan Service entregou uma resposta satisfatória nesta matéria: dividendo intercalar anual de 2,77 cêntimos de dólar de Hong Kong por ação, e dividendo no final do ano de 1,91 cêntimos de dólar de Hong Kong por ação. O rendimento por ação anual foi superior a 10%.

Num cenário em que, atualmente, as ações do setor de propriedades enfrentam, em geral, pressão nas avaliações e a maioria das empresas escolhe “armazenar para passar o inverno”, este retorno aos acionistas contínuo e estável evidencia a confiança da gestão no desenvolvimento futuro e a solidez da qualidade do fluxo de caixa da empresa.

No ano de 2025, quando o vento frio do setor é implacável, a Xin Yuan Service escolheu um caminho mais difícil mas mais correto — não expandir às cegas, mas procurar respostas internamente; remodelar a eficiência com tecnologia; e reforçar “músculos e ossos” com foco.

Num ponto de vista mais macro, o desempenho da Xin Yuan Service também reflete uma mudança profunda no sistema de avaliação do valor na indústria de propriedades. No passado, a lógica de avaliação do mercado de capitais dependia fortemente de indicadores como escala e ritmo de crescimento das receitas; hoje, os investidores prestam mais atenção à saúde da estrutura das receitas, à capacidade de melhoria da eficiência por área e aos resultados práticos da capacitação por tecnologia.

Quando a maré recuar, o verdadeiro valor não está em quem já nadou mais rápido, mas sim em quem, primeiro, cresceu músculos e ossos robustos capazes de resistir às tempestades.

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