Fan Wei: De "pensão de penhor" a "crédito de projeto", a reforma de financiamento impulsiona a transformação do setor imobiliário

Pergunta a AI · Como é que a reforma do financiamento passa de uma dependência de garantias para uma avaliação do fluxo de caixa?

O ano de 2026 é o início do “15.º Plano Quinquenal” [15·5], um ano de arranque, em que a transformação da indústria imobiliária entra numa fase decisiva, e a reforma do sistema de financiamento se torna uma ferramenta importante para impulsionar o desenvolvimento de alta qualidade da indústria.

No relatório do trabalho do governo deste ano, ao rever as tarefas de 2025, é apontado: continuar a fazer esforços para estabilizar o mercado imobiliário, controlar de forma razoável o aumento da oferta de terrenos imobiliários, aplicar medidas consoante as cidades para reduzir e ajustar restrições, baixar a taxa de juro dos empréstimos do fundo de habitação para habitação individual, e concluir integralmente a tarefa de “garantir a entrega de habitações”. Entre os pontos focados do trabalho deste ano, o relatório do trabalho do governo coloca os conteúdos relacionados com o imobiliário na secção “reforçar a prevenção e mitigação de riscos em áreas-chave e a construção de capacidade de segurança”, avançando claramente com o posicionamento geral de “esforçar-se por estabilizar o mercado imobiliário”, e reforçando ainda mais o papel do sistema de “lista branca” de “garantir a entrega de habitações”, prevenindo riscos de incumprimento de dívidas.

No dia 16 de março, a Comissão do Partido da Administração Nacional de Supervisão Financeira (Financial Regulatory General Administration) realizou uma reunião ampliada do Comité, sublinhando a necessidade de continuar a desempenhar ainda melhor o papel do sistema de “lista branca” de “garantir a entrega de habitações”, acelerando a criação de um sistema de financiamento que se adapte ao novo modelo de desenvolvimento imobiliário.

Fan Wei, secretário do Comité do Partido e diretor-geral da Unidade de Financiamento de Rendimento Fixo da Shenwan Hongyuan Securities, afirmou que as instituições financeiras estão habituadas a depender da subida contínua dos preços dos ativos para cobrir os riscos, e que, ao enfatizar “acelerar a criação de um sistema de financiamento que se adapte ao novo modelo de desenvolvimento imobiliário”, a Administração Nacional de Supervisão Financeira pretende estabelecer uma nova lógica de controlo de riscos do setor financeiro.

As duas missões da “lista branca”

A lista branca dos projectos imobiliários é uma lista de apoio ao financiamento promovida conjuntamente pelo Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural e pela Administração Nacional de Supervisão Financeira em janeiro de 2024, tendo como alvo projectos imobiliários em construção (não os sujeitos empresariais). O objectivo é garantir necessidades razoáveis de financiamento dos projectos através do mecanismo de coordenação do financiamento imobiliário urbano, promovendo o trabalho de garantir a entrega de habitações. Os projectos incluídos precisam de cumprir condições como estado de construção, adequação de garantias, gestão em regime fechado e conformidade dos fundos de pré-venda, entre outras, mas a decisão final sobre o financiamento continua a pertencer às instituições financeiras.

Para a instituição de “garantir a entrega de habitações”, que eficácia e que papéis desempenha na manutenção da estabilidade do mercado imobiliário?

Fan Wei, secretário do Comité do Partido e diretor-geral da Unidade de Financiamento de Rendimento Fixo da Shenwan Hongyuan Securities, afirmou que o sistema de “garantir a entrega de habitações” tem como função central o desempenho crítico no alívio de dificuldades de forma precisa, na prevenção de riscos e na estabilização das expectativas do mercado, tornando-se uma ferramenta importante para ligar a resolução de riscos imobiliários à transformação do setor.

Em primeiro lugar, fornecer com precisão “água viva” de financiamento, seleccionando de forma rigorosa projectos conformes e controláveis, com viabilidade de entrega. Isto orienta as instituições financeiras a alocar quantias de crédito separadamente, a simplificar procedimentos de aprovação e a abrir canais verdes, promovendo a implementação eficiente e precisa de fundos, assegurando ao máximo a continuação e o prosseguimento dos projectos em construção e a sua entrega atempada, protegendo de forma efectiva os direitos legítimos dos compradores de habitação e consolidando o limite de proteção do bem-estar das pessoas.

Em segundo lugar, prevenir e mitigar os riscos duplos do setor financeiro e da indústria. Ao aplicar uma gestão fechada dos fundos e ao promover a separação efectiva dos riscos do projeto e das dívidas do grupo das promotoras imobiliárias, concretiza-se a utilização “para fins específicos” e a injecção “precisa”, empurrando para a eliminação ordenada dos riscos da indústria; ao mesmo tempo, é construída uma ponte eficiente de comunicação entre o governo, bancos e empresas para resolver de forma precisa pontos de bloqueio e dificuldades do financiamento de projectos, prevenindo riscos como desvio de fundos.

Em terceiro lugar, estabilizar as expectativas do mercado imobiliário. Promover o trabalho de “garantir a entrega de habitações” a passar da fase de ataque de emergência para uma operação normalizada e regulamentada, reparando continuamente a confiança de consumo dos compradores de habitação. Ao mesmo tempo, cria bases para, gradualmente, estabelecer um sistema de financiamento compatível com o novo modelo de desenvolvimento imobiliário, orientando a indústria para uma transição estável da expansão de escala para o desenvolvimento de alta qualidade.

Do sistema de “lista branca” de “garantir a entrega de habitações” para “um sistema de financiamento compatível com o novo modelo de desenvolvimento imobiliário”, que novas responsabilidades precisam as instituições financeiras assumir em 2026?

Fan Wei considera que o “novo modelo de desenvolvimento imobiliário” tem como núcleo a transição de uma expansão de escala no passado de “alto endividamento e alta rotação”, para uma fase de desenvolvimento de alta qualidade de “melhoria da qualidade do stock e reestruturação do modelo”. Em termos concretos, inclui: aplicar medidas consoante a cidade para controlar o aumento de capacidade e reduzir o stock; otimizar a oferta de habitação pública; avançar com a construção de “boas casas” verdes e inteligentes; reforçar o garantidor de riscos para “garantir a entrega de habitações”. Um sistema de financiamento que se adapte a este novo modelo exige que o sistema financeiro realize em simultâneo três grandes transições:

Primeiro, a transição do objecto de financiamento: de apoiar no passado os vários promotores imobiliários para aquisição de terrenos e construção, para apoiar de forma prioritária projectos de qualidade e promotores imobiliários sólidos dentro da “lista branca” de “garantir a entrega de habitações”, assegurando de forma efectiva a entrega atempada dos projectos e mantendo o limite da proteção do bem-estar;

Segundo, a transição do uso do financiamento: de apoiar a compra de terrenos novos e a construção de desenvolvimento, para se concentrar em domínios como a ativação de activos existentes, aquisição e remodelação de habitação pública, promoção de edifícios verdes e melhoria da qualidade das habitações;

Terceiro, a transição do controlo de riscos do financiamento: de depender excessivamente de garantias reais e do crescimento por escala, para dar ainda mais ênfase à estabilidade do fluxo de caixa do projeto, à solidez financeira do promotor imobiliário e ao controlo efectivo de riscos materiais, prevenindo de forma rigorosa a propagação e expansão de riscos de incumprimento de dívidas.

“A transformação do sistema financeiro deve acelerar; é preciso não só apoiar o desenvolvimento saudável da indústria imobiliária, como também ser capaz de controlar de forma eficaz os riscos relacionados.” Disse Fan Wei.

Transformação do imobiliário

Em paralelo com a transformação das instituições financeiras, também acelera a profunda reconfiguração do setor imobiliário, passando de “desenvolvimento de novos incrementos” para “operação do stock”.

“Do ponto de vista do desenvolvimento a longo prazo, a mudança do sistema financeiro para reconfigurar o mercado imobiliário tem significado estratégico profundo.” Disse Fan Wei. Em 2026, os impactos da transformação do sistema financeiro sobre a indústria imobiliária reflectem-se principalmente em três aspectos.

Primeiro, construir uma muralha corta-fogo para os riscos financeiros. Com base no sistema de banco promotor e nos mecanismos de gestão fechada de projetos, foi possível concretizar com sucesso o isolamento físico e o controlo disperso do risco, que passou do nível do grupo de promotores para o nível de projetos individuais; cortando desde a fonte a cadeia de transmissão de riscos sistémicos, mantendo firmemente o limite de não ocorrer risco financeiro sistémico.

Segundo, consolidar as bases de confiança no bem-estar das pessoas. Em coordenação com a política de “lista branca” de “garantir a entrega de habitações”, o apoio é direccionado para projectos conformes, garantindo que os direitos dos proprietários sejam cumpridos atempadamente, reparando efectivamente as expectativas do mercado. Isso funciona como pedra angular para estabilizar o mercado global.

Terceiro, impulsionar a indústria para a transformação rumo a alta qualidade. Ao associar profundamente de forma inovadora o sistema de financiamento aos padrões de construção de “boas casas”, orienta-se a concentração de recursos financeiros em habitações verdes, inteligentes e de alta qualidade. Através de meios orientados pelo mercado, força-se a indústria a transitar do “concurso de escala” para uma nova fase de crescimento com conteúdo, em que “a capacidade do produto é rei”.

A reunião ampliada da Comissão do Partido da Administração Nacional de Supervisão Financeira, realizada a 16 de março, é vista como um sinal claro de que o imobiliário em 2026 deverá continuar a avançar com uma transformação profunda.

Fan Wei considera que esta reunião ampliada do comité da Comissão do Partido da Administração Nacional de Supervisão Financeira coincide com o ano de arranque do “15.º Plano Quinquenal”. O objectivo central é implementar e levar a cabo o espírito das duas assembleias nacionais, evidenciando de forma clara a orientação do regulador para coordenar a promoção da resolução de riscos no setor imobiliário e a transformação da indústria. Ao mesmo tempo, a reunião inclui as políticas financeiras imobiliárias na categoria de “tarefas centrais de resolução prudente de riscos em áreas-chave”, enfatizando claramente “continuar a desempenhar o papel do sistema de lista branca de ‘garantir a entrega de habitações’” e planeando “acelerar a criação de um sistema de financiamento compatível com o novo modelo de desenvolvimento imobiliário”.

De forma mais específica, as formulações acima têm um significado marcante e de continuidade e arranque. Fan Wei analisa que estas formulações definem dois passos substantivos para a reforma financeira: primeiro, deixam claro que a linha de fundo central do trabalho financeiro actual continua a ser garantir que não ocorram riscos sistémicos, e que, como elo-chave, a resolução dos riscos na área imobiliária continua a ser um foco do esforço regulatório; segundo, assinala que o sistema de apoio financeiro ao imobiliário está a transitar de um modelo antigo da indústria que servia no passado “alto endividamento e alta rotação”, para uma transição sistémica para servir a nova fase de desenvolvimento de alta qualidade de “melhoria do stock e reestruturação do modelo”. Esta disposição não é apenas a continuação e aprofundamento das políticas anteriores de apoio financeiro ao imobiliário, mas também um sinal formal de transição do sistema de financiamento para uma maior durabilidade e normalização. O objectivo central é construir um ecossistema financeiro imobiliário mais seguro, preciso e sustentável, alinhando de forma precisa a direcção central da indústria imobiliária do período do “15.º Plano Quinquenal”, que passa da expansão de escala para a transformação para desenvolvimento de alta qualidade.

“De acordo com o espírito da reunião e com o plano de implementação de políticas recentes, o foco do trabalho imobiliário actual está concentrado em direcções como proteção do bem-estar, otimização do financiamento, prevenção e controlo de riscos e transformação da indústria.” Disse Fan Wei.

Fan Wei acrescentou ainda que, para concluir o trabalho previsto na reunião, é necessário continuar a fazer esforços em quatro aspectos.

Primeiro, manter a linha de fundo do bem-estar das pessoas, libertando continuamente a eficácia do sistema de lista branca de “garantir a entrega de habitações”; aumentar a intensidade de aprovação e colocação de empréstimos para projectos conformes, prevenindo de forma rigorosa os riscos de incumprimento de dívidas, assegurando de forma efectiva os direitos e interesses legítimos dos compradores de habitação e consolidando a linha de defesa da proteção do bem-estar. Segundo, aperfeiçoar o sistema de financiamento, acelerando a construção de um sistema de financiamento compatível com o novo modelo de desenvolvimento imobiliário, orientando de forma precisa a otimização da alocação dos recursos financeiros, com a prioridade a ser dada a áreas-chave como a ativação do stock de ativos e a construção de habitação de garantia. Reforçar o apoio financeiro para o desenvolvimento da indústria. Terceiro, otimizar a estrutura da oferta, insistir em aplicar medidas consoante a cidade e orientação por categorias, implementar de forma rigorosa a orientação de “controlar o aumento, reduzir o stock e oferecer melhor oferta”, explorar activamente a ativação do stock de habitação comercial por múltiplos canais para fins de habitação de garantia, promover de forma ordenada a construção de “boas casas” e melhorar continuamente a qualidade das habitações e os níveis de serviços de propriedade. Quarto, prevenir e controlar com precisão os riscos, reforçar o controlo em circuito fechado do fluxo de caixa ao nível das promotoras imobiliárias e dos projectos, controlar firmemente o aumento de riscos e resolver de forma ordenada os riscos no stock, aprofundar a reforma do sistema do fundo de habitação para pagamento inicial, apoiar de forma precisa necessidades razoáveis de habitação para casamentos iniciais e para a fase inicial de parentalidade, bem como para famílias com múltiplos filhos, manter firmemente o limite de não ocorrer risco sistémico e promover uma transição estável da indústria para um desenvolvimento de alta qualidade.

(O autor Li Xiaodan)