Relatório Anual | O termómetro de vendas da Chengtou Holdings

Em 2025, a evolução das vendas da Chengtou Holding registou uma quebra; tal poderá afetar o desempenho das receitas subsequentes.

Na perspetiva do NetEase Viewpoint, para uma empresa com atividade principal no setor imobiliário, o nível das vendas tem um impacto determinante no desempenho das receitas.

Devido ao ritmo de comercialização e lançamento dos projetos, as vendas da Chengtou Holding em 2025 caíram em termos homólogos de forma acentuada, mas as receitas mantiveram ainda assim algum crescimento.

De acordo com dados divulgados pela empresa na noite de 27 de março, no período foi registada uma receita total de cerca de 14,457 mil milhões de yuan, um aumento de 53,27%; o lucro líquido atribuível aos acionistas da sociedade cotada foi de 289 milhões de yuan, um aumento de 19,19%; o lucro líquido atribuível aos acionistas da sociedade cotada, excluindo ganhos e perdas não recorrentes, foi de 331 milhões de yuan, um aumento de 212,15%.

No final do período do relatório, o património líquido atribuível à controladora da Chengtou Holding foi de 21,036 mil milhões de yuan, um aumento de 0,64%; os ativos totais ascenderam a 81,5 mil milhões de yuan, uma diminuição de 3,74% em termos homólogos, e a rendibilidade do património líquido (ROE) foi de 1,38%.

O crescimento das receitas deve-se ao reconhecimento por transferência (conversão) de receitas provenientes de projetos vendidos anteriormente. No relatório anual, a Chengtou Holding afirma que, neste período, a receita de exploração aumentou 53,27% face ao mesmo período do ano anterior, principalmente devido ao aumento, face ao mesmo período do ano anterior, das entregas e reconhecimento por transferência de projetos imobiliários; no que respeita ao lucro líquido atribuível à controladora após deduzir ganhos e perdas não recorrentes, este aumentou 212,15% face ao mesmo período do ano anterior, principalmente devido ao reconhecimento por transferência das entregas da atividade imobiliária no período, ao aumento homólogo do lucro, e ainda à diminuição, em ganhos e perdas não recorrentes, do impacto das variações no justo valor dos ganhos de variação, devido à volatilidade do valor no mercado de valores mobiliários, em termos homólogos.

Reveses nas vendas

O NetEase Viewpoint Media apurou que o enquadramento de negócios da Chengtou Holding abrange três grandes áreas: desenvolvimento imobiliário, gestão imobiliária e investimentos em participações. Trata-se de um grupo imobiliário abrangente que desenvolve negócios relacionados em torno de todo o ciclo de vida do setor imobiliário.

De forma mais específica, o negócio imobiliário é principalmente assegurado pelo grupo de subsidiária integralmente detida, o Zhi Di Group, cobrindo, entre outros, habitação comercial, habitação arrendada, habitação garantida, hotéis, desenvolvimento de parques tecnológicos, renovação de zonas antigas urbanas, requalificação de aldeias urbanas (“chengzhongcun”) e projetos PPP; o negócio de operação imobiliária inclui, sobretudo, operações de habitação arrendada, gestão de ativos com caraterísticas operacionais e operação de atração de empresas, marketing imobiliário e gestão de propriedades; o negócio de investimentos em participações inclui, principalmente, investimento direto em capital, gestão de fundos de private equity.

No período, as receitas da Chengtou Holding provieram principalmente do negócio imobiliário. O aumento das receitas desta componente resultou anteriormente do reconhecimento por transferência das vendas. No período, a receita de exploração deste negócio foi de 14,425 mil milhões de yuan, um aumento de 53,48%, com contribuição principalmente de Xangai; a margem bruta foi de 17,83%, mais 2,86 pontos percentuais do que no ano anterior. No período, as receitas reconhecidas por transferência ascenderam a 13,686 mil milhões de yuan, a área reconhecida por transferência foi de 164,6 mil metros quadrados, e a área ainda a reconhecer no final do período do relatório era de 62,3 mil metros quadrados.

De acordo com a descrição no relatório anual, no segmento de desenvolvimento, a Chengtou Holding concluiu com sucesso, ao longo do ano, a entrega de cinco projetos: o bloco B do Luxiangyuan, o primeiro e o segundo fase de Hong Sheng Li, o Qingxi Yundi e o bloco oeste da segunda fase de Jingyunli; os projetos em construção, como a segunda fase do Luxiangyuan e o Xinghuaili, avançaram a construção por marcos. Em 2025, a escala dos projetos em construção era de cerca de 840 mil metros quadrados, com cerca de 140 mil metros quadrados de novas aberturas, e cerca de 360 mil metros quadrados de conclusão.

Em 2025, a situação das vendas da Chengtou Holding desacelerou, o que poderá afetar o desempenho das receitas no futuro. Segundo os dados do relatório anual, no total acumulado de 2025 foram contratados e recebidos cerca de 9,7 mil milhões de yuan provenientes de vendas de imóveis, incluindo produtos como Qingxi Yundi, a segunda fase do Luxiangyuan, a segunda fase de Jingyunli, entre outros.

No período, a Chengtou Holding alcançou vendas no valor de 7,882 mil milhões de yuan, com uma área vendida de 115,5 mil metros quadrados. Em contraste, em 2024, o valor das vendas da Chengtou Holding foi de 17,733 mil milhões de yuan, caindo 55,55% em termos homólogos.

Em termos de operação, o “Chengtou Kuanting” tem 16 projetos em atividade e 17 mil e 700 unidades de habitação; a dimensão do rendimento anual de rendas ultrapassa 600 milhões de yuan. Após um ano de operação, a taxa de ocupação dos projetos em funcionamento está, em termos gerais, acima de 90%. A “Chengcheng Service” construiu progressivamente um sistema de gestão de propriedades com padrões de serviço de ciclo completo, desde a entrega do projeto, passando pela operação diária, até ao trabalho de manutenção e reparação. Atualmente existem 10 projetos sob gestão por contrato e 7 já foram assumidos; a taxa de cobrança global das taxas de propriedade atinge 96%.

Em termos de investimento, no período, a Chengtou Holding recebeu no total dividendos de títulos já cotados de cerca de 97 milhões de yuan (incluindo REITs). No final do período do relatório, o valor de mercado dos títulos já cotados detidos pela empresa era de cerca de 5,335 mil milhões de yuan (incluindo REITs).

Impacto fiscal

O que merece atenção é que, no início de 2026, a subsidiária integral Shanghai Luxiangyuan Real Estate Co., Ltd., da Chengtou Holding, recebeu um “Aviso de Decisão sobre Tratamento Fiscal”. Devido a irregularidades na apresentação do apuramento de imposto sobre mais-valias fundiárias pela empresa Luxiangyuan, foram pagos impostos suplementares no montante de 90,891 milhões de yuan + juros de mora de cerca de 39,5607 milhões de yuan, prevendo-se que isso reduza o lucro líquido de 2025 em cerca de 130 milhões de yuan.

Conforme já refletido no relatório anual, no período, a rubrica “Impostos e encargos” da Chengtou Holding era de cerca de 6,86 mil milhões de yuan, enquanto no ano anterior foi apenas de 1,83 mil milhões de yuan, um aumento de 275,47%; a Chengtou Holding afirma que o aumento, face ao ano anterior, de 5,03 mil milhões de yuan nos impostos e encargos do período se deve principalmente ao aumento dos custos fiscais associados ao negócio de vendas imobiliárias, em termos homólogos.

As despesas não operacionais ascenderam a cerca de 59,5618 milhões de yuan; comparativamente com 2,6619 milhões de yuan no ano anterior, registou-se um aumento de 2137,54%, principalmente devido ao pagamento de juros de mora.

Nos últimos anos, a Chengtou Holding tem-se empenhado ativamente em reservar recursos de projetos, lançando uma base para o desenvolvimento contínuo do negócio de desenvolvimento imobiliário. O NetEase Viewpoint Media deu a conhecer que, em 2024, a Chengtou Holding foi relativamente ativa na aquisição de terrenos, enquanto em 2025 se tornou mais prudente.

No que respeita às reservas de imóveis, até ao final do período, o volume total de área construída de terrenos reservados (“tus reservas”) da Chengtou Holding era de cerca de 730 mil metros quadrados. Atualmente, detém sete projetos de reserva imobiliária, incluindo: o terreno da cidade de Zhuping, distrito de Jinshan; o bloco norte do parque tecnológico de Xinjianwan Cheng, distrito de Yangpu; a terceira fase do terreno A-1 da nova cidade ferroviária de Huangshan; o terreno com código HK0015-06 no subdistrito de Jiangwan, distrito de Hongkou; o terreno 235B-03 no subdistrito de Xiaodongmen, distrito de Huangpu; entre outros; bem como o projeto de renovação de “aldeia urbana” (“chengzhongcun”) na antiga rua de Duxing, cidade de Pujiang, e o projeto de renovação de “aldeia urbana” na cidade de Zhufei, da cidade de Huacang.

Dois projetos de “old renewal” (“jiu g”/requalificação de áreas antigas) são os projetos detentores da maior área de terrenos a desenvolver.

Em 2024, a Chengtou Holding assinou, respetivamente, com o governo popular da cidade de Pujiang e com o governo popular da cidade de Huacang, acordos de cooperação para projetos de requalificação. Participou no projeto de requalificação da antiga rua Duxing “aldeia urbana” no distrito de Minhang, cidade de Pujiang, e no projeto de requalificação da “aldeia urbana” de Zhufei, cidade de Huacang. O investimento total do projeto foi de 6,517 mil milhões de yuan e 11,839 mil milhões de yuan, respetivamente. O ciclo de desenvolvimento de ambos os projetos está previsto para 5,5 anos; neste momento, ambos os projetos encontram-se na fase de realojamento.

Em termos de estrutura de ativos e passivos, no período, a Chengtou Holding conseguiu emitir bilhetes de médio prazo no montante de 1,73 mil milhões de yuan, com taxa de emissão de 2,4%, e recebeu aprovação para um limite de emissão de valores mobiliários suportados por ativos de 3,5 mil milhões de yuan. Até ao final de 2025, o saldo de caixa e equivalentes de caixa da Chengtou Holding era de 8,281 mil milhões de yuan; o montante total de financiamento era de 42,183 mil milhões de yuan; o custo médio global de financiamento era de 3,53%; e a taxa de passivos com juros era de 51,76%.

A Chengtou Holding revelou externamente que, em 2026, está previsto emitir um montante total adicional de novas emissões que não ultrapasse 200 mil milhões de yuan, incluindo, entre outras, modalidades como financiamento via trusts, negócios de sale-and-leaseback, emissão de obrigações corporativas, obrigações de dívida empresarial, bilhetes de médio prazo, planos de financiamento por dívida do Beijing Financial Assets Exchange, instrumentos de financiamento de dívida de entidades não financeiras, planos de investimento em dívida de fundos de seguros, planos de investimento em dívida em títulos securitizados (incluindo, entre outros, CMBS, REITs, REITs do tipo, ABS), e outros instrumentos financeiros privados.

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