Os compradores de habitação podem agora recorrer ao Bitcoin para obter uma hipoteca sem precisar vender ou correr riscos de liquidação

O Bitcoin está a aprofundar-se nas finanças domésticas dos EUA à medida que os compradores de habitação, pressionados por custos de empréstimo elevados e por oferta limitada, procuram novas formas de financiar uma entrada sem vender os seus ativos digitais.

A 26 de março, a Better Home & Finance e a Coinbase lançaram uma estrutura que permite a mutuários elegíveis empenhar Bitcoin ou a stablecoin USD Coin (USDC) para garantir um empréstimo separado para a entrada, enquanto continuam a contrair uma hipoteca convencional de conformidade padrão sobre a casa.

O acordo leva a cripto para uma das partes do sistema de crédito dos EUA mais acompanhadas de perto, num momento em que as pressões de acessibilidade estão, já, a reconfigurar quem consegue comprar uma casa e quando.

O timing é central para a proposta, já que o relatório de 2026 da Realtor.com colocou a diferença na oferta de habitação dos EUA em 4,03 milhões de casas.

Isto acontece enquanto a taxa média das hipotecas de 30 anos subiu recentemente para 7%, as candidaturas totais a hipoteca caíram 10,5% e as candidaturas de compra desceram 5,4%. Ao mesmo tempo, os compradores pela primeira vez representaram apenas 21% do mercado no perfil mais recente da National Association of Realtors.

Taxa de Hipoteca de 30 Anos (Fonte: Barchart)

Perante esse cenário, os credores e as empresas de cripto apostam que uma classe crescente de potenciais compradores tem riqueza em ativos digitais, mas falta de liquidez em dinheiro necessária para ultrapassar um dos maiores obstáculos à aquisição de habitação.

Uma nova via para o mercado hipotecário

O produto apoiado pela Coinbase destina-se a mutuários que querem manter exposição aos mercados de cripto em vez de liquidar posições para gerar dinheiro para uma entrada.

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Para muitos, essa decisão vai além do timing de mercado. Vender cripto pode também desencadear uma fatura de impostos e obrigar os investidores a reduzir posições que consideram como aplicações de longo prazo.

Tendo isto em conta, a estrutura é construída em torno de dois empréstimos na celebração (closing). O primeiro é uma hipoteca padrão sobre o imóvel. O segundo é um empréstimo financiado de forma privada, garantido por cripto empenhada, e usado para financiar a entrada em numerário.

A Better afirma que as opções de hipoteca fixa de 15 e 30 anos estarão disponíveis, sujeito a aprovação de crédito, e que os empréstimos foram concebidos de acordo com as diretrizes da Fannie Mae para que a hipoteca continue a ser um empréstimo em conformidade.

Essa distinção é importante. O produto não substitui a hipoteca tradicional por um empréstimo em cripto. Em vez disso, envolve uma camada de financiamento garantida por cripto à entrada, deixando a hipoteca principal num formato convencional.

Para mutuários que usem Bitcoin, o valor inicial do colateral tem de ser pelo menos 250% do montante do empréstimo em moeda fiduciária. Para mutuários que usem USDC, o valor inicial do colateral tem de ser pelo menos 125%.

Em termos práticos, um mutuário poderia empenhar 250.000 $ em Bitcoin para desbloquear um empréstimo de entrada em numerário de 100.000 $, ou 125.000 $ em USDC para obter o mesmo resultado.

As empresas estão a promover o acordo como uma forma de preservar a propriedade de ativos digitais enquanto se ganha acesso ao mercado habitacional. A Better afirma que ambos os empréstimos podem partilhar a mesma taxa de juro e o mesmo prazo de amortização, criando um único pagamento mensal combinado.

A pressão no setor habitacional cria uma oportunidade

O apelo do produto está ligado diretamente a um mercado habitacional que se tornou mais difícil de entrar, especialmente para compradores mais jovens.

A idade mediana de um comprador de casa pela primeira vez atingiu 40 anos em 2025, segundo a National Association of Realtors, refletindo o efeito combinado de taxas de hipoteca elevadas, preços das casas acima do esperado e inventário limitado.

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Idade Mediana dos Compradores de Habitação nos EUA

A pressão é ainda mais severa para agregados familiares situados mais abaixo na escala de rendimentos. O Índice de Custo da Habitação NAHB/Wells Fargo para o segundo trimestre de 2025 mostrou que uma família típica precisava de 36% do seu rendimento para um pagamento de hipoteca numa casa nova mediana. Para famílias de baixos rendimentos, essa percentagem subiu acima de 71%.

Esses números ajudam a explicar por que motivo as empresas veem uma oportunidade ao ligar ativos digitais ao financiamento habitacional. A subscrição tradicional baseia-se fortemente em rendimento documentado, histórico de crédito e reservas em numerário.

Esse quadro tende a favorecer agregados familiares que já construíram riqueza através de capital próprio na habitação, rendimentos em alta ou ativos financeiros bem estabelecidos.

Ao mesmo tempo, milhões de americanos construíram posições em cripto. Para contextualizar, cerca de 20% dos adultos nos EUA, o equivalente a 52 milhões de pessoas, detêm algum tipo de ativo de cripto, e a maioria deles é jovem.

O relatório NCA 2025 State of Crypto Holders confirmou que 67% dos detentores de tokens têm 45 anos ou menos, e 26% auferem menos de 75.000 $ por ano.

Isso dá ao produto um mercado-alvo claro: compradores mais jovens com exposição significativa a cripto, mas com pouca vontade, ou capacidade, de converter essas posições em dinheiro no momento da compra.

Como funciona o empenho de cripto

As empresas tentaram estruturar o produto para parecer menos um empréstimo de cripto volátil e mais uma ferramenta de financiamento compatível com hipotecas.

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Os mutuários que empenham Bitcoin ou USDC não estão sujeitos a chamadas de margem nem a requisitos de reforço (top-up) se o valor de mercado do seu colateral cair.

A Better afirma que apenas movimentos de mercado não desencadeiam liquidação. Em vez disso, os ativos empenhados só ficam em risco se um mutuário ficar em mora (delinquência) por 60 dias nos pagamentos, um limite que as empresas dizem espelhar o tratamento do stress nos pagamentos em hipotecas em conformidade.

A cripto é mantida em custódia durante a vida do empréstimo da entrada e é devolvida assim que essa obrigação é paga. Os mutuários não podem negociar os ativos empenhados enquanto estes estiverem bloqueados, o que preserva a propriedade, mas restringe a flexibilidade.

Para mutuários de USDC, a stablecoin pode continuar a gerar recompensas, o que poderá ajudar a compensar os custos de prestação de serviço da hipoteca e reduzir a carga de financiamento líquida e efetiva do mutuário.

Entretanto, a ambição mais ampla vai além de um único produto hipotecário. A Better e a Coinbase dizem que pretendem, ao longo do tempo, alargar o leque de ativos digitais elegíveis para incluir ações tokenizadas, rendimento fixo e outros ativos imobiliários tokenizados.

Isto é um sinal de que encaram a oferta de hipoteca como um passo inicial para levar riqueza on-chain para as finanças de consumo convencionais.

Apoio de políticas e resistência política

Entretanto, este lançamento chega num clima político que se tornou mais recetivo à cripto, mas não sem resistência.

O papel da Fannie Mae, juntamente com a supervisão da Federal Housing Finance Agency, pode ajudar a tornar produtos deste tipo mais mainstream do que ofertas anteriores de hipotecas ligadas a cripto.

No ano passado, o diretor da FHFA, Bill Pulte, instruiu a Fannie Mae e a Freddie Mac a prepararem-se para contar a cripto como um ativo nas candidaturas a hipotecas, refletindo um apoio mais amplo para a indústria de ativos digitais por parte da administração Trump.

A abertura dessa política criou espaço para produtos comerciais construídos em torno da riqueza em cripto, mas também atraiu críticas de legisladores que veem a ideia como uma nova fonte de risco para o financiamento habitacional.

Senadores democratas, liderados por Elizabeth Warren, opuseram-se à proposta, argumentando que a política atual não permite que canais de hipoteca apoiados a nível federal considerem criptomoeda a menos que esta tenha primeiro sido convertida em dólares dos EUA e devidamente documentada.

Alertaram que alargar os critérios de subscrição para incluir cripto não convertida poderia introduzir riscos frescos tanto para o mercado habitacional como para o sistema financeiro mais amplo.

Essa crítica está no cerne do debate em torno de produtos como o da Better.

Os apoiantes veem estes produtos como uma forma de traduzir riqueza digital em acesso ao mundo real sem forçar os mutuários a vender ativos e a sair do mercado. Os críticos veem um perigo em aproximar uma classe de ativos volátil e ainda em desenvolvimento dos alicerces do crédito habitacional nos EUA.

Assim, o resultado final pode depender de saber se as hipotecas com cripto como garantia permanecem uma ferramenta de nicho para detentores ricos de ativos digitais ou se evoluem para um canal de financiamento mais amplo para compradores excluídos pelo obstáculo tradicional da entrada.

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