Várias construtoras com perdas "viram o lucro"｜Observatório do Mercado Imobiliário

Nos últimos tempos, várias promotoras imobiliárias em situação de dificuldades financeiras divulgaram sucessivamente previsões de resultados de 2025 e conseguiram voltar ao lucro através de reestruturações de dívida. Apesar de, ao excluir o impacto dos ganhos provenientes da reestruturação, os resultados operacionais dessas empresas ainda não terem sido revertidos, segundo profissionais do setor, a reversão do prejuízo para lucro nas demonstrações financeiras continua a transmitir um sinal positivo; no entanto, para que as empresas recuperem verdadeiramente a capacidade de gerar caixa (“mecanismo de autofinanciamento”) e consigam manter uma operação sustentável, ainda precisam de adoptar medidas concretas.

Recentemente, a Country Garden divulgou informações internas e uma previsão de resultados. No anúncio, a empresa anunciou que obteve uma reversão do prejuízo para lucro e espera registar um lucro líquido de cerca de 1.000 a 2.200 milhões de yuan em 2025, enquanto no mesmo período de 2024 registou um prejuízo de cerca de 35.145 mil milhões de yuan. A China Evergrande? não— (Nota: substituição de fonte) 佳兆业发布2025年度盈利预告，预期2025年度录得归母净利润不少于500亿元，较2024年度同期的亏损净额285亿元实现扭亏为盈。旭辉也在公告中指出，预计2025年公司将实现由亏转盈，归母净利润为170亿元至190亿元，上年同期为亏损70.76亿元。对于扭亏为盈，旭辉解释，主要得益于其2025年完成的境外债务重组所产生的收益约400亿元。

Por trás de a estas empresas “reverterem o prejuízo”, está o “mérito” das reestruturações de dívida. Por exemplo, no caso da Country Garden, antes, as soluções de reestruturação de dívidas domésticas, num total de 9 operações e com um montante acumulado de cerca de 13,77 mil milhões de yuan, foram todas aprovadas; e também os planos de reestruturação de dívida no estrangeiro, num montante de cerca de 177 mil milhões de dólares, entraram oficialmente em vigor a 30 de Dezembro de 2025. No total, a previsão de redução do endividamento ascende a quase 90 mil milhões de yuan; após a reestruturação, os custos de financiamento de novas dívidas caíram bruscamente para 1% a 2,5%, dando à Country Garden uma janela crítica para os próximos cinco anos, aliviando encargos e permitindo um arranque mais leve.

O director-geral de investigação empresarial do Instituto de Pesquisa China Index, Liu Shui, afirmou que, numa reestruturação de dívida, o devedor gera a diferença devida ao facto de o valor contabilístico da dívida reestruturada ser superior ao montante em dinheiro a liquidar, ao justo valor dos activos não monetários, ou ao valor contabilístico da dívida após a reestruturação; essa diferença deve ser reconhecida de uma só vez no lucro do período actual, dando origem a “ganhos de reestruturação de dívida”. De acordo com as previsões de resultados destas empresas, a reversão do prejuízo para lucro deve-se principalmente aos ganhos gerados pela reestruturação de dívida; após deduzir esses ganhos de reestruturação de dívida, todas continuam em prejuízo.

No plano operacional, estas empresas continuarão a sofrer pressão a curto prazo. Liu Shui sublinhou que concluir a reestruturação da dívida não significa que a empresa tenha realmente “saído de cena” (“up and running”). Se, posteriormente, as vendas não fluírem bem e a operação não melhorar, ainda pode existir o risco de ruptura novamente do fluxo de caixa. Por isso, a empresa deve encarar a reestruturação da dívida como um novo ponto de partida, e não como um ponto final. Essa medida resolve sobretudo riscos de liquidez a curto prazo e dá tempo precioso para reparar o balanço patrimonial; contudo, para recuperar verdadeiramente a capacidade de “geração de caixa” e alcançar uma operação sustentável, a empresa ainda precisa de adoptar medidas concretas. A tarefa central é acelerar a cobrança das vendas e activar os activos existentes; além disso, as empresas precisam de ajustar a estrutura do negócio, concentrando-se nas vantagens essenciais, reforçando a gestão de forma mais fina e mudando para um modelo de desenvolvimento que dê mais importância à qualidade dos activos, à estabilidade operacional e à segurança financeira. Além disso, o esforço interno da empresa precisa também de ser apoiado por melhorias do ambiente externo.

Olhando para o que a notícia apurou, verifica-se que as promotoras em dificuldade estão a procurar saídas, e a maioria escolhe começar por negócios com menor intensidade de activos. Recentemente, realizou-se em Guangzhou a conferência de lançamento de inovação da indústria “Digital New Coast · Despertar do Hongmeng” na Zona de Baiyun, organizada com foco na indústria Hongmeng. A Country Garden, como parceira central de cooperação do ecossistema de “smartização a nível de toda a região” nos primeiros lotes, assinou formalmente com o Gabinete de Serviços Governamentais e Gestão de Dados da Zona de Baiyun um quadro de cooperação do ecossistema. Segundo foi divulgado, a Country Garden irá integrar recursos e capacidades centrais das suas áreas de negócios como gestão delegada, construção delegada, tecnologia de construção e serviços de propriedade, e integrar-se profundamente no plano de construção do “smart city” (“智城”) da Zona de Baiyun.

O vice-presidente da Capital Alliance das Empresas Chinesas, Bai Wenxi, afirmou que a “reversão do prejuízo no papel” das promotoras em dificuldade é apenas uma forma de estancar o sangramento a nível financeiro; para uma verdadeira renascença, é necessário concretizar três avanços: de reparação contabilística para reparação operacional, alcançando o mais rapidamente possível uma transição para fluxo de caixa operacional positivo; de reestruturação da dívida para reconstrução do modelo, deixando para trás a dependência de elevado alavancamento e a rotação acelerada, e estabelecendo um modelo de negócio sustentável com activos leves e operações fortes; de assegurar a entrega de habitações para assegurar a credibilidade, reconstruindo a confiança do mercado e recuperando a capacidade normal de financiamento e de vendas.