“Equipa nacional” entra em ação, com descontos de até 50%

Pergunta ao AI · Como é que a descida de preços das habitações sociais para arrendamento afeta o mercado de arrendamento nos subúrbios?

Proprietários detidos por empresas estatais começaram a baixar os preços.

Recentemente, a Direção de Habitação e Construção Urbana e Rural de Xi’an publicou um aviso, esclarecendo que os trabalhadores migrantes podem candidatar-se aos projetos de habitação social para arrendamento com desconto, usufruindo de uma redução de renda de 10% a 50%, podendo atingir um corte de até metade do valor do aluguel.

O que merece atenção é que, no passado, muitas cidades de segunda linha tinham as suas habitações sociais para arrendamento sobretudo orientadas para recém-licenciados universitários e outros novos residentes, existindo certas barreiras de candidatura, como qualificações académicas e segurança social. Porém, desta vez, Xi’an não só promove fortemente que os trabalhadores migrantes arrendem habitações sociais para arrendamento, como também concede descontos de renda relativamente significativos.

Além de Xi’an, há muitas outras grandes cidades a disponibilizar habitações sociais para arrendamento com rendas muito abaixo do preço de mercado, como “habitação social para arrendamento a 6 décimos” em Shenzhen.

A cada vez que são lançados mais projetos de habitação social para arrendamento, que impactos é que isso traz para o mercado de arrendamento?

Um pequeno condomínio · Foto/Visão Chinesa

Baixar preços e alargar condições

“Não é necessário registo de segurança social; basta que a residência permanente não seja em Xi’an”; “é necessário não ter habitação em Xi’an; desde que não seja com residência permanente de Xi’an já serve”; “o prazo mínimo do arrendamento é de 3 meses e pode começar a arrendar em qualquer momento” … Quando a China News Weekly contactou vários projetos de habitação social para arrendamento em Xi’an orientados para trabalhadores migrantes, obteve estas respostas.

De facto, depois de Xi’an ter publicado o “Aviso sobre o trabalho relativo à garantia de arrendamento para trabalhadores migrantes em habitação social para arrendamento”, que clarifica que os trabalhadores migrantes que arrendem habitação social para arrendamento podem usufruir de uma redução de renda de 10% a 50%, Xi’an publicou de imediato a primeira lista de projetos de atividades de candidatura a benefícios de habitação social para arrendamento para trabalhadores migrantes. As rendas originais destes projetos já tinham sido reduzidas face aos preços registados; por exemplo, em projetos de zonas como o Distrito de Lintong e o Distrito de Chang’an, a renda já era 50% mais baixa do que o preço registado.

Funcionários relevantes referiram que a habitação social para arrendamento em Xi’an, voltada para trabalhadores migrantes, também implementa “primeiro morar, depois analisar”. Após verificação em local, é possível assinar um acordo temporário para habitar, concluindo a auditoria formal no prazo de 1 mês.

Então, qual é a situação global das rendas das habitações sociais para arrendamento em Xi’an voltadas para trabalhadores migrantes? A China News Weekly apurou que, em alguns projetos mais próximos do centro urbano, a ocupação é atualmente relativamente boa; mas em alguns projetos situados em áreas suburbanas mais afastadas, a ocupação é apenas mediana, havendo ainda muitas unidades por alugar.

Não é apenas em Xi’an. Recentemente, a Zona Experimental de WanShan Oceano Marinho e o Distrito de Jinwan em Zhuhai também ajustaram, sucessivamente, a fixação de preços das habitações sociais para arrendamento, baixando a referência de renda para 70% do preço de mercado, o que representa uma redução considerável face ao período anterior. As unidades dessas áreas relacionadas estão, na sua maioria, atualmente já totalmente arrendadas.

Em termos gerais, mesmo que não haja descida de preços, a fixação do preço de mercado das habitações sociais para arrendamento é, em regra, inferior ao preço de mercado. Para além de baixar preços, recentemente muitas cidades também têm vindo a flexibilizar continuamente as condições de candidatura a habitações sociais para arrendamento.

Por exemplo, em Shenzhen, as condições limitativas para candidaturas têm vindo a ser relaxadas. Nos últimos meses, os destinatários para atribuição de habitação social para arrendamento em Shenzhen mudaram de forma principal para entidades empresariais e institucionais (atribuição dirigida) para disponibilizar uma maior proporção de recursos com atribuição direta a indivíduos e famílias. Grupos que antes dificilmente tinham oportunidades, como trabalhadores de pequenas e médias empresas e micro e pequenas empresas, bem como trabalhadores independentes, também já podem candidatar-se. Em algumas rondas, os requisitos de segurança social (por exemplo, a primeira lista de nível municipal de 2026) foram aliviados para apenas ser necessário pagar normalmente; no Distrito Cooperativo de Shenzhen-Shanwei, a segurança social já nem sequer é exigida, podendo candidatar-se mediante contrato de trabalho ou prova de registo do agregado familiar.

Na opinião de Li Yujia, diretor do Centro de Investigação de Políticas de Habitação do Instituto de Planeamento e Regulação Urbanística de Guangdong, à medida que a oferta massiva de habitações sociais para arrendamento entra em grande escala no mercado, existe uma pressão crescente no sentido de aumentar a taxa de arrendamento. Ao mesmo tempo, nos últimos anos, para além das cidades em alta procura, as cidades de 2ª, 3ª e 4ª linha também, com base na revitalização de existências, na desinventariação de habitação comercial e na promoção da integração indústria-urbanismo, começaram a recolher e preparar em larga escala habitações sociais para arrendamento; por isso, algumas cidades adotaram políticas preferenciais para elevar a taxa de arrendamento.

O que vale a pena notar é que, segundo dados da CRIC, a quota de mercado do setor de arrendamento habitacional de empresas estatais em 2025 teve, ano contra ano, um aumento de 5,41%. No final de 2025, a sua percentagem no mercado de arrendamento habitacional ultrapassava os 20%.

Qual é o impacto?

De acordo com divulgações relevantes do Ministério da Habitação e Urbanismo e Desenvolvimento Rural, durante o “14º Plano Quinquenal”, o país planeia angariar e construir 8,7 milhões de unidades (habitações) de habitação social para arrendamento. Muitos profissionais do setor admitem que, com a passagem do tempo, essas unidades têm vindo continuamente a entrar no mercado e a iniciar a distribuição. Cada vez mais grandes cidades também já começaram ou estão a acelerar a recolha de existências imobiliárias (“stock”) para esse fim.

No entanto, neste momento, em muitas cidades, a oferta de habitação social para arrendamento está em grande parte concentrada em zonas suburbanas ou em torno de parques industriais, e a oferta no centro urbano é, em geral, reduzida. Por exemplo, na oferta de Xi’an para trabalhadores migrantes, as habitações sociais para arrendamento concentram-se principalmente em zonas não nucleares como o Distrito de Chang’an, o Distrito de Lintong e o Distrito de Gaoling.

“Quanto mais impactante é a habitação social para arrendamento no mercado de arrendamento dos subúrbios. Por exemplo, as cinco novas cidades e as novas cidades industriais em redor de Xangai têm vindo a lançar muitas habitações sociais para arrendamento recentemente. Em regiões como Jiading, Minhang e Jinshan, já foi gerado um impacto considerável no mercado de arrendamento original. Comparadas com outras regiões de Xangai, nestas zonas a redução das rendas é mais acentuada.”, afirmou Li Yujia.

Por outro lado, na perspectiva de Yan Yuejin, vice-presidente do Instituto de Estudos Imobiliários EJU em Xangai, nos últimos anos, com a entrada gradual de habitações sociais para arrendamento no mercado, a oferta potencial tem vindo a aumentar continuamente, e com a descida das rendas, reduz-se objectivamente o custo de habitação para o grupo de novos residentes, permitindo que as habitações sociais para arrendamento desempenhem efectivamente o seu papel de elevado custo-benefício. Após a descida das rendas, é possível desempenhar melhor o efeito de “atrair pessoas para mobilizar recursos do mercado e recursos de atividades industriais”.

Além de afectar de forma mais significativa os preços de arrendamento imobiliário nos subúrbios, os apartamentos geridos em regime centralizado também são uma área fortemente afectada. Segundo dados da CRIC, até Janeiro deste ano, em quase metade das cidades, as rendas caíram tanto em termos de variação mensal como em termos homólogos. A renda total de apartamentos geridos de forma centralizada nas oito cidades centrais monitorizadas (Pequim, Xangai, Shenzhen, Guangzhou, Hangzhou, Nanjing, Chengdu e Wuhan) registou uma queda de 0,8% em termos mensais, e uma queda de 2,5% em termos homólogos.

As habitações sociais para arrendamento que foram construídas anteriormente, em geral, estavam localizadas em zonas suburbanas das cidades. Mas recentemente, cada vez mais cidades começaram a comprar apartamentos usados como fonte de habitação social para arrendamento, incluindo muitos “velhos e pequenos” apartamentos em zonas centrais. Por exemplo, em 2 de Fevereiro deste ano, Xangai iniciou de forma substancial a recolha de apartamentos usados para habitação social para arrendamento, e os primeiros projetos-piloto foram atribuídos aos Distritos de Pudong, Jing’an e Xuhui.

Então, no futuro, as habitações sociais para arrendamento continuarão a afectar o mercado de arrendamento?

Na opinião de Yan Yuejin, actualmente, ao recolher “velhos e pequenos” apartamentos no centro urbano ou “apartamentos municipais antigos” para os transformar em habitação social para arrendamento, isso pode trazer algumas alterações do ponto de vista estrutural. No entanto, no que toca à construção de habitação social para arrendamento, cada cidade poderá ter diferenças; em mais lugares, a construção de habitação social para arrendamento estará estreitamente ligada às indústrias locais, pelo que o impacto no mercado de arrendamento tende a ser relativamente menor.

Já Li Yujia considera que, devido às suas características de renda mais baixa e de natureza de garantia, as habitações sociais para arrendamento se destinam principalmente a jovens cujas capacidades de pagamento de renda são insuficientes e a novos residentes. Apesar de as rendas das habitações sociais para arrendamento serem mais baixas, existem também limitações: devido ao custo e às exigências de normalização, os arranjos das tipologias tendem a ser pouco variados, com estilos de decoração “uma mesma cara para mil apartamentos”, faltando individualização e sensação de qualidade. O que as habitações sociais para arrendamento fornecem é uma garantia básica, e ainda existe uma divisão relativamente clara entre a sua oferta e a procura de arrendamento orientada pelo mercado. No futuro, é mais provável que a construção de habitação social para arrendamento por governos locais continue a ser feita, em grande medida, integrando-se com as indústrias locais: com base no conceito de integração indústria-urbanismo e na construção de comunidades industriais, serão construídas novas habitações sociais para arrendamento, servindo principalmente pessoas que trabalham em parques industriais.

Repórter: Zhao Yue

Editor: Sun Xiaobo