Financeiro·Análise aprofundada do relatório anual｜Superar obstáculos e crescer com resiliência, a New Town Holdings apresenta a resposta do setor privado ao desafio da era

Da “promotores” ao “operador comercial”, os resultados financeiros de 2025 da New City Holding confirmam uma evolução substantiva na sua transformação estratégica.

No comunicado de resultados anuais de 2025 publicado a 27 de março, a New City Holding obteve receitas de 53,012 mil milhões de yuan, lucro líquido atribuível aos acionistas de 680 milhões de yuan e lucro líquido atribuível aos acionistas excluindo itens não recorrentes de 614 milhões de yuan. Entre eles, a receita total da operação comercial continua a registar crescimento de dois dígitos, a sua quota de contribuição continua a aumentar e sustenta metade do desempenho. Além do lucro, a empresa tem mantido fluxos de caixa operacionais positivos há 8 anos consecutivos, a estrutura da dívida continua a otimizar-se, o planeamento dos negócios ajusta-se de forma gradual e os efeitos da transformação vão-se tornando progressivamente evidentes.

Num contexto em que toda a indústria enfrenta pressão generalizada, como uma empresa privada, a New City Holding, graças à escolha estratégica de “ajuste proativo e foco na gestão comercial”, conseguiu um crescimento estável do desempenho e uma melhoria contínua da estrutura. O seu modelo de dupla roda motriz “habitação + comércio” não só dá à empresa resiliência no desenvolvimento, como também constrói uma “vala”/proteção que lhe permite atravessar ciclos, fornecendo um exemplo de referência para que as empresas privadas de imobiliário façam uma mudança e quebrem o impasse na transição.

A percentagem de margem bruta sobe para 63%, e o comércio sustenta “metade do desempenho”

É possível perceber, sem grande dificuldade, através dos dados do relatório financeiro, que o peso do segmento comercial no mapa de resultados da New City Holding tem vindo a aumentar. No ciclo de ajustamento da indústria, o efeito “pedra angular” deste segmento torna-se cada vez mais evidente.

Em 2025, a New City Holding abriu 5 centros吾悦 (Wuyue) adicionais; até ao final do período do relatório, a empresa tinha presença planeada em 141 cidades de grande e médio porte por todo o país, com 207 projetos de complexos integrados, e a área comercial aberta dos centros吾悦 (Wuyue) atingiu 16,490.7 mil metros quadrados.

O negócio de gestão comercial já sustenta metade do desempenho da New City Holding, constituindo uma fonte de receitas contínua e estável para a empresa. Durante o período, a New City Holding alcançou uma receita total de operações comerciais de 14.09 mil milhões de yuan, um aumento de cerca de 10% ano a ano. No período de descida da indústria, isto evidencia a resiliência de crescimento do desempenho, reforçando ainda mais a posição da gestão comercial吾悦 (Wuyue) como um modelo de referência do desenvolvimento de alta qualidade de negócios físicos.

No setor, já se formou um consenso de que o espaço de rentabilidade das operações comerciais é muito maior do que o dos negócios tradicionais de desenvolvimento imobiliário. De acordo com o relatório anual da New City Holding, a taxa de margem bruta da locação e gestão de propriedades atinge 70%.

Graças ao planeamento de longo prazo e à exploração aprofundada no domínio das operações comerciais, em 2025 a New City Holding conseguiu margem bruta de 9.095 mil milhões de yuan no negócio de locação e gestão de propriedades. A quota desta margem bruta na margem bruta total da empresa também subiu, de 48% no período homólogo do ano anterior, para 63%, reforçando de forma contínua a contribuição para a rentabilidade.

O que merece destaque é que, desde 2021, as receitas operacionais do segmento comercial da New City Holding já conseguem cobrir totalmente as despesas com juros do período e o rácio de cobertura tem vindo a aumentar ano após ano; em 2025, atingiu 3.94 vezes. Do período de investimento ao período de colheita, a “vala”/proteção do negócio de operações comerciais da empresa está em expansão contínua.

Por detrás de um crescimento estável do desempenho está uma reflexão profunda e uma solução inteligente da New City Holding para o ciclo dos ativos existentes (era do stock) em relação às operações comerciais ao longo de toda a cadeia. No ano passado, com base na marca “吾悦商管” (gestão comercial吾悦), a empresa implementou em profundidade a “personalidade empresarial e a filosofia de operações em cinco quadrantes”, além de iterar e renovar o “método de cinco passos de gestão吾悦” (“吾悦经营五步法”), evidenciando a determinação da transição estratégica de “liderança por escala” para “liderança por qualidade”. Em simultâneo, o “Plano悦链” (悦链计划) foi lançado, em colaboração com marcas e agentes de elevada qualidade a nível nacional, para construir um ecossistema comercial aberto e simbiótico, impulsionando a transição das operações comerciais de “operação de espaço” para “cooperação de ecossistema”.

O valor desta metodologia reflecte-se, em última instância, nos resultados operacionais de cada centro吾悦 (Wuyue). De acordo com o relatório financeiro, em 2025, a taxa de ocupação dos centros吾悦 (Wuyue) manteve-se estável num patamar elevado de 97.86%, permanecendo acima de 95% por vários anos consecutivos. O total de fluxo de visitantes ao longo do ano atingiu 2.001 mil milhões de pessoas/visitas, um aumento de 13.31% ano a ano. As vendas totais somaram 97 mil milhões de yuan (excluindo vendas de veículos), um aumento de 7.18% ano a ano. O número de membros foi de 54.97 milhões, um aumento de 25.82%.

Após 14 anos de acumulação, a New City Holding está a reforçar a base de resiliência para o desenvolvimento de longo prazo das empresas com a força de uma ascensão no comércio.

A solidez financeira e o crédito cimentam a confiança, ganhando a preferência dos mercados de capitais nacionais e internacionais

O efeito “pedra angular” do segmento comercial dá à New City Holding mais margem para manobrar durante o período de ajustamento da indústria. E esta almofada de segurança, difícil de obter, também permite que a empresa tome escolhas mais proativas na vertente financeira — reduzir o tamanho do balanço, diminuir a dívida e assegurar a entrega de projetos — traduzindo, com ações, a responsabilidade e empenho exemplares das empresas privadas de imobiliário.

Desde 2021, a New City Holding iniciou de forma proativa a redução do balanço (缩表) antes do tempo, colocando a segurança financeira como a prioridade máxima. O relatório financeiro mostra que, até ao final do período do relatório, o saldo de financiamento da empresa era de 50.974 mil milhões de yuan, uma redução anual de 2.676 mil milhões de yuan. Os passivos financeiros com juros detidos em joint ventures e empresas associadas (合联营权益有息负债) desceram para 2.385 mil milhões de yuan, e a estrutura da dívida continuou a otimizar-se.

No desenvolvimento imobiliário, a New City Holding interrompeu proativamente a aquisição de terrenos e reduziu a escala do desenvolvimento residencial, concentrando recursos nas vendas com pagamentos efetivos (com recebimento). Em 2025, a empresa alcançou um montante de recebimentos de 21.276 mil milhões de yuan, com uma taxa de recebimento de 110.41%, assegurando uma proteção sólida para a segurança do fluxo de caixa.

O que vale a pena destacar é que, quanto à utilização de fundos, a New City Holding se mantém dentro de limites: os fundos provenientes de emissão de obrigações dentro do país ficam estritamente limitados à construção de projetos de garantia de entrega de imóveis (保交楼) e ao pagamento da dívida com vencimento, sem nunca serem usados para expansão por aquisição de terrenos. Em 2025, a empresa entregou mais de 38 mil unidades habitacionais e, nos últimos três anos, o volume acumulado de entregas ultrapassou 278 mil unidades, cumprindo a responsabilidade de estabilizar o mercado imobiliário com ações reais.

Na gestão da dívida, a New City Holding manteve continuamente uma estrutura de dívida segura e estável; em 2025, liquidou atempadamente 5.855 mil milhões de yuan em títulos de dívida públicos, dentro e fora do país, mantendo sempre um registo de “sem incumprimento” (“零违约”).

Ao abandonar a adoração pela escala, a New City Holding deslocou o foco estratégico para “redução proativa e foco na segurança”. Por trás desta mudança está uma avaliação clara da empresa sobre o ciclo da indústria: mais do que expandir cegamente, é melhor preservar os limites de segurança. A segurança do fluxo de caixa, a segurança financeira e a segurança da empresa foram estabelecidas como o critério máximo para a operação.

Os resultados de 2025 mostram que o efeito desta transformação está a ser concretizado. Durante o período, a empresa teve receitas de 53.012 mil milhões de yuan, lucro líquido atribuível aos acionistas de 680 milhões de yuan, margem bruta global de 27.42%, com melhoria de 7.62 pontos percentuais face ao ano anterior, e a capacidade de geração de lucros recupera de forma gradual. Ainda mais notável é que o montante líquido de fluxos de caixa operacionais foi de 1.425 mil milhões de yuan, mantendo-se em entrada positiva por 8 anos consecutivos; o saldo de caixa foi de 6.8 mil milhões de yuan; a taxa de dívida líquida foi de 56.97%, muito abaixo da linha de alerta da indústria, e a base financeira está sólida e estável.

Com um desempenho comercial destacado e um desempenho global robusto, a New City Holding conquistou o reconhecimento unânime dos mercados de capitais nacionais e internacionais. A prestigiada instituição bancária de investimento internacional Morgan Stanley anunciou a subida da classificação da New City Holding para “overweight” (“超配”), aumentando o preço-alvo em 25% para 19.70 yuan. E apontou que o impacto negativo do negócio de desenvolvimento imobiliário no desempenho global da New City Holding está a diminuir continuamente; no futuro, poderá fazer com que os lucros da empresa recuperem significativamente. Prevê-se que o lucro central em 2027 possa voltar a 2.6 mil milhões de yuan.

Além disso, a New City Holding também foi recomendada e elogiada coletivamente por mais de 20 casas corretoras, incluindo Guotou Securities, Huatai Securities, Shenwan Hongyuan, CITIC Construction, Huachuang Securities, Ping An Securities, Northeast Securities, Guotai Haitong, Open Source Securities, Southwest Securities, Galaxy Securities, Xingye Securities, Yangtze Securities, CITIC Jianbin Investment (中信建投) e outras, atribuindo à empresa classificações de “recomendação” ou “compra”.

Um caminho inovador para a titularização de ativos, criando uma nova força na construção por empreitada (代建)

Num contexto em que as condições de financiamento no geral estão mais apertadas, a New City Holding, com as suas finanças saudáveis e um bom sistema de crédito, continua a manter canais de financiamento diversificados e desobstruídos, sendo no setor referida como “rei do financiamento das empresas privadas” (“民企融资王”). Em 2025, o custo médio de financiamento da empresa baixou para 5.44%, uma diminuição de 0.48 pontos percentuais ano a ano.

No financiamento no exterior, em junho de 2025, a empresa-mãe da New City Holding, Xincheng Development (新城发展), conseguiu emitir com sucesso uma obrigação sênior sem garantias de 300 milhões de dólares, tornando-se a primeira empresa privada de imobiliário a retomar o financiamento no mercado de capitais no exterior nos últimos três anos. Posteriormente, em novembro de 2025 e em fevereiro de 2026, a empresa emitiu mais duas vezes obrigações em dólares no exterior, com um volume total emitido de cerca de 5.6 mil milhões de yuan.

O mercado doméstico também se manteve ativo. Entre agosto e dezembro de 2025, a New City Holding emitiu com sucesso três lotes de notas de médio prazo (中期票据), tendo angariado 3.65 mil milhões de yuan no total, tornando-se uma das quatro empresas privadas de imobiliário a emitir dívida com garantia de reforço de crédito através do ChinaBond (中债增担保发债). As três emissões não só mantiveram taxas de cupão/juros relativamente baixas, como também obtiveram avaliações AAA duplas para o emissor e para o título emitido atribuídas pela China Chengxin International.

Vale a pena mencionar que a boa base de crédito permitiu à New City Holding, em primeiro lugar, quebrar o impasse no domínio da titularização de ativos. Em novembro de 2025, a empresa emitiu com sucesso os “吾悦广场 REITs de mercado institucional entre pares” (“吾悦广场机构间REITs”), tendo como ativo subjacente o 青浦吾悦广场, estabelecendo o registo de “duas primeiras” a nível nacional: os primeiros REITs institucionais de consumo em mercado institucional interbancário e os primeiros REITs institucionais de empresas privadas listadas a nível A. Esta medida ativou de forma eficaz ativos comerciais existentes e construiu um novo paradigma de gestão de todo o ciclo para “financiar, operar e desinvestir” (“投融管退”) no imobiliário comercial. É um marco que assinala um passo fundamental da empresa na transformação para a operação de ativos.

Em 16 de março de 2026, a New City Holding voltou a alcançar uma nova quebra no domínio dos REITs para imóveis comerciais. O Xinguo Asset Management (国金资管) — “吾悦广场机构间REITs 2026” conseguiu a aprovação da SSE (bolsa de Xangai) para a primeira ampliação (first expansion), com expectativa de angariar 1.625 mil milhões de yuan.

Os especialistas da indústria referem que, tendo em mãos ativos comerciais de grande volume e de elevada qualidade, a New City Holding possui uma vantagem natural na ampliação de REITs. No futuro, à medida que mais produtos de REITs privados forem sendo implantados de forma estável, o valor agregado dos ativos comerciais da empresa tem potencial para ser completamente reativado. Este processo não diz respeito apenas à atualização estratégica da própria empresa, como também fornece exemplos práticos para a exploração de titularização de ativos no setor de imobiliário comercial.

Além de ativar ativos, a New City Holding também tem um planeamento notável no âmbito dos ativos leves. A sua inovadora construção do “Sistema de Serviços de 365 para todo o ciclo” (“365全周期服务体系”) dá suporte sistemático ao negócio de construção por empreitada (代建). Até ao final de 2025, a New City Construction & Management (新城建管) tinha acumuladamente 155 projetos geridos, com uma área total de construção gerida superior a 26 milhões de metros quadrados. As tipologias de negócios incluem habitação, comércio e mega complexos integrados em grande escala. Na lista das empresas de construção por empreitada divulgada pelo Instituto de Pesquisa do Índice (中指研究院), a New City Holding ocupa o 8.º lugar, e a via de construção por empreitada está a tornar-se progressivamente uma importante força motriz de crescimento da estratégia de “foco em negócios com geração de receitas operacionais”.

A firmeza de “conhecer o rumo e não temer o caminho longo”, a obstinação de “assumir responsabilidades pesadas e avançar de forma estável”, e o sentido de “inclinar-se para executar com esforço prático e assumir missão com coragem” — estes são os apontamentos para os espíritos dos camelos (骆驼精神), que atravessam todo o processo desde o aprofundamento no comércio até à rutura no setor de ativos leves da New City Holding. Atualmente, a empresa está a reconstituir a lógica de sobrevivência das promotoras imobiliárias com base nos negócios comerciais e de gestão de construção: da orientação por escala para a orientação por capacidade, permitindo que os passos do camelo abram um novo caminho para a transformação das promotoras imobiliárias.