“Dormindo” com 10 biliões de yuan em fundos de reserva

问AI · Por que o sistema de fundo de habitação está passando por reformas intensas após 30 anos?

“Desde o início deste ano, mais de 30 localidades em todo o país otimizaram as políticas relacionadas ao fundo de habitação.”

文 /巴九灵

À noite, Xiao Zhou navegava pela sua conta do fundo de habitação enquanto estudava as regras de utilização. Como alguém que trabalha localmente e não precisa comprar ou alugar uma casa, este dinheiro ele nunca usou, com várias dezenas de milhares de yuan parados ali, rendendo apenas algumas dezenas de yuan por ano.

Assim como muitas pessoas, Xiao Zhou pensou em usar o fundo de habitação, mas ele também compartilha a mesma confusão que muitos: o fundo de habitação é dinheiro da sua conta, mas por que, além da compra de uma casa, não pode ser usado no dia a dia? Por que foi criado o fundo de habitação?

Vamos primeiro olhar para a década de 1990, antes de Xiao Zhou nascer.

Um fundo de habitação ineficaz

Em 1991, para se adaptar à onda de comercialização da habitação, Xangai, inspirando-se no sistema de fundo de habitação de Cingapura, iniciou o primeiro projeto piloto do sistema de fundo de habitação na China, que gradualmente foi promovido em todo o país. Após anos de preparação, em 1999, o Conselho de Estado promulgou formalmente o “Regulamento de Gestão do Fundo de Habitação”, marcando o estabelecimento oficial do sistema de fundo de habitação na China.

Em 1991, Xangai iniciou o projeto piloto do sistema de fundo de habitação. Imagem: Departamento de Construção de Ningbo.

A forma básica de operação deste sistema é que, a cada mês, tanto os trabalhadores quanto as empresas depositam uma quantia na conta pessoal do fundo de habitação do trabalhador. O montante depositado pelo trabalhador = base × taxa de contribuição do trabalhador para o fundo de habitação, o montante depositado pela empresa = base × taxa de contribuição da empresa para o fundo de habitação, sendo a base o salário médio mensal do trabalhador no ano anterior, com uma taxa que varia de 5% a 12%.

Esse depósito é acumulado a longo prazo e só pode ser usado na compra de uma casa, com o centro de gestão do fundo de habitação confiando aos bancos a concessão de empréstimos a juros baixos aos compradores de imóveis. A partir disso, o posicionamento do sistema de fundo de habitação da China é “garantia habitacional”, destinado a ajudar os residentes, especialmente as famílias de baixa e média renda, a estabelecerem a capacidade de compra de habitação por meio de “poupança forçada + empréstimos a juros baixos”.

Vale mencionar que este regulamento passou por duas revisões em 2002 e 2019, sendo uma norma administrativa que possui alta força legal e poder vinculativo em todo o país, portanto, determina em grande medida o que as políticas locais de fundo de habitação podem e não podem fazer.

Essa limitação foi de 27 anos, e ao longo desse tempo, muitas mudanças ocorreram.

Nos últimos anos, o mercado imobiliário entrou numa era de estoque, com a demanda por compra de habitação diminuindo gradualmente. Ao mesmo tempo, com o aumento do nível de vida das pessoas, as expectativas em relação ao fundo de habitação também mudaram de um foco único na compra de imóveis para gastos mais flexíveis e variados, como consumo, pagamento de hipotecas e aluguéis, complementação de pensões e pagamento de despesas médicas.

No entanto, como um sistema de garantia habitacional, embora o “Regulamento de Gestão do Fundo de Habitação” declare claramente que o fundo pertence ao patrimônio pessoal, também estipula que o fundo de habitação deve ser usado para a compra, construção, reconstrução ou grande reparo da habitação própria dos trabalhadores e não pode ser utilizado para outros fins.

Ao mesmo tempo, as pessoas costumavam trabalhar, consumir e comprar imóveis em suas cidades natais, mas agora as pessoas se movem frequentemente entre diferentes cidades, tornando a necessidade de “o fundo de habitação acompanhar as pessoas” cada vez mais urgente. Atualmente, o fundo de habitação é gerido por centros de gestão do fundo de habitação estabelecidos por cada província e região autônoma, funcionando de forma isolada, com baixa eficiência na alocação entre diferentes regiões, resultando em grandes quantias de dinheiro ocioso em algumas regiões, enquanto outras já enfrentam escassez de fundos.

O resultado é que algumas pessoas trabalham e contribuem para o fundo de habitação em grandes cidades e, após alguns anos, desejam voltar para comprar uma casa em sua cidade natal, enfrentando processos complicados para retirar e transferir, com uma experiência de uso entre cidades que não é fluida.

A vantagem das taxas de juros também está diminuindo. Há mais de 20 anos, uma taxa de 4% no fundo de habitação era bastante atrativa em comparação com 6% nas hipotecas comerciais, hoje as duas estão muito próximas, ambas flutuando em torno de 3%.

Com o aumento dos preços dos imóveis, os limites de empréstimos oferecidos pelo fundo de habitação estão se mostrando insuficientes. Tomando Xangai e Pequim como exemplo, o preço de um apartamento de 80㎡ ultrapassa 4 milhões de yuan, mas o limite máximo de empréstimo pessoal do fundo de habitação para a primeira casa em ambas as cidades é de apenas 1,2 milhões de yuan.

Sob essas múltiplas restrições, o sistema de fundo de habitação tornou-se “sem utilidade” para muitas pessoas. Em 2024, havia 81,27 milhões de pessoas retirando o fundo de habitação, representando 46,10% do total de contribuintes, ou seja, mais da metade dos contribuidores não utilizam o fundo.

Imagem: Ministério das Finanças da República Popular da China.

A grande quantidade de fundo de habitação bloqueado também se reflete diretamente no saldo: em 2016, o saldo do fundo de habitação na China era de 4,56 trilhões de yuan, e até o final de 2024, esse número subiu para 10,92 trilhões de yuan.

Diante de todos esses fatores, reuniões de alto nível têm mencionado frequentemente a reforma do sistema de fundo de habitação.

Até o final de 2025, a reunião de trabalho econômico central indicou que deve-se aprofundar a reforma do sistema de fundo de habitação, sendo esta a primeira vez que o fundo de habitação é nomeado individualmente em documentos de reuniões nos últimos dez anos; neste ano, o relatório de trabalho do governo nas duas sessões mencionou: “reduzir a taxa de juros dos empréstimos pessoais do fundo de habitação” e “aprofundar a reforma do sistema de fundo de habitação”, sendo a primeira vez em 11 anos que o relatório de trabalho do governo novamente se refere ao fundo de habitação.

Reformas intensas

Orientação das altas esferas, implementação nas diversas localidades.

Até o momento, mais de 30 localidades em todo o país já otimizaram as políticas relacionadas ao fundo de habitação.

De um modo geral, essas políticas apresentam as seguintes características:

Primeiro, ampliar as utilidades do fundo de habitação; segundo, tornar o uso do fundo de habitação mais flexível; terceiro, melhorar sua eficácia na compra de imóveis; e quarto, tornar o fundo de habitação mais inclusivo.

◎ Primeiro, complementar as vantagens do fundo de habitação é a área onde as reformas estão mais concentradas nas diversas localidades, incluindo aumentar o limite máximo de empréstimos do fundo de habitação, reduzir a taxa de juros dos empréstimos do fundo de habitação, apoiar a assistência intergeracional com o fundo de habitação, ajustar a definição do número de empréstimos do fundo de habitação, estender o prazo dos empréstimos do fundo de habitação e promover a “conversão de empréstimos comerciais para empréstimos do fundo de habitação”, entre outros.

Por exemplo, Xangai aumentou o limite máximo de empréstimos do fundo de habitação, com o ajuste permitindo que o limite para a primeira e a segunda casa atinja 2,4 milhões e 2 milhões de yuan, respectivamente, e, sob certas condições adicionais, pode ainda ser aumentado em 35%, chegando a 3,24 milhões de yuan;

Fuzhou aplica a taxa de juros padrão da primeira casa para famílias com muitos filhos que compram a segunda casa;

Taiyuan estendeu o prazo do empréstimo do fundo de habitação, que não pode ultrapassar 30 anos;

Changde, no Condado de Li, permite que compradores e cônjuges utilizem os saldos das contas dos pais e filhos, caso o saldo de suas contas do fundo de habitação seja insuficiente para a compra de uma casa própria…

Imagem: Publicação de Xangai.

◎ Em segundo lugar, para resolver os problemas da diminuição da demanda por imóveis e do uso restrito do fundo de habitação, as localidades estão se esforçando para expandir os canais de uso do fundo de habitação, transformando-o de um “fundo de compra de imóveis” em um “fundo de consumo habitacional” que abrange uma gama mais ampla.

Por exemplo, Changchun apoia a retirada do fundo de habitação para subsidio de taxas de propriedade, com um limite de retirada de 3.000 yuan por ano para cada imóvel localizado na área urbana de Changchun; além disso, o fundo de habitação pode ser usado para pagamento de imposto de transferência, instalação ou atualização de elevadores, entre outros; Fuzhou apoia o uso do fundo de habitação para reforma de casas próprias ou compra de garagens; Chengdu esclareceu várias finalidades do fundo de habitação, como aquisição de vagas de estacionamento e retirada para doenças graves…

De acordo com a análise de Xue Qinghe, presidente da Zhiben She, no futuro, o uso do fundo de habitação será ainda mais expandido, abrangendo principalmente usos voltados para o bem-estar, como aluguel, reforma, aquecimento, aposentadoria, desemprego, maternidade, educação, saúde, etc., mas os usos do fundo de habitação não se expandirão para consumo diário, pois isso desviaria do objetivo original do sistema de fundo de habitação em garantir habitação.

Wei Yingjie, fundador do Glacier Think Tank, também acredita que o fundo de habitação resolve questões habitacionais, e desviar desse objetivo significaria perder o propósito da sua concepção, portanto, independentemente da viabilidade de expandir o fundo de habitação para turismo e consumo diário, no estado atual, ainda existem muitas áreas que podem ser melhoradas em relação a empréstimos habitacionais e satisfação da demanda habitacional.

A fila de cidadãos para consultas e serviços no balcão do fundo de habitação não para de crescer.

Além de direcionar o fundo de habitação para “consumo habitacional”, também foram feitas sugestões para integrar o fundo de habitação com contas de aposentadoria.

Como reportado pelo Beijing News, algumas cidades poderão testar a permissão para que excedentes do fundo de habitação sejam automaticamente transferidos para contas de aposentadoria, oferecendo opções de investimento diferenciadas.

Zhang Bo, diretor do Instituto de Pesquisa 58 Anjuke, prevê que, na condição de que a demanda habitacional individual já esteja satisfeita, nos próximos 5 a 10 anos, a proporção de fundos permitidos para serem transferidos das contas do fundo de habitação para as contas de aposentadoria deverá gradualmente aumentar para a faixa de 30% a 50%.

Xue Qinghe acredita que, no momento certo, o fundo de habitação pode ser integrado às contas da seguridade social, sendo gerido e alocado pelo fundo de seguridade social; o comentarista econômico Liu Xiaobo afirma que esta é uma boa medida, mas precisa de apoio em políticas de isenção fiscal…

No entanto, Wei Yingjie adverte que essa ação deve ser feita com cautela. Ele afirma que o fundo de habitação é um ativo pessoal, que pode ser “retirado”, enquanto que as contas de aposentadoria se concentram em investimentos de longo prazo e valorização, com grandes diferenças em liquidez entre os dois. Após a transferência do fundo de habitação para a conta de aposentadoria, a forma e o tempo de retirada (o que pode envolver imposto de renda pessoal) devem ser claramente definidos. Portanto, na ausência de um plano de reforma maduro, não é aconselhável apressar essa implementação.

Sobre a falta de flexibilidade no uso do fundo de habitação, atualmente, algumas regiões já simplificaram os processos de transferência e retirada do fundo de habitação, por exemplo, Xangai otimizou o processo de transferência para áreas diferentes, permitindo que os trabalhadores que mudam de cidade possam realizar a transferência online, sem a necessidade de ir e voltar entre as duas localidades.

Mini-aplicativo de fundo de habitação.

O advogado Dong Yizhi, do escritório de advocacia Shanghai Zhengce, e a líder de opinião do mercado imobiliário de Xangai, Bai Xiaru, prevêem que uma das importantes medidas de expansão da reforma do fundo de habitação será promover a contribuição, retirada e empréstimos do fundo de habitação entre regiões, quebrando o estado de operação fechada entre províncias e cidades. No futuro, pode-se explorar a criação de um mecanismo de alocação de fundos nas regiões de Beijing-Tianjin-Hebei e do Delta do Yangtze, seguindo os princípios básicos de contribuição em uma localidade e uso em outra, com interajuda de fundos.

Dong Yizhi também enfatizou a realização de “o fundo de habitação acompanhar as pessoas” por meio de tecnologia — utilizando métodos digitais para alcançar compartilhamento de dados em todo o país, estabelecendo uma conta digital unificada, permitindo que os serviços entre localidades possam ser totalmente realizados online, e que os serviços interestaduais possam ser acessíveis em qualquer lugar, assim, sob o contexto de grande movimento populacional, muitos pontos críticos da realidade poderão ser resolvidos.

◎ Por fim, não se pode deixar de mencionar a questão da inclusão do sistema de fundo de habitação em si. Existem grandes diferenças nas contribuições do fundo de habitação entre diferentes cidades e tipos de empresas, e algumas profissões, como empregos flexíveis, não têm mecanismos de contribuição para o fundo de habitação.

Deslize para cima e veja a imagem. Imagem: Yicai.

Portanto, tanto Wei Yingjie quanto Liu Xiaobo alertam que no futuro, durante as reformas, é importante aumentar a equidade do fundo de habitação, mas também deve-se considerar o custo operacional das empresas, sendo necessário utilizar subsídios fiscais para elevar o nível de fundo de habitação dos trabalhadores do setor privado; ao mesmo tempo, para aqueles em empregos flexíveis, a contribuição para o fundo de habitação deve seguir o princípio da voluntariedade individual, sendo necessário estabelecer um mecanismo de “depósito e retirada a qualquer momento, com saída livre”, a fim de aliviar as preocupações desse grupo.

Shenzhen já deixou a escolha para o indivíduo. O “Regulamento de Gestão do Fundo de Habitação de Shenzhen” publicado em março esclarece que, além da taxa de contribuição da empresa, os trabalhadores podem voluntariamente aumentar sua taxa de contribuição pessoal, com um limite máximo de 12%; além disso, as novas regras também deixam claro que trabalhadores em empregos flexíveis podem contribuir, retirar e utilizar o fundo de habitação conforme as normas.

Imagem: Departamento de Habitação e Construção de Shenzhen.

Conclusão

Da questão de “se pode usar” para “se é bom de usar”, o caminho do fundo de habitação, claramente, ainda não foi completamente percorrido. Mas o objetivo final é ativar rapidamente os mais de 10 trilhões de yuan de fundos de habitação que estão parados na China, para que possam ser utilizados de forma eficiente.

Referências:

1. “O Central ‘nomeia’ o fundo de habitação, que sinais isso libera?”, Diário do Povo, 2026.1

2. “Relatório Anual de 2024 do Fundo de Habitação Nacional”, Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural, Ministério das Finanças, Banco Popular da China, 2025.5

3. “O fundo de habitação pode enfrentar grandes mudanças”, Reportagem Econômica do Século XXI, 2026.1

4. “Conectar ‘habitação e aposentadoria’, a reforma do fundo de habitação pode se inspirar na experiência de Cingapura”, Comentário do Beijing News, 2026.1

Autor | Jiang Zihan | Editor | He Mengfei

Editor-chefe | He Mengfei | Imagem: VCG, Internet

Declaração do autor: opiniões pessoais, apenas para referência.