Título original: Fannie Mae Partners With Coinbase To Allow Crypto And Stablecoin Payments For Home Loans And Mortgages
Autor original: The Winepress
Tradutor: Peggy, BlockBeats

Nota do editor: Quando “comprar uma casa com ativos criptográficos” deixa de ser um slogan e se transforma em uma estrutura financeira suportada pela Fannie Mae, quais serão as consequências?

Durante muito tempo, a contradição central do mercado habitacional dos EUA não mudou: preços das casas em alta, rendimentos estagnados, jovens sendo sistematicamente excluídos da barreira de entrada do pagamento inicial. O caminho tradicional depende da poupança e do crédito, enquanto os detentores de ativos criptográficos estão presos numa situação de “ter ativos, mas sem liquidez”. A parceria entre a Coinbase e a Fannie Mae, essencialmente, está abrindo um caminho — transformando a riqueza na blockchain em capacidade de compra no mundo real.

Mas a chave para esse mecanismo não é “se é possível comprar uma casa”, mas “de que forma e a que custo se compra uma casa”. Essencialmente, é substituir a poupança pela hipoteca e o tempo pela alavancagem: o pagamento inicial não vem mais da acumulação, mas de um outro empréstimo; os ativos também não são liquidadas, mas são novamente empenhados. A barreira de entrada é reduzida, enquanto a alavancagem é elevada de modo geral.

Quando os ativos criptográficos entram em um sistema financeiro habitacional regulado e respaldado pelo governo, o que se traz não é apenas uma oportunidade, mas também a transferência de riscos — de problemas de liquidez para pressões de taxa de juros e alavancagem a longo prazo.

De uma perspectiva mais macro, isso pode ser o ponto de partida para a tokenização imobiliária. As stablecoins, o crédito na blockchain e o empenho de ativos estão gradualmente se integrando ao sistema financeiro tradicional. E a habitação, se tornando o ponto focal desse processo, não é uma surpresa.

É preciso estar alerta: isso está realmente abrindo uma nova porta para os jovens, ou os está levando a um sistema financeiro mais complexo e com maior alavancagem? A resposta ainda precisa de tempo para ser validada.

Abaixo está o texto original:

No início desta semana, a instituição de hipotecas apoiada pelo governo, Fannie Mae, anunciou uma parceria com a plataforma de troca de criptomoedas Coinbase, permitindo que criptomoedas e stablecoins sejam utilizadas para apoiar a concessão de empréstimos habitacionais e hipotecas.

Em um comunicado de imprensa publicado em 26 de março, a Coinbase descreveu essa iniciativa como “um novo caminho para a propriedade da habitação”.

A geração excluída do mercado e um “novo caminho”

"Milhões de americanos agora têm um novo caminho para comprar uma casa. No novo modelo de hipoteca criptográfica apoiado pela Better, os potenciais compradores de imóveis poderão em breve usar Bitcoin ou USDC de suas contas Coinbase para pagar o pagamento inicial. Esses empréstimos serão emitidos e geridos pela Better e, como outras hipotecas em conformidade, contarão com o apoio da Fannie Mae.

Para os dezenas de milhões de americanos que possuem ativos digitais, a hipoteca criptográfica oferece uma nova opção para conseguir habitação em um mercado cada vez mais restrito."

A Coinbase acredita que, em um contexto em que muitos americanos estão sendo excluídos do mercado habitacional, a tokenização imobiliária tem o potencial de aliviar esse problema estrutural.

“A propriedade da habitação é um dos motores mais importantes da acumulação de riqueza entre gerações, mas o acesso a essa oportunidade está se tornando cada vez mais difícil. O sistema habitacional tradicional favorece a geração mais velha, que se beneficiou do crescimento composto do patrimônio imobiliário ao longo de décadas, e esse crescimento está ampliando constantemente a diferença entre preços das casas e rendimentos.”

Anteriormente, o The WinePress também destacou que um número significativo de americanos foi, de fato, “excluído” do mercado habitacional, e essa tendência é persistente; se as políticas não forem ajustadas, apenas irá piorar.

Em janeiro deste ano, Donald Trump, em uma reunião do gabinete, afirmou que não deseja que os preços das casas caiam, mas que continuem a subir, para proteger a riqueza dos proprietários existentes, ao mesmo tempo que oferece outras alternativas para os jovens — como a “hipoteca de 50 anos” que ele propôs.

Inovação na estrutura dos dois empréstimos: “alavancar” o pagamento inicial com ativos criptográficos

A Coinbase posteriormente explicou a lógica central e as vantagens desse mecanismo, que essencialmente resolve o atrito crítico da “liquidez”.

Nesse modelo, os detentores de ativos criptográficos não precisam desembolsar todo o dinheiro de uma só vez, nem vender ativos, para obter empréstimos habitacionais. Ao incluir ativos digitais no processo de subscrição como colateral, a riqueza na blockchain pode ser convertida em poder de compra no mundo real — ampliando assim o caminho para a compra de imóveis, enquanto preserva posições de investimento a longo prazo.

Este produto tem uma estrutura legal basicamente idêntica à de uma hipoteca tradicional, com as mesmas garantias legais. Mas a diferença crucial é que: os mutuários não precisam pagar um pagamento inicial em dinheiro, mas sim obter um empréstimo separado através do empenho de ativos criptográficos para cobrir o pagamento inicial.

Especificamente, ao comprar uma casa, formará uma estrutura de “dois empréstimos”:

O primeiro é um empréstimo hipotecário padrão da Fannie Mae para a propriedade em si;

O segundo é para pagar o pagamento inicial, garantido pelos ativos criptográficos que você empenhou.

Um design chave da Better é que os dois empréstimos têm a mesma taxa de juros e prazo de amortização, e o mutuário só precisa pagar uma única prestação mensal combinada, o que é um primeiro no mercado.

Por exemplo, se você quiser comprar uma casa no valor de 500.000 dólares, poderá empenhar 250.000 dólares em Bitcoin para obter um empréstimo de 100.000 dólares para pagar o pagamento inicial. Durante a vigência do empréstimo, seus ativos criptográficos serão mantidos na conta Coinbase Prime da Better e serão devolvidos após o pagamento do empréstimo. Além disso, quando o mutuário optar por empenhar Bitcoin, os termos do empréstimo não serão alterados devido a flutuações no preço do Bitcoin; mesmo que o mercado oscile, as condições do seu empréstimo hipoecário permanecerão inalteradas.

De uma perspectiva mais macro, este produto é visto como uma tentativa crucial de introduzir ativos criptográficos no sistema financeiro real. As stablecoins já estão amplamente utilizadas em pagamentos globais e gestão de fundos, a tokenização está gradualmente se infiltrando em crédito, dívidas soberanas e mercados de capitais, enquanto as finanças habitacionais são vistas como o próximo ponto focal.

Essas novas hipotecas criptográficas são o primeiro passo para incluir ativos criptográficos na infraestrutura central do sistema financeiro habitacional dos EUA. Esta é a manifestação real da visão de uma “plataforma em que tudo pode ser negociado (Everything Exchange)”, não apenas permitindo a negociação de vários ativos na blockchain, mas também possibilitando o uso desses ativos no mundo real. Isso prova que os ativos criptográficos podem ser interoperáveis com sistemas regulados e respaldados pelo governo, trazendo maior liberdade econômica e ampliando o caminho para realizar o “sonho americano”.

Em entrevista à CNBC, o CEO da Better, Vishal Garg, afirmou: “Finalmente construímos a infraestrutura que permite que qualquer ativo tokenizado na América possa ser empenhado para ajudar as pessoas a comprar casas. Tudo começa com Bitcoin, com USDC, mas no futuro pode se expandir para ações da Apple, ações da Amazon, ou qualquer fundo mútuo ou fundo de obrigações que seja negociado publicamente, até mesmo os ativos que você possui em sua conta de aposentadoria (IRA) — todos esses podem ser usados como colateral para apoiar sua compra de casa.”

Max Branzburg, responsável pelos produtos para consumidores e negócios da Coinbase, acrescentou: “Os empréstimos hipotecários garantidos por tokens são um grande passo para abrir a propriedade da habitação para a geração mais jovem, que enfrenta barreiras na poupança de pagamentos iniciais tradicionais.”

Custos e riscos: maior barreira ou uma nova forma de alavancagem?

Mas esse modelo não vem sem custos.

A CNBC observou que os mutuários precisam pagar simultaneamente dois empréstimos, o que aumentará significativamente o custo total.

O The Wall Street Journal também elucidou isso: o funcionamento desse novo produto hipotecário é o seguinte: o comprador de imóveis primeiro obtém um empréstimo tradicional de 15 ou 30 anos, apoiado pela Fannie Mae, da Better; ao mesmo tempo, o comprador não precisa pagar um pagamento inicial em dinheiro, mas sim obter um empréstimo separado por meio do empenho de Bitcoin ou USDC (stablecoin predominante) para cobrir o pagamento inicial.

Como a segunda parte do empréstimo substitui o pagamento inicial em dinheiro, o mutuário precisará pagar juros sobre os dois empréstimos ao mesmo tempo, o que aumentará significativamente o custo total da compra. As taxas de juros dos dois empréstimos estão, aproximadamente, na mesma faixa das taxas de hipoteca típicas da Fannie Mae, ou podem ser até 1,5 pontos percentuais mais altas.

Em outras palavras, essa solução é essencialmente uma substituição de “alavancagem” por “poupança”.

No entanto, o CEO da Better, Vishal Garg, afirmou que as taxas oferecidas em sua plataforma ainda são inferiores às dos concorrentes e que as taxas e prazos dos dois empréstimos permanecem consistentes. Ele afirmou: “Você ainda mantém espaço para valorização do ativo; no caso do USDC, o ativo que você possui e os rendimentos gerados podem ser usados para cobrir os custos de juros do empréstimo hipotecário.”

O Wall Street Journal também citou uma pesquisa da Redfin de 2025 que revelou que mais de 10% dos millennials e da geração Z venderam ativos criptográficos para pagar o pagamento inicial da casa.

De uma perspectiva mais macro, essa iniciativa é vista como um passo fundamental no processo de tokenização imobiliária.

O corretor imobiliário focado em criptomoedas, Tony Giordano, afirmou no podcast Property Play: “Não consigo ver a possibilidade de todo o setor imobiliário não migrar para a blockchain nos próximos 10 anos.”

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