Longfor: Receita de 97,31 bilhões em 2025, previsão de estabelecer a nova modalidade em dois anos

27 de março, o Grupo Longhu publicou o relatório de resultados para o ano de 2025. O relatório mostra que a receita operacional do Grupo Longhu em 2025 foi de aproximadamente 97,31 bilhões de yuanes.

Dentre elas, a receita do negócio de desenvolvimento imobiliário foi de 70,54 bilhões de yuanes; a receita de operações e serviços foi de 26,77 bilhões de yuanes, representando 27,5% da receita total do grupo, um recorde histórico; o lucro atribuível aos acionistas da empresa foi de 1,02 bilhões de yuanes; excluindo o impacto das mudanças no valor justo de propriedades de investimento e outros instrumentos financeiros derivados, a perda central atribuída à controladora foi de 1,7 bilhões de yuanes.

Desde 2022, a Longhu começou a ajustar proativamente seu ritmo e reduzir sua dívida, com a proporção do negócio de desenvolvimento em contínua queda. Em 2025, o negócio de desenvolvimento registrou pela primeira vez uma perda operacional, mas a receita de operações e serviços alcançou um lucro próximo de 8 bilhões de yuanes, compensando o impacto negativo da diminuição do desenvolvimento.

O presidente e CEO do conselho de administração da Longhu, Chen Xuping, afirmou que se espera que, no mais tardar até 2028, a receita do negócio de operações e serviços ultrapasse a receita do desenvolvimento imobiliário, tornando-se a principal fonte de receita da empresa. Ao mesmo tempo, devido à estrutura dos negócios das empresas imobiliárias estar profundamente integrada com a estrutura de receita, dívida, fluxo de caixa e sistema de crédito da empresa, a estrutura de negócios e a estrutura de dívida são mutuamente causais. Após o ajuste, a estrutura de receita predominantemente baseada em receita de serviços operacionais também significará que a Longhu completou a construção da “fundação” de um novo modelo de desenvolvimento.

Conferência de Resultados da Longhu

01

Superando com segurança o pico de dívida

A segurança da dívida é a primeira linha de vida das empresas durante o aperto do setor imobiliário. Durante esse período, a Longhu sempre manteve como linha de crédito da empresa “sem atrasos, sem prorrogações, sem inadimplência”.

De acordo com os dados do relatório anual da Longhu, até o final de 2025, sua dívida com juros foi reduzida para 152,8 bilhões de yuanes, com o custo médio de financiamento diminuindo para 3,51%, e o prazo médio de empréstimos se estendendo para mais de 12 anos. Dentre a dívida com juros, a proporção de financiamento bancário representa quase 90%, aumentando cerca de 15 pontos percentuais em comparação ao final de 2022, enquanto o total e a proporção de títulos de crédito continuam a diminuir.

O diretor financeiro da Longhu, Zhao Yi, afirmou que em 2025, a nível de grupo, a empresa pagará aproximadamente 22 bilhões de yuanes em dívidas, incluindo 13,5 bilhões de yuanes em títulos domésticos e 9,2 bilhões de dólares de Hong Kong em empréstimos externos. Dentro deste ano, cerca de 6 bilhões de yuanes em dívidas ainda vencerão, das quais cerca de 2,5 bilhões de yuanes são títulos de crédito que já foram superados com segurança durante o pico de dívida.

Enquanto reduz o total da dívida, a Longhu também continua a ajustar a estrutura da dívida. Até o final do ano passado, a proporção de empréstimos domésticos da Longhu aumentou para 83%, enquanto a proporção de empréstimos de crédito externos diminuiu para 6%. O financiamento da cadeia de suprimentos foi praticamente eliminado, com novos empréstimos para propriedades operacionais totalizando cerca de 18 bilhões de yuanes, totalizando mais de 100 bilhões de yuanes e aumentando sua participação para 66%.

Além disso, a dívida em moeda estrangeira da Longhu também continua a diminuir para cerca de 15 bilhões de yuanes, representando aproximadamente 10% no final do ano passado.

Até o final de 2025, a relação dívida/ativos da Longhu, excluindo adiantamentos, caiu para 55%, enquanto a relação dívida líquida se manteve estável em torno de 52%. Excluindo os fundos regulatórios de pré-venda, o múltiplo de conversão de caixa permanece acima de 1, com a situação financeira sendo relativamente robusta.

2025 é o pico de dívida da Longhu, com um montante vencido de cerca de 22 bilhões de yuanes, que diminuirá para cerca de 6 bilhões de yuanes e 6,9 bilhões de yuanes em 2026 e 2027, respectivamente. Depois, em 2029, haverá uma nova queda acentuada, para cerca de 4 bilhões de yuanes.

Zhao Yi revelou que, no futuro, a estratégia de gestão de financiamento da Longhu seguirá rigorosamente três princípios:

• Primeiro, manter um rigoroso crédito, sem atrasos em financiamento bancário, sem prorrogações, e sem inadimplência em dívidas do mercado aberto;
• Segundo, continuamente aumentar o NPI dos ativos operacionais, elevar a avaliação dos ativos, explorar espaço para empréstimos de propriedades operacionais, otimizar a estrutura de financiamento, alongar os prazos, enquanto controla especialmente a dívida de curto prazo e a dívida em moeda estrangeira;
• Terceiro, reforçar os mecanismos de gestão de financiamento e caixa, solidificar e estabelecer um sistema de controle a nível de contas, antecipando a redução do pico das dívidas de vencimento.

Nos últimos anos, devido ao ajuste profundo do setor e o impacto estrutural dos projetos de liquidação, a margem bruta do Grupo Longhu também tem diminuído continuamente, embora a gestão da empresa preveja que, após dois anos de formação de fundo em 2025 e 2026, com a diminuição simultânea do total da dívida e das taxas de juros, a proporção da receita de operações e serviços continuará a aumentar, e a gradual redução da perda devido ao ritmo de liquidação do negócio de desenvolvimento fará com que a margem bruta da empresa se recupere.

02

Transição entre novos e antigos modelos prestes a ser concluída

A partir da estrutura de receita dos negócios do Grupo Longhu, pode-se observar que a empresa está cada vez mais dependente do negócio de operações e serviços.

Chen Xuping afirmou que, nos últimos anos, o negócio de desenvolvimento imobiliário da Longhu ainda se concentrará na liquidação de estoques, eliminando os estoques de maneira eficaz, sem focar intencionalmente na escala, e o crescimento e a estabilidade do desempenho da empresa dependem principalmente dos negócios operacionais.

De acordo com os dados, a receita do negócio de desenvolvimento da Longhu caiu pela primeira vez abaixo de 100 bilhões de yuanes em 2025, enquanto a receita de operações e serviços alcançou um novo recorde.

Estrutura de receita da Longhu em 2025

Em 2025, a Longhu ainda adotou uma abordagem relativamente “conservadora” na aquisição de terrenos. No ano, adquiriu 7 projetos, com uma área total de construção de cerca de 380 mil metros quadrados, e uma área de propriedade de cerca de 260 mil metros quadrados, com um valor agregado de aproximadamente 8,2 bilhões de yuanes. Em comparação com um volume de vendas contratuais de 63,16 bilhões de yuanes, a proporção de aquisição de terrenos foi de apenas cerca de 5,5%.

O diretor executivo e gerente geral da divisão de desenvolvimento imobiliário da Longhu, Zhang Xuzhong, afirmou que a estratégia da Longhu é priorizar a segurança financeira, sendo a prioridade alta na garantia de pagamento superior ao investimento adicional. Atualmente, a Longhu ainda possui cerca de 22 milhões de metros quadrados em estoque de terrenos, com um valor total não vendido superior a 200 bilhões de yuanes, e a estratégia básica é “gastar conforme a venda” e revitalizar o estoque, com a exigência de que cada novo projeto seja bem-sucedido.

Em contraste com a estratégia “conservadora” do negócio de desenvolvimento, os negócios de varejo e outros setores estão demonstrando um desempenho mais ativo em termos de crescimento. Em 2025, a Longhu abrirá 13 novos centros comerciais, dos quais 8 são projetos de ativos pesados e 5 projetos de operação de ativos leves.

A receita de aluguel de shoppings em 2025 aumentou para 11,21 bilhões de yuanes, um crescimento de 4% em relação ao ano anterior, com uma taxa de ocupação geral de 96,8%.

No final do período, a Longhu tinha 99 shoppings em operação, com uma área total construída de cerca de 10,5 milhões de metros quadrados, cobrindo 25 cidades-chave, e um volume total de negócios superior a 82 bilhões de yuanes, excluindo vendas de veículos, com um crescimento geral de 17%, e um crescimento em lojas comparáveis de 6%. O fluxo diário de clientes foi de cerca de 3,8 milhões, com um crescimento geral de 16% e um crescimento em lojas comparáveis de 7%.

Sabe-se que, em 2026, a Longhu abrirá cerca de 9 novos centros comerciais. A meta de operação proposta pela gestão para este ano é alcançar um crescimento de mais de 5% em lojas comparáveis.

Em outros setores, o negócio de serviços da Longhu alcançou uma receita total de 12,58 bilhões de yuanes em 2025, sendo 11,23 bilhões de yuanes de receita de serviços imobiliários, com uma área gerida de 3,6 bilhões de yuanes; receita de gestão de ativos de 2,98 bilhões de yuanes, dos quais a receita de aluguel de longo prazo foi de cerca de 2,48 bilhões de yuanes, com uma taxa de ocupação geral de 94,1%; e a receita de Longzhizao foi de 1,3 bilhões de yuanes.

Chen Xuping afirmou que o ajuste do setor já dura 5 anos, com a quantidade de novos projetos caindo em 70%, e a magnitude do ajuste é muito grande, mas durante esse período, a Longhu, sob a pressão da desaceleração do mercado, conseguiu reduzir a dívida sem vender ou diluir nenhum dos ativos centrais de serviços operacionais, preservando os ativos mais essenciais da empresa e criando as condições mais favoráveis para reservar espaço para o crescimento futuro.

Chen Xuping propôs que a Longhu espera que o lucro do negócio de operações e serviços cresça cerca de 10% este ano, alcançando rapidamente a escala de 10 bilhões de yuanes. Ao garantir os lucros da Longhu e manter a estabilidade, impulsionando o crescimento com fluxo de caixa operacional, a empresa substituiu o financiamento de curto prazo por empréstimos de propriedades operacionais, continuando a reduzir a pressão da dívida.

A gestão da Longhu prevê que em 2027 os lucros da empresa começarão a se recuperar, e em 2028 a receita do negócio de operações e serviços ultrapassará a do desenvolvimento, completando assim a transformação estratégica desta rodada.

Após um ano de pressão máxima da dívida, a Longhu continua a insistir na redução da dívida, na segurança e na revisão de investimentos, reservando margem para responder a mudanças no setor.

Recentemente, o UBS publicou um relatório de pesquisa mantendo a classificação “neutra” para o Grupo Longhu. O relatório observou que as perdas no negócio de desenvolvimento geraram pressão sobre a redução de ativos, mas os ativos com maior potencial de valorização, como shoppings, oferecem potencial de melhoria fundamental para a Longhu.