Investidores de casas à venda veem os menores lucros desde a Grande Recessão, diz empresa de dados imobiliários

Uma versão deste artigo apareceu pela primeira vez na newsletter Property Play da CNBC com Diana Olick.
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Taxas de hipoteca mais altas, altos preços de casas e oferta apertada estão conspirando para pressionar os investidores no jogo de flipping de casas.
Em todo o ano de 2025, aproximadamente 297.000 casas unifamiliares e condomínios foram flipados em todo o país, de acordo com a ATTOM, um provedor de dados imobiliários, que define um flip como uma casa comprada e vendida no mesmo período de 12 meses.
Isso foi uma diminuição de 3,9% em relação a 2024 e o menor número de flips em qualquer ano desde 2020.
Os flips dos investidores representaram 7,4% de todas as vendas de casas em 2025, abaixo de 7,6% em 2024.
Os flips estão a cair porque os lucros estão a tornar-se cada vez menos compensadores.
Com o pano de fundo dos preços medianos de casas mais altos já registados, o típico flip de casa rendeu aos investidores apenas $65.981 em lucro bruto, ou um retorno sobre o investimento de 25,5%, de acordo com a ATTOM.
Isso é uma queda em relação a 32% no ano anterior e a menor taxa desde a Grande Recessão em 2008.
“A concorrência por casas continua forte em muitos mercados devido à oferta restrita”, disse Rob Barber, CEO da ATTOM, em um comunicado.
“Com os preços mantidos elevados, os investidores estão a achar mais difícil garantir negócios que proporcionem retornos fortes.”
Para comparação, na década de boom após a crise financeira, as margens de lucro eram superiores a 50%, atingindo o pico de 61% em 2012, que é mais ou menos quando os preços das casas atingiram o fundo.
Os lucros líquidos, ou retornos dos investidores que consideram o custo de reformar a propriedade, podem variar amplamente dependendo dos custos locais de mão de obra, materiais e financiamento.
Em todo os EUA, no entanto, o custo de reformar propriedades antes do flipping continua elevado devido a pressões contínuas da cadeia de suprimentos e aumentos relacionados a tarifas nos preços dos materiais, que continuam a comprimir as margens dos investidores, de acordo com a ATTOM.
No entanto, há sinais de que o mercado de flipping pode melhorar este ano, uma vez que os preços das casas devem moderar-se ainda mais e as taxas de hipoteca permanecem abaixo dos níveis do ano passado.
“Após quase 4 anos de declínio no volume de transações de casas flipadas, nossa pesquisa está a captar sinais de momentum positivo no espaço de fix-and-flip,” escreveu Alex Thomas, gerente de pesquisa da John Burns Research and Consulting, em um relatório recente.
A empresa faz parceria com a Kiavi em um Índice de Mercado de Habitação Fix and Flip, que analisa o sentimento dos investidores no mercado.
No quarto trimestre de 2025, registrou o maior ganho trimestral em três anos e uma reversão de seis trimestres consecutivos de quedas.
Além disso, 71% dos investidores entrevistados disseram que esperam comprar mais casas este ano, em comparação com 66% no ano passado e 49% em 2024, de acordo com a pesquisa JBRC/Kiavi.
Essa é a maior participação na sua história de quatro anos.
Menos flipadores também estão a relatar resultados dececionantes de seus investimentos.
Em nível nacional, 17% dos flipadores no quarto trimestre relataram vender “principalmente abaixo” do volume esperado após a reparação, ou ARV, uma queda em relação a 21% no trimestre anterior, segundo a pesquisa.
“Porque os flipadores tendem a cortar preços mais rapidamente do que os vendedores de casas típicos durante desacelerações (para evitar períodos de espera caros), essa melhoria é um sinal precoce de que o ambiente de preços está a firmar-se”, escreveu Thomas.
Ele também disse que várias disposições na “grande bela lei” do verão passado poderiam aumentar a lucratividade do fix-and-flip, incluindo depreciação aprimorada, uma dedução permanente de 20% sobre a receita de negócios qualificada e despesas de juros dedutíveis em empréstimos de fix-and-flip.
Outras medidas do sentimento dos flipadores imobiliários, incluindo a Pesquisa de Sentimento dos Investidores da RCN Capital, um relatório trimestral preparado pela CJ Patrick Company, também citam otimismo.
“São essas condições de mercado em melhoria — mais inventário, preços de casas moderando e custos de financiamento ligeiramente melhores — juntamente com a demanda reprimida dos compradores e o aumento do número de propriedades em dificuldades à venda que eu acho que devem dar aos flipadores mais oportunidades à medida que o ano avança,” disse Rick Sharga, CEO da CJ Patrick.
O fator imprevisível serão as taxas de hipoteca.
Mais investidores estão a usar financiamento, atingindo 37,7% em 2025, em comparação com 36,9% em 2024, de acordo com a ATTOM.
As taxas eram esperadas para ser mais baixas este ano, mas a guerra no Irão e o aumento resultante dos preços do petróleo desvirtuaram essas previsões.
“Os flipadores estão a ter que ser mais criativos para manter a lucratividade,” disse Barber.
“Isso pode incluir assumir casas mais antigas, uma vez que a propriedade média flipada em 2025 foi construída em 1978, a mais antiga desde que começamos a monitorar, juntamente com um controle de custos mais rigoroso e estratégias de renovação mais disciplinadas.”