As famílias patrimoniais fazem apostas oportunistas no setor imobiliário enquanto os investidores permanecem à margem

Panorama aéreo épico e colorido do skyline de São Francisco no centro, com um edifício empresarial arranha-céus e a frente de água ao crepúsculo na Califórnia, EUA.

Prasit Photo | Moment | Getty Images

Uma versão deste artigo surgiu pela primeira vez na newsletter Inside Wealth da CNBC, com Robert Frank, um guia semanal para o investidor e consumidor de elevado património líquido. Inscreva-se para receber as próximas edições, diretamente na sua caixa de entrada.

As empresas de investimento privadas dos ultrarricos estão a comprar imobiliário nacional à medida que a recuperação do mercado continua a emperrar, disseram investidores de family office ao Inside Wealth.

Embora taxas de juro persistentemente elevadas e conflitos geopolíticos façam com que muitos investidores fiquem à margem, os family offices podem fazer apostas oportunistas, já que investem para o longo prazo.

Travis King, CEO da Realm, disse que o grupo de cerca de 100 famílias investiu cerca de 100 milhões de dólares em imobiliário do Norte da Califórnia nos últimos seis meses. A Realm aproveitou pechinchas, como comprar um imóvel de escritórios em São Francisco por cerca de 21% do valor pelo qual foi negociado pela última vez e do que custaria construí-lo hoje.

“Analisámo-lo e dissemos: ‘Ei, São Francisco foi castigada, mas acreditamos que a tecnologia vai continuar a ser um ambiente muito robusto, e continuamos a acreditar que isso vai ser o principal motor da economia dos EUA no futuro. Não achamos que São Francisco vá a algum lado,’” disse ele. “Parece que essa avaliação está certa, com base no facto de que agora estamos a negociar papel tanto em arrendamentos como em acordos de compra e venda de várias destas propriedades.”

King disse que algumas famílias estão nervosas por colocar o seu dinheiro em tempos tão turbulentos, mas que há mais interesse em aproveitar as baixas avaliações.

“É um momento difícil para atravessar, como cidadão, mas é um momento interessante como investidor, porque é nessa altura que se obtém a melhor fixação de preços,” disse.

Matthew Cohen, sócio na Declaration Partners, a empresa de investimento ancorada no family office do bilionário da Carlyle David Rubenstein, disse que o longo horizonte de investimento da firma permite-lhe captar oportunidades que os gestores tradicionais de ativos não conseguem.

A Declaration Partners fechou o seu segundo fundo de investimento imobiliário em outubro, angariando cerca de 303 milhões de dólares. Nos últimos meses, fez uma série de negócios, como a assinatura de um contrato de arrendamento-mestre de 50,1 milhões de dólares para três lojas no bairro de SoHo, em Nova Iorque. Embora as rendas atuais dos inquilinos estejam abaixo das taxas praticadas no mercado, o contrato da Declaration Partners abrange 25 anos, com uma opção de prorrogação até 2091.

“Um grande número de fundos institucionais olha para oportunidades como aquela e diz: ‘Se eu não conseguir executar um plano de negócios em um ano e meio ou em dois anos ou em três anos, isso não é suficientemente rápido,’” disse Cohen. “Foi necessário alguém com uma perspetiva mais orientada para o longo prazo para dizer: ‘Estou disposto a manter por mais tempo para aguardar as expirações desses arrendamentos,’ e a paciência e flexibilidade para trabalhar com um proprietário privado e chegar a uma estrutura que fosse mutuamente benéfica.”

Receba o Inside Wealth diretamente na sua caixa de entrada

A newsletter Inside Wealth, de Robert Frank, é o seu guia semanal para investidores de elevado património líquido e para as indústrias que lhes servem.

Subscreva aqui para obter acesso hoje.

Inquéritos a family offices indicaram ambivalência face ao investimento imobiliário, mas aqueles nos EUA mostraram-se mais otimistas.

Uma sondagem do J.P. Morgan Private Bank, divulgada em fevereiro, revelou que 35% dos family offices nos EUA planeavam aumentar a sua exposição ao imobiliário, enquanto apenas 24% dos seus pares internacionais disseram o mesmo. Um surpreendente 40% dos inquiridos também informou que não tem qualquer alocação para imobiliário.

No entanto, family offices que citaram a inflação como o principal risco para as suas carteiras indicaram uma alocação média de 16,3% para imobiliário, o dobro da média geral do grupo de respondentes.

“Sempre que a inflação se torna um problema, as pessoas começam a investir em coisas que conseguem ver e tocar,” disse a advogada de imobiliário da Cozen O’Connor, Jennifer Nellany.

Jason Ozur, CEO da gestora de património Lido Advisors, disse que mesmo com preços baixos de aquisição, os investidores têm de ter em conta muitos fatores, como custos de alavancagem e o aumento dos custos de seguros, para vencer a inflação. A Lido Advisors conseguiu investir em propriedades multifamiliares atrativas com descontos de 20% a 30% face aos custos de substituição, disse ele. A empresa está focada em cidades de grande dimensão como Salt Lake City, Denver e Dallas, acrescentou.

Ozur disse que o fluxo de caixa e a diversificação da carteira são motores mais fortes para os clientes investirem em imobiliário. Ele também descreveu o imobiliário como um ativo eficiente do ponto de vista fiscal, apontando estratégias como deduções de depreciação e trocas 1031, que permitem aos investidores imobiliários adiar mais-valias reinvestindo ganhos numa propriedade de natureza semelhante. Os clientes podem igualmente oferecer imóveis aos seus filhos com valores descontados ao longo do tempo, disse.

Quanto a data centers, a classe de ativos mais quente no imobiliário comercial, Nellany disse que os family offices acham difícil investir em níveis de preços atrativos. Ela também disse que alguns family offices, especialmente os com uma orientação filantrópica, estão preocupados com o impacto ambiental dos data centers.

O investidor em imobiliário Chaz Lazarian está a reforçar a aposta em imobiliário de escritórios, frequentemente considerado a área menos atrativa do imobiliário comercial, através da sua firma, Elle Family Office.

Lazarian disse que compra ativos em dificuldades com descontos acentuados. Disse que adquiriu o antigo edifício-sede da Home Depot em Atlanta e a sua dívida por cerca de 21 milhões de dólares, pagando cerca de 18 cêntimos por cada dólar quando o comprou em outubro, em comparação com o que o seu proprietário de private equity pagou em 2019.

Embora essa propriedade tenha sido mantida como edifício de escritórios, ele demoliu outras para construir habitação multifamiliar. Ao contrário de muitos responsáveis de family office, Lazarian não investe para o longo prazo, procurando reposicionar imóveis em dois a três anos.

“Acho que a riqueza geracional pode ser criada assumindo alguns riscos,” disse. “Esta oportunidade não existia em 2007, 2008, e nós queremos apenas repetir e voltar a repetir tantas vezes quanto possível até o mercado secar.”

Escolha a CNBC como fonte preferida no Google e nunca perca um momento da marca mais confiável em notícias de negócios.