Política financeira dupla de capacitação: o mercado imobiliário de Pequim, Xangai e Shenzhen aquece com entusiasmo

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As imagens acima foram tiradas por Li Bing Xiong Yue, de um escritório de vendas em Pequim.

Repórter Li Bing Xiong Yue

As ondas da primavera estão se agitando, e o calor se espalha gradualmente.

Mercado imobiliário de primeira linha

As “correntes quentes” estão se movendo, e a tendência de estabilização do mercado está se tornando cada vez mais clara. Focando na direção estratégica do “desenvolvimento de alta qualidade do setor imobiliário” do plano “Quinze Cinco”, ancorado no relatório de trabalho do governo de 2026 que enfatiza a “estabilização do mercado imobiliário”, a orientação política e a prática financeira estão trabalhando em conjunto para continuar a ativar o mercado de primeira linha, promovendo um ciclo saudável na indústria imobiliária.

Em 25 de fevereiro de 2026, o Comitê de Gestão de Habitação e Construção Urbana de Xangai e outros cinco departamentos publicaram o “Aviso sobre a otimização e ajuste adicional das políticas imobiliárias da cidade” (doravante denominado “Aviso”). Até 25 de março, essa nova política foi implementada por um mês. Dados do Instituto de Pesquisa da Lianjia em Xangai mostram que, de 1 a 23 de março de 2026, 22.400 imóveis de segunda mão foram vendidos em Xangai, um aumento de 11% em relação ao mesmo período de 2025. Não apenas Xangai, atualmente Pequim, Xangai e Shenzhen ajustaram simultaneamente as taxas de juros dos empréstimos para habitação e as proporções de entrada, e as medidas de otimização foram totalmente implementadas, com as políticas relacionadas entrando em um período de observação estável.

Repórteres do “Securities Daily” viajaram a Pequim, Xangai e Shenzhen para realizar pesquisas de campo, dialogando diretamente com representantes de instituições financeiras, agentes imobiliários, residentes compradores e proprietários vendedores, mapeando a situação real do mercado de primeira linha de maneira abrangente. Com base na situação da pesquisa, o mercado imobiliário nas áreas centrais das três cidades já mostrou sinais de estabilização, com a demanda por compra de imóveis por necessidade e melhoria tornando-se o principal motor das transações atuais.

Política e finanças em ação

Reduzindo efetivamente os custos de aquisição

No quadro da política macroeconômica, as três cidades, Pequim, Xangai e Shenzhen, implementaram políticas de flexibilização do mercado imobiliário adaptadas às suas circunstâncias locais, desde a redução de restrições de compra até a otimização das políticas de empréstimos comerciais e o aumento do apoio do fundo de habitação, apoiando de forma precisa a demanda habitacional razoável dos residentes e formando um esforço político conjunto.

O “Aviso” mencionado anteriormente indica a otimização e ajuste de sete políticas, incluindo restrições de compra de habitação, empréstimos do fundo de habitação e imposto sobre propriedade de habitação. Com base nisso, as políticas de crédito para imóveis comerciais locais foram ainda mais otimizadas. A partir de 16 de março, a proporção mínima de entrada para empréstimos para compra de imóveis comerciais (incluindo “imóveis residenciais comerciais”) em Xangai foi ajustada para não menos de 30%.

Li Gen, responsável pelo Instituto de Pesquisa da Lianjia em Xangai, disse em entrevista ao “Securities Daily”: “Atualmente, o volume médio de visitas diárias da Lianjia em Xangai aumentou 30% em relação ao período anterior à nova política do mercado imobiliário, e o número médio de novos clientes aumentou 51% em relação ao período anterior à nova política. A confiança dos clientes ao entrar no mercado aumentou significativamente em relação ao período anterior à nova política, e as visitas e transações estão muito ativas.”

Pequim, por sua vez, emitiu duas notificações em 2025 para otimizar ainda mais as políticas relacionadas ao mercado imobiliário. Em 8 de agosto de 2025, a política foi flexibilizada para a compra de imóveis fora do quinto anel, ou seja, a compra de imóveis comerciais (incluindo novos imóveis comerciais e imóveis de segunda mão) fora do quinto anel não tem restrição de número; em 24 de dezembro de 2025, o Comitê de Gestão de Habitação e Construção Urbana de Pequim e outros departamentos publicaram novamente políticas novas para o mercado imobiliário, ajustando o período de pagamento de seguros sociais ou imposto de renda pessoal para famílias de residentes não locais que compram imóveis dentro e fora do quinto anel e, em termos de arranjos de precificação de taxas de juros, não haverá mais distinção entre a primeira e a segunda habitação.

Repórteres de vários grandes bancos estatais informaram que atualmente os empréstimos comerciais em Pequim têm como base a LPR (3,50%) para prazos superiores a 5 anos, e a maioria dos bancos está executando taxas de juros geralmente em 3,05%. Após cálculos, tomando como exemplo a compra de um segundo imóvel dentro do quinto anel, um empréstimo de 1 milhão, com amortização em 30 anos, em comparação com a taxa de 3,45% que estava em vigor antes de 24 de dezembro de 2025, a nova política pode reduzir o pagamento mensal em mais de centenas de yuans, economizando dezenas de milhares de yuans no total.

Shenzhen implementou, a partir de 6 de setembro de 2025, medidas de otimização e ajuste das políticas imobiliárias, incluindo a otimização e ajuste das políticas de crédito para habitação pessoal. Entre elas, as taxas de juros dos empréstimos comerciais não diferenciam mais entre a primeira e a segunda habitação.

“Desde o ano passado, as cidades de primeira linha têm emitido intensamente medidas de controle para reduzir a proporção de entrada, baixar as taxas de empréstimos e otimizar as restrições de compra e empréstimos, o que reduziu efetivamente o limiar de compra para os residentes, formando um forte apoio financeiro, estimulando a recuperação marginal do sentimento do mercado”, disse Cao Jingjing, gerente do departamento de pesquisa do Índice do Centro de Pesquisa da Indústria, ao “Securities Daily”. As razões são que, por um lado, as novas políticas mostraram resultados, efetivamente estimulando a liberação da demanda de compra potencial; por outro lado, os preços dos setores de qualidade nas cidades centrais já estão se aproximando gradualmente de níveis razoáveis. O mercado atual apresenta características de divergência estrutural óbvias, com projetos de qualidade em áreas centrais apresentando alta atividade de transação, enquanto a pressão de estoque ainda persiste nas áreas periféricas.

Uma série de combinações de políticas, juntamente com o empoderamento financeiro, continuam a aumentar a atividade de transação no mercado imobiliário das cidades de primeira linha. Em 16 de março, o Escritório Nacional de Estatísticas divulgou os dados de variação nos preços de venda de residências comerciais em 70 grandes e médias cidades em fevereiro, mostrando que a queda nos preços de venda de residências comerciais nas 70 cidades continuou a diminuir.

	Os dados do Escritório Nacional de Estatísticas mostram que, em fevereiro, o preço de venda de novas residências comerciais nas cidades de primeira linha permaneceu estável em relação ao mês anterior, após uma queda de 0,3%. Pequim e Xangai subiram 0,2%, Guangzhou permaneceu estável e Shenzhen caiu 0,3%; o preço de venda de residências de segunda mão nas cidades de primeira linha caiu 0,1%, uma diminuição de 0,4 pontos percentuais em relação ao mês anterior, onde Pequim e Xangai subiram 0,3% e 0,2%, respectivamente.

	"Do ponto de vista dos dados objetivos, o mercado imobiliário das cidades de primeira linha já apresentou um desempenho positivo, especialmente a correção dos preços das habitações e a liberação dos efeitos das políticas, já desempenhou um efeito integrado muito bom", disse Yan Yuedjin, vice-presidente do Instituto de Pesquisa de Imóveis Easy Home de Xangai, ao "Securities Daily". No que diz respeito ao mercado imobiliário de Xangai, o aumento nas transações do mercado nesta rodada não é impulsionado por um único fator, mas é o resultado da intersecção de múltiplos fatores favoráveis: primeiro, os benefícios das políticas continuam a ser liberados, capacitando financeiramente de forma precisa e injetando uma forte dinâmica no mercado; segundo, a correção de preços está em linha com as expectativas, e a confiança está gradualmente se recuperando; terceiro, a demanda potencial existe objetivamente.

	Corretores "ocupados"

	Assistindo ao calor do mercado imobiliário de primeira linha

	"A flor do girassol é fácil de ser primavera", os corretores de compra e venda de imóveis de primeira linha são os que mais conseguem perceber o calor do mercado imobiliário. Com o empoderamento das novas políticas, a atividade de transação nos mercados imobiliários de Pequim, Xangai e Shenzhen aumentou significativamente.

	"Comi três ovos às sete da manhã e fiquei ocupado até mais de oito da noite." A experiência pessoal de Li Kai (nome fictício), um vendedor de imóveis novos em Pequim, ilustra vividamente a intensidade do mercado após a implementação das novas políticas. Ele confessou que apenas no sábado completou 7 contratos, tendo que agendar o almoço com antecedência. A situação de Li Kai não é um caso isolado, mas uma norma entre os corretores de imóveis nas três cidades.

	À noite, um escritório de corretagem imobiliária em um bairro de Xicheng em Pequim ainda brilha intensamente, com todas as três salas de assinatura cheias. As paredes estão adornadas com faixas oferecidas por proprietários e compradores, e a área de impressão está constantemente produzindo contratos de transação de imóveis, emanando uma atmosfera de ocupação. Zhang Li (nome fictício), uma corretora de imóveis de segunda mão em Pequim, durante a entrevista, recebeu uma série de chamadas sobre consultas e visitas. Ela disse aos repórteres que recentemente, a demanda por agendamentos de visitas, listagens de proprietários e consultas sobre políticas aumentou consideravelmente, e os avisos de transação dentro da loja estão frequentemente sendo exibidos. Somente no dia 14 de março, o volume de transações na região superou 170, sendo que 4 distritos tiveram mais de 5 transações e 9 distritos tiveram mais de 4.

	Em Xangai, os corretores de imóveis também estão ocupados. O corretor Chen Jun (nome fictício), mesmo às nove da noite, ainda estava respondendo a consultas de clientes sobre visitas. Ele afirmou que desde o início do ano, o ritmo do mercado acelerou significativamente, com um aumento constante nas consultas e no volume de visitas. No dia da implementação do "Aviso", colegas do setor rapidamente organizaram interpretações e começaram a promover, o que elevou ainda mais o volume de consultas dos clientes, com transações de imóveis de alto custo-benefício no centro da cidade sendo especialmente ativas.

	Os dados fornecidos por um corretor de uma plataforma de transações imobiliárias ao "Securities Daily" mostram que, apenas no dia 14 de março, o volume de transações de imóveis de segunda mão em Xangai ultrapassou 1400.

	Por trás dessa ocupação, está a proatividade da indústria de corretores. A reportagem constatou que várias lojas de corretagem imobiliária intensificaram o treinamento sobre políticas, garantindo que os corretores dominem com precisão as últimas políticas e se familiarizem com conteúdos centrais, como a proporção de entrada e ajustes nas taxas de juros dos empréstimos. A presença ocupada dos corretores se tornou uma ilustração mais intuitiva do aquecimento atual do mercado imobiliário.

	A transação de ambos os lados tem suas considerações

	Ajudando o desenvolvimento saudável da cadeia industrial

	O principal benefício da nova política imobiliária não apenas beneficia os compradores, mas também aprofunda o benefício para todo o ecossistema do mercado imobiliário, injetando forte dinâmica no ciclo saudável da indústria. No lado da política, a formulação precisa de políticas e esforços em cada cidade para construir uma base estável, e no lado financeiro, o empoderamento preciso e a ação proativa formam um esforço conjunto, promovendo a indústria a avançar gradualmente para um desenvolvimento de alta qualidade e realizando um ciclo positivo do ecossistema do mercado imobiliário.

	A sensação dos compradores com necessidade básica é que agora há mais casas "ao alcance". Li Hui, que trabalha em Pequim, começou a ver imóveis no início de 2025, hesitando devido ao orçamento limitado. Originalmente, ele só podia pagar um apartamento de um quarto, mas após a implementação da nova política, agora pode comprar um apartamento de dois quartos e está se preparando para agir em breve.

	Liu Hong, um trabalhador em Minhang, Xangai, também afirmou que recentemente tem havido mais discussões sobre imóveis entre colegas e amigos que não são de Xangai, "agora as políticas estão favoráveis, e alguns amigos também estão começando a observar, procurando imóveis adequados".

	O grupo de melhoria está aproveitando o vento favorável das políticas para otimizar as condições de moradia. A liberação da demanda de troca não apenas ativa as fontes de imóveis existentes, mas também melhora a liquidez do mercado, ajudando a formar um ciclo saudável de "vender o velho e comprar o novo" no ecossistema do mercado imobiliário. Wang Zongxu, de Shenzhen, planeja comprar um imóvel de segunda mão, afirmando: "Atualmente, ainda estou observando, principalmente por causa da demanda de melhoria, quero trocar por um imóvel em uma área central, o que para mim é uma configuração de ativos sólida."

	Em contraste com a entrada ativa dos compradores no mercado, a mentalidade dos vendedores também está mudando sutilmente sob a influência da nova política. Os vendedores com demanda de troca tornaram-se respondentes ativos da nova política, aproveitando a temperatura do mercado para listar seus imóveis e oferecer descontos moderados, esperando vender rapidamente suas propriedades para completar a troca; também há alguns vendedores que listam apenas para realizar liquidez, enriquecendo o nível de oferta do mercado.

	Os repórteres do "Securities Daily" já acompanharam o comprador Zhang Jun em negociações sobre um imóvel de segunda mão de interesse. O preço listado do imóvel era de 5,28 milhões, e antes da negociação, o corretor havia revelado que, de acordo com o preço psicológico anterior do proprietário, o preço de venda poderia cair para abaixo de 5 milhões. No entanto, durante a negociação, a atitude do proprietário mudou claramente, mostrando uma mentalidade de "não vender", afirmando que não venderia por menos de 5 milhões. Essa negociação não durou uma hora e não conseguiu resultar em uma transação. No entanto, a mentalidade de retenção de alguns proprietários reflete, de certa forma, que a confiança no mercado está gradualmente se recuperando.

	Zhang Li disse aos repórteres que, embora o volume de transações na área sob sua responsabilidade tenha realmente aumentado, os preços das casas não apresentaram uma valorização generalizada, apenas algumas propriedades de qualidade nas áreas centrais mostraram um ligeiro aumento de preços.

	De modo geral, após a implementação da nova política, a atividade do mercado imobiliário em Pequim, Xangai e Shenzhen continua a aumentar. Seja para troca, liquidez ou espera, as entidades do mercado estão buscando a solução ideal de acordo com suas necessidades. Esses comportamentos de mercado diversificados compõem um ecossistema imobiliário saudável e ordenado, enquanto o aumento da atividade e o retorno à racionalidade das transações consolidam ainda mais a tendência de estabilização do mercado imobiliário.

	De acordo com Cao Jingjing, a otimização da política desta rodada apresenta características de "medidas adaptadas a cada cidade e empoderamento preciso", reduzindo efetivamente o limiar de aquisição de imóveis para os residentes por meio da flexibilização gradual dos critérios de qualificação de compra e da redução dos custos de financiamento.

	Mais importante ainda, como um importante ponto de apoio para estabilizar e recuperar todo o mercado imobiliário, a estabilização do mercado imobiliário de primeira linha continuará a liberar sinais positivos para o mercado, ajudando a consolidar a base de todo o mercado imobiliário.

	"Atualmente, a estabilização do mercado imobiliário de primeira linha já trouxe impactos positivos para a cadeia industrial. Tomando como exemplo as residências de segunda mão em Xangai, as transações de imóveis de segunda mão nas áreas centrais continuam ativas, impulsionando diretamente o rápido crescimento dos negócios de consumo subsequentes, como decoração, móveis e eletrodomésticos", afirmou Yan Yuedjin, acrescentando que quando o mercado imobiliário melhora e as condições financeiras das empresas se estabilizam, somadas à crescente demanda por habitação de alta qualidade, também trarão mais demanda de mercado para áreas emergentes como IA e robótica.

	Du Juan, pesquisadora sênior do Instituto de Pesquisa do Bank of Suzhou, afirmou: "A cadeia da indústria imobiliária é longa, desde materiais de construção até decoração e eletrodomésticos, cobrindo várias categorias. A estabilização do mercado imobiliário não é apenas uma recuperação das transações, mas também a recuperação de toda a cadeia industrial e o impulso ao consumo. Esse feedback positivo em múltiplas dimensões melhora continuamente o ecossistema do mercado imobiliário, formando um ciclo virtuoso de 'estabilização do mercado, recuperação da cadeia industrial, atualização do consumo e otimização ecológica'."

	Para os compradores, Du Juan sugere que o primeiro passo é atender às necessidades de moradia; em segundo lugar, considerar o poder de compra, sendo fundamental agir com prudência e aumentar a consciência sobre a proteção de direitos; em terceiro lugar, prestar atenção aos gastos adicionais, precisando fazer uma gestão integrada dos fundos; e, por fim, acompanhar prontamente as novas políticas para buscar o apoio relevante.

	A política e as finanças atuando em dupla não apenas reduziram efetivamente o limiar de aquisição de imóveis para os residentes, mas também desempenharam um papel importante na alívio da pressão de liquidez das empresas imobiliárias e no impulso à recuperação da cadeia industrial imobiliária, injetando uma dinâmica duradoura para o ciclo saudável do ecossistema imobiliário.

		
		
		

		

		
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Editor: Gao Jia