Operação de arrendamento completo e efeito de captação adicional: a base de ativos do JD REIT

**观点网 **REITs são um importante elo na circulação de capital “investimento-financiamento-gestão-saída” de ativos pesados.

No início deste ano, os REITs já listados divulgaram consecutivamente a situação de operação de ativos para 2025. É possível observar que a taxa de ocupação do setor de logística e armazenagem estabilizou-se temporariamente, e a operação dos projetos continua a apresentar diferenciações, com inquilinos relacionados e projetos de principais operadores mostrando resiliência na gestão.

Isso se reflete na taxa de ocupação, onde projetos com uma alta proporção de inquilinos afiliados mantêm uma forte estabilidade, como o REIT da JD, o REIT da SF Express e o REIT da Sinotrans, com taxas de ocupação no final do quarto trimestre de 100%, 95,9% e 97,8%, respetivamente.

Historicamente, as instalações de armazenamento existem como infraestrutura básica que fornece serviços para a circulação no setor logístico. Nos últimos anos, com base em uma combinação de ativos de alta qualidade e na gestão de operações de mercado profissional da JD, o desempenho do REIT da JD tem sido estável e em ascensão, continuando a proporcionar aos investidores uma alta proporção de retornos em forma de dividendos em dinheiro e com alta frequência.

Projetos totalmente alugados anunciam expansão de captação pela segunda vez no ano

Com base nos dados divulgados do quarto trimestre de 2025, a operação do REIT da JD continua a ser sólida.

O anúncio revela que, no quarto trimestre, o REIT da JD registrou uma receita de 27.035.100 yuan, um montante disponível para distribuição de 14.349.200 yuan, e um montante efetivamente distribuído de 20.025.000 yuan, com uma taxa de distribuição de fluxo de caixa anualizada de 4,03%.

O REIT da JD detém 100% das ações de três empresas de ativos imobiliários de logística e armazenamento por meio de um plano especial, localizadas nas cidades de Chongqing, Wuhan e Langfang, com uma área total de construção de aproximadamente 351.000 metros quadrados e uma área total disponível para aluguel de cerca de 341.300 metros quadrados. No final do período de relatório, os três projetos de armazenamento logístico mantiveram uma taxa de ocupação de 100%.

Vale ressaltar que, em 27 de março, o REIT da JD lançou oficialmente o trabalho de expansão de captação pela segunda vez, com a intenção de adquirir três parques logísticos operacionais maduros em Pequim, Kunming e Guangzhou, otimizando ainda mais a combinação de ativos do fundo. Esta é a segunda vez que o REIT da JD publica um anúncio de expansão de captação dentro de um ano desde julho de 2025.

Este anúncio de expansão de captação pela segunda vez envolve três ativos, a saber: o projeto do Aeroporto de Daxing, localizado no distrito de Daxing, Pequim (denominado “Projeto de Pequim”), o projeto do Aeroporto de Kunming, localizado no distrito de Guandu, Kunming (denominado “Projeto de Kunming”), e o projeto do Aeroporto de Huadu, localizado no distrito de Huadu, Guangzhou (denominado “Projeto de Guangzhou”).

A segunda expansão de captação será complementar à combinação de ativos existente e aos ativos da primeira expansão, aprimorando ainda mais a rede logística nacional interconectada “núcleo-hub-portal”.

As instalações de armazenamento são um elo crucial na circulação da economia industrial real, e a escolha do local é a base que determina a eficiência. Todos os projetos de expansão de captação do REIT da JD estão localizados em cidades-chave da cadeia de suprimentos. O projeto de Daxing em Pequim está situado na área central do hub aéreo internacional da capital, dependendo da rede aérea de nível nacional e do círculo econômico de Pequim-Tianjin-Hebei, realizando uma ligação eficiente entre o mercado do norte da China e a cadeia de suprimentos global; o projeto de Huadu, em Guangzhou, localiza-se no hub aéreo internacional da Grande Baía de Guangdong-Hong Kong-Macau, contando com o hub aéreo do Aeroporto de Baiyun e uma rede de transporte multimodal madura, cobrindo profundamente a manufatura e o mercado de consumo da região do Delta do Rio das Pérolas; o projeto do Aeroporto de Kunming baseia-se em um nó-chave da “Iniciativa do Cinturão e Rota”, aproveitando plenamente a função de hub do aeroporto, e tecendo ainda mais a rede logística de aeroportos na região sudoeste, proporcionando um sólido apoio ao desenvolvimento da indústria local.

Os ativos da primeira expansão de captação também foram ancorados em hubs de transporte essenciais. Hefei é uma cidade importante reconhecida pelo Conselho de Estado na região do Delta do Rio Yangtze, um hub de transporte nacional de nível abrangente, que combina as funções de uma base de manufatura avançada no centro do país, um centro de inovação científica e tecnológica regional, e um centro internacional de carga aérea, já tendo construído uma rede de transporte tridimensional que se estende pelo país e conecta-se globalmente. Xi’an é um centro logístico insubstituível nas cinco províncias do noroeste, e também é o primeiro hub logístico nacional do país do tipo “4 hub 1 base” (tipo porto terrestre/porto aéreo/tipo de serviço de produção/tipo de serviço comercial + base de cadeia fria).

Ao construir uma rede diversificada de cinco grandes círculos econômicos centrais, “Pequim-Tianjin-Hebei - Delta do Rio Yangtze - Centro do Rio Yangtze - Chengdu-Chongqing - Sudoeste”, o REIT da JD se integrará plenamente às estratégias de desenvolvimento regional significativas do país e ao grande quadro da construção da “Iniciativa do Cinturão e Rota”. Isso aumentará significativamente a densidade de cobertura dos ativos subjacentes nas principais faixas econômicas nacionais e na cooperação internacional; formando uma rede logística de interação “ponto-linha-superfície”, que aumentará a estabilidade da cadeia de suprimentos e a capacidade de radiação, sendo um forte complemento à área coberta pelos projetos de infraestrutura já possuídos.

Além disso, após a expansão, o total de ativos e o patrimônio líquido do fundo também aumentarão, e os projetos de infraestrutura a serem adquiridos proporcionarão ao fundo uma fonte adicional de renda disponível para distribuição, aumentando ainda mais a capacidade de resistência a riscos.

Se ambas as expansões forem concluídas com sucesso, a escala de gestão de armazenamento do REIT da JD aumentará para mais de 870.000 metros quadrados. Com a situação operacional atual, os projetos de infraestrutura a serem adquiridos têm um bom desempenho geral, com fluxo de caixa estável.

O fundo destaca que esta expansão está alinhada com a estratégia de investimento do fundo, é um complemento para a área coberta pelos projetos de infraestrutura já possuídos, e pode efetivamente diversificar o risco da carteira de ativos, favorecendo a expansão da combinação de ativos de parques logísticos de armazenamento detidos pelo fundo, permitindo que o fundo obtenha um fluxo de caixa estável ao mesmo tempo que mantém potencial de crescimento. “A expansão regular é baseada no planejamento de longo prazo e no investimento contínuo da JD no mercado de REITs públicos. A empresa possui uma reserva abundante de ativos de alta qualidade e continuará a otimizar a combinação de ativos e a melhorar o nível de gestão operacional, dependendo de uma base de ativos sólida, esforçando-se para proporcionar aos investidores retornos mais contínuos e estáveis.”

Conectar “investimento-financiamento-gestão-saída”

A análise do parque industrial da JD revela que, durante o processo de renovação de projetos históricos do REIT da JD, não houve nenhum período de vacância, e a continuidade do aluguel é muito boa. Além disso, os inquilinos atendidos, como a JD Logistics, são empresas líderes do setor, com negócios saudáveis, finanças sólidas, boa credibilidade e forte capacidade de cumprimento, reduzindo significativamente o risco de cobrança de aluguel devido à instabilidade dos negócios dos inquilinos.

No mesmo dia em que foi anunciada a segunda expansão de captação, o REIT da JD divulgou informações sobre a renovação do inquilino principal do projeto de Langfang, informando que, a partir de maio de 2026, a empresa do projeto de Langfang e o inquilino principal Beijing Jingxun Di assinarão um aluguel líquido efetivo inicial de 27,68 yuan/m²/mês, com um aluguel líquido médio efetivo de 29,87 yuan/m²/mês durante o período do contrato renovado.

Após a renovação do projeto de Langfang, a média ponderada do tempo restante do aluguel do REIT da JD no final do primeiro trimestre de 2026 também aumentará de 1.102 dias para 1.773 dias.

Nos últimos anos, a indústria como um todo passou por um período de ajuste com aumento da vacância e queda dos aluguéis. A CBRE prevê que, em 2026, a diferenciação nas tendências dos aluguéis dos armazéns de alta qualidade em cada mercado se tornará mais evidente. Com a redução significativa da nova oferta nas regiões do Leste e Norte da China, a queda dos aluguéis em muitos mercados da região será significativamente reduzida. As taxas de vacância em Wuhan, Chongqing, Chengdu e Qingdao, que caíram para um único dígito, podem esperar uma estabilização e recuperação dos aluguéis, enquanto o crescimento dos aluguéis em Ningbo, que continua a ter uma demanda superior à oferta, deve acelerar ainda mais.

Desde a sua listagem, os indicadores de gestão operacional dos ativos subjacentes do REIT da JD também se mostraram sólidos, o que se baseia na excelente capacidade de gestão operacional do proprietário original e da instituição gestora externa.

De modo geral, apoiados por bons genes industriais, mesmo em um ciclo de mercado relativamente fraco, os projetos de armazenamento da JD apresentam uma resiliência interna considerável, focando na melhoria da qualidade dos ativos e capturando rapidamente as tendências do mercado, fornecendo infraestrutura de alto nível que atende às necessidades dos clientes, garantindo que os ativos em todo o país mantenham uma taxa de ocupação superior a 90%.

Essa profunda capacidade de gestão de ativos transforma o espaço de armazenamento da JD de um simples suporte espacial em uma infraestrutura que melhora a eficiência da cadeia de suprimentos e reduz custos totais, garantindo um fluxo de caixa estável e potencial de crescimento para os ativos subjacentes.

Essa capacidade operacional também é a base para os REITs públicos alcançarem rendimentos estáveis. Atualmente, os REITs, como instrumentos financeiros importantes, tornaram-se uma maneira de “resolver” ativos pesados.

A moderna indústria logística é um serviço moderno fundamental estreitamente integrado à economia nacional, e o armazenamento é o suporte necessário para a logística, sendo uma infraestrutura importante que sustenta a economia real. No entanto, os ativos logísticos possuem características de ativos pesados, frequentemente requerendo investimentos significativos e apresentando longos ciclos de recuperação de investimento, tornando a saída de projetos uma tarefa desafiadora.

Os elos “investimento-financiamento-gestão-saída” não têm níveis de importância, e se a capitalização for desbloqueada, a lógica operacional poderá ser fechada, aliviando a pressão de capital a longo prazo.

Portanto, para os detentores de tais ativos, os REITs podem ativar o valor das propriedades de ativos pesados, acelerando o retorno de capital investido e a realização de receitas, acelerando o ciclo de investimento e financiamento da empresa, e aumentando a capacidade de investimento contínuo da empresa.

Como um instrumento de financiamento de capital, os REITs podem ampliar os canais de financiamento da empresa, melhorar a liquidez da empresa, reduzir a razão dívida/patrimônio e otimizar a estrutura de capital de longo prazo, favorecendo o desenvolvimento estável a longo prazo.

A JD começou a explorar este modelo em 2023 e é a primeira empresa privada a emitir REITs públicos de logística e armazenamento.

Isso também traz benefícios para os investidores - os ativos subjacentes dos REITs públicos possuem um modelo de negócios claro, alta estabilidade nos rendimentos e cláusulas de distribuição obrigatória, podendo atender à demanda de alocação de médio a longo prazo e à demanda por ativos de alta qualidade e altos rendimentos em um ambiente de baixas taxas de juros.

Nos últimos anos, as taxas de juros dos títulos entraram na era de baixas taxas, e ativos seguros como os REITs, que possuem características de dividendos estáveis, têm sido altamente valorizados pelos investidores. Tomando como exemplo o REIT da JD, o fundo completou quatro distribuições em 2025, com uma distribuição acumulada de 209 milhões de yuan desde a sua emissão, com uma taxa de distribuição próxima a 100%.

Com o impulso da demanda interna e da atualização industrial no mercado da China, o mercado de arrendamento de logística e armazenamento espera uma recuperação da demanda. Dados mostram que, em mais de quarenta mercados regionais, a área líquida absorvida no ano de 2025 será de 16 milhões de metros quadrados, com um crescimento superior a 20%.

Nesse contexto, o REIT da JD tem potencial para se tornar um veículo duplo de “operação estável + crescimento da indústria”, exercendo um efeito de liderança e demonstração como um marco do setor.

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