Política financeira dupla de capacitação: o mercado imobiliário de Pequim, Xangai e Shenzhen aquece com entusiasmo

Repórteres: Li Bing, Xiong Yue

As ondas da primavera estão a surgir, e o calor começa a espalhar-se.

O mercado imobiliário de primeira linha está a sentir um “fluxo quente”, e a tendência de estabilização do mercado torna-se cada vez mais clara. Focando na direção estratégica de “promover o desenvolvimento de alta qualidade do setor imobiliário” no plano “Quinquenal 15”, e ancorando na disposição do relatório de trabalho do governo de 2026 de “esforçar-se para estabilizar o mercado imobiliário”, a orientação política e a prática financeira estão a trabalhar em conjunto, ativando continuamente o mercado de primeira linha e promovendo um ciclo positivo na indústria imobiliária.

Em 25 de fevereiro de 2026, o Comitê de Gestão de Habitação e Construção Urbana da cidade de Xangai e outros cinco departamentos publicaram o “Aviso sobre a otimização e ajuste das políticas imobiliárias da cidade” (doravante denominado “Aviso”). Até 25 de março, esta nova política já está em vigor há um mês. Dados do Instituto de Pesquisa da Lianjia de Xangai mostram que, de 1 a 23 de março de 2026, foram vendidas 22.400 unidades de imóveis de segunda mão na cidade, um aumento de 11% em relação ao mesmo período de 2025. Não apenas Xangai, atualmente Pequim, Xangai e Shenzhen já reduziram simultaneamente as taxas de juros dos empréstimos habitacionais pessoais e as proporções de entrada, e as medidas de otimização foram totalmente implementadas, com as políticas relacionadas entrando em um período de observação estável.

Repórteres do “Securities Daily” viajaram especialmente a Pequim, Xangai e Shenzhen para realizar pesquisas de campo, conversando diretamente com profissionais do setor financeiro, agentes imobiliários, residentes compradores e proprietários vendedores, a fim de compreender a situação real do mercado de primeira linha. Com base nas informações da pesquisa, observa-se que o mercado imobiliário nas áreas centrais das três cidades já apresenta uma tendência de estabilização, com a demanda essencial e a demanda por melhoria de habitação a tornarem-se os principais motores das transações atuais no mercado.

Política e Finanças em Sinergia

Reduzir efetivamente os custos de aquisição

Dentro do quadro das políticas macroeconômicas, as três cidades de Pequim, Xangai e Shenzhen implementaram políticas de flexibilização do mercado imobiliário adaptadas às circunstâncias locais, desde a redução das restrições de compra, otimização das políticas de crédito comercial até o aumento do apoio do fundo de habitação, apoiando com precisão as necessidades habitacionais razoáveis dos residentes e formando um esforço conjunto nas políticas.

O “Aviso” mencionado anteriormente mostra que as políticas sobre restrições de compra de imóveis, empréstimos do fundo de habitação e imposto sobre propriedades habitacionais pessoais foram otimizadas e ajustadas em sete aspectos. Com base nisso, as políticas de crédito para imóveis comerciais também foram otimizadas. A partir de 16 de março, a proporção mínima de entrada para empréstimos para a compra de imóveis comerciais (incluindo “imóveis comerciais e residenciais”) na cidade de Xangai foi ajustada para não inferior a 30%.

Li Gen, responsável pelo Instituto de Pesquisa da Lianjia de Xangai, afirmou em entrevista ao “Securities Daily”: “Atualmente, o número médio de visitas diárias da Lianjia em Xangai aumentou em 30% em comparação com antes da nova política do mercado imobiliário, e o número médio de novos clientes aumentou em 51%, a confiança dos clientes em entrar no mercado aumentou significativamente em relação ao período anterior à nova política, com visitas e transações muito ativas.”

Pequim, por sua vez, publicou em 2025 dois avisos para otimizar e ajustar ainda mais as políticas relacionadas ao mercado imobiliário. Em 8 de agosto de 2025, as restrições de compra fora do quinto anel foram flexibilizadas, permitindo a compra de habitação comercial (incluindo habitação nova e de segunda mão) sem restrições de número; em 24 de dezembro de 2025, o Comitê de Gestão de Habitação e Construção Urbana de Pequim e outros departamentos anunciaram novamente novas políticas para o mercado imobiliário, ajustando os requisitos para o pagamento de seguros sociais ou impostos de renda pessoal para famílias de residentes não registrados que compram imóveis dentro e fora do quinto anel, e não diferenciando mais entre a taxa de juros para a primeira e a segunda habitação.

Repórteres de vários grandes bancos estatais informaram que, atualmente, os empréstimos comerciais em Pequim estão baseados na LPR (3,50%) para prazos superiores a 5 anos, com várias instituições financeiras aplicando taxas de juros reais geralmente em 3,05%. Uma análise feita pelos repórteres mostra que, ao comprar uma segunda habitação no quinto anel, um empréstimo de 1 milhão de yuan a ser pago em 30 anos com pagamento de capital igual, em comparação com a taxa de 3,45% aplicada antes de 24 de dezembro de 2025, resulta em uma redução mensal de mais de 100 yuan no pagamento, economizando dezenas de milhares de yuan no total.

Shenzhen implementou desde 6 de setembro de 2025 medidas de otimização e ajuste das políticas imobiliárias, incluindo a otimização e ajuste das políticas de crédito habitacional pessoal. Entre essas medidas, a taxa de juros dos empréstimos comerciais não diferencia mais entre a primeira e a segunda habitação.

“Desde o ano passado, as cidades de primeira linha têm introduzido intensamente medidas de redução da proporção de entrada, diminuição das taxas de juros e otimização das restrições de compra e empréstimo, efetivamente reduzindo o limiar de compra de imóveis para os residentes e formando um forte conjunto de apoio financeiro, que elevou a moral do mercado de forma marginal.” disse Cao Jingjing, gerente do departamento de pesquisa de índices do Centro de Pesquisa de Índices, ao “Securities Daily”. Ele explicou que a razão para isso é que, por um lado, as novas políticas mostraram eficácia, liberando de forma eficaz a demanda potencial dos compradores; por outro lado, os preços dos setores de qualidade nas cidades centrais já estão gradualmente se aproximando de níveis razoáveis. O mercado atual apresenta características de uma clara diferenciação estrutural, com a atividade de transações em projetos de qualidade nos centros urbanos sendo bastante alta, enquanto a pressão de estoque ainda persiste nas áreas periféricas.

Uma série de políticas combinadas com o empoderamento financeiro resultaram em uma contínua elevação da atividade de transações no mercado imobiliário das cidades de primeira linha. Em 16 de março, o Escritório Nacional de Estatísticas divulgou os dados sobre as variações nos preços de venda de residências comerciais em 70 cidades grandes e médias para fevereiro, mostrando que a queda nos preços de venda de residências comerciais nas 70 cidades continuou a se estreitar.

Os dados do Escritório Nacional de Estatísticas mostram que, em fevereiro, os preços de venda de novas residências comerciais nas cidades de primeira linha permaneceram estáveis em relação ao mês anterior, após uma queda de 0,3%. Pequim e Xangai aumentaram 0,2%, Guangzhou manteve-se estável, e Shenzhen caiu 0,3%; os preços de venda de residências de segunda mão nas cidades de primeira linha caíram 0,1%, uma redução de 0,4 pontos percentuais em relação ao mês anterior, com Pequim e Xangai subindo 0,3% e 0,2%, respetivamente.

“Com base em dados objetivos, o mercado imobiliário nas cidades de primeira linha já mostrou um desempenho positivo, especialmente o ajuste nos preços das casas e a liberação dos efeitos das políticas, que têm um efeito sinérgico muito bom.” disse Yan Yuejin, vice-diretor do Instituto de Pesquisa de Imóveis de Xangai, ao “Securities Daily”. Ele comentou que, em relação ao mercado imobiliário de Xangai, a atual onda de transações não é impulsionada por um único fator, mas é o resultado da interação de múltiplos fatores benéficos: primeiro, os benefícios das políticas continuam a ser liberados, e o empoderamento financeiro está a injetar uma forte dinâmica no mercado; segundo, os ajustes de preços foram adequados, e a confiança está gradualmente se recuperando; terceiro, a demanda potencial é objetivamente existente.

Corretores “ocupados”

Testemunhando o calor do mercado imobiliário de primeira linha

“As flores de girassol são fáceis de florescer na primavera”, os corretores de compra e venda de imóveis de primeira linha são os que mais conseguem sentir a energia positiva do mercado. Com o empoderamento das novas políticas, a atividade de transação nos mercados imobiliários de Pequim, Xangai e Shenzhen aumentou significativamente.

“Comi três ovos às sete da manhã e estive ocupado até depois das oito da noite.” A experiência pessoal de Li Kai (pseudônimo), vendedor de imóveis novos em Pequim, ilustra vividamente o aquecimento do mercado após a implementação das novas políticas. Ele admite que apenas no sábado conseguiu fechar 7 contratos, até mesmo o almoço teve que ser agendado com antecedência. A situação de Li não é um caso isolado, mas uma ocorrência comum entre os corretores de imóveis nas três cidades.

À medida que a noite cai, uma agência imobiliária em Xicheng, Pequim, ainda está iluminada, com as três salas de assinatura cheias. As paredes estão cobertas de faixas enviadas por proprietários e compradores, e a área de impressão está constantemente produzindo contratos de transação de imóveis, transmitindo uma atmosfera de atividade intensa. Zhang Li (pseudônimo), corretora de imóveis de segunda mão em Pequim, durante a entrevista, recebeu chamadas incessantes de consultas e visitas. Ela informou aos repórteres que, recentemente, a demanda por agendamentos, listagens de proprietários e consultas sobre políticas aumentou significativamente, com boas notícias de transações sendo frequentemente compartilhadas na loja. Somente no dia 14 de março, o volume de transações na região superou 170, com 4 áreas grandes fechando mais de 5 contratos e 9 áreas grandes fechando 4 contratos.

A milhares de quilômetros de distância, em Xangai, os corretores de imóveis também estão ocupados. O corretor Chen Jun (pseudônimo), mesmo às nove da noite, ainda estava respondendo a consultas de clientes sobre visitas. Ele afirmou que, desde o início do ano, o ritmo do mercado acelerou visivelmente, com consultas e visitas aumentando continuamente. No dia da implementação do “Aviso”, os colegas da indústria rapidamente organizaram leituras, interpretações e promoções, levando a um aumento adicional nas consultas de clientes, especialmente as transações de imóveis com boa relação custo-benefício dentro do anel médio.

Um corretor de uma plataforma de transações imobiliárias forneceu aos repórteres do “Securities Daily” dados mostrando que, apenas no dia 14 de março, o volume de transações de imóveis de segunda mão em Xangai ultrapassou 1.400 unidades.

Por trás dessa ocupação está a busca ativa de mudança na indústria de corretores. Durante as visitas, os repórteres descobriram que várias lojas de corretores de imóveis aumentaram o treinamento sobre políticas, garantindo que os corretores dominem com precisão as últimas políticas, incluindo as alterações nas proporções de entrada e nas taxas de juros dos empréstimos. A imagem ocupada dos corretores de imóveis tornou-se a mais direta e vívida ilustração do aquecimento atual do mercado imobiliário.

Considerações de ambos os lados da transação

Ajudando o desenvolvimento saudável da cadeia industrial

O principal benefício das novas políticas do mercado imobiliário não só beneficia os compradores, mas também impacta profundamente todo o ecossistema do mercado imobiliário, injetando uma forte dinâmica para um ciclo positivo na indústria. A política está a ser aplicada com precisão, solidificando as bases de estabilidade, enquanto o setor financeiro está a agir de forma coordenada para promover um desenvolvimento contínuo de alta qualidade da indústria, alcançando um ciclo positivo no ecossistema do mercado imobiliário.

Os compradores com necessidades essenciais sentem que há mais opções de imóveis “ao seu alcance”. Li Hui, que trabalha em Pequim, começou a procurar imóveis no início de 2025, mas hesitou devido ao orçamento limitado. Originalmente, ele só conseguia pagar um apartamento de um quarto, mas após a implementação das novas políticas, agora pode comprar um pequeno apartamento de dois quartos e está se preparando para agir.

Liu Hong, um trabalhador da área de negócios no distrito de Minhang, em Xangai, também admitiu que o tópico sobre imóveis entre colegas e amigos não residentes de Xangai aumentou recentemente, “agora as políticas são favoráveis, e alguns amigos estão observando, esperando por opções adequadas”.

O grupo de melhoria está a tirar proveito das políticas para otimizar as condições de habitação. A liberação da demanda de troca não só ativou o estoque existente, mas também elevou a liquidez do mercado, ajudando a formação de um ciclo virtuoso de “vender o velho e comprar o novo” no ecossistema do mercado imobiliário. Wang Zongxu, de Shenzhen, planeja comprar um apartamento de segunda mão e afirmou: “Atualmente, ainda estou observando, principalmente devido à demanda de melhoria, quero trocar por um imóvel em uma área central, o que considero uma alocação de ativos estável.”

Em contraste com a entrada ativa dos compradores no mercado, a mentalidade dos vendedores também passou por mudanças sutis sob a influência das novas políticas. Vendedores com necessidades de troca tornam-se respondentes positivos às novas políticas, aproveitando a intensidade do mercado para listar ativamente, oferecendo descontos moderados, esperando vender rapidamente seus imóveis para completar a troca; enquanto alguns vendedores listam apenas para realizar lucros, diversificando a oferta do mercado.

Os repórteres do “Securities Daily” acompanharam um comprador, Zhang Jun, em uma negociação para um imóvel de segunda mão de seu interesse. O preço listado era de 5,28 milhões de yuan, e antes da negociação, o corretor havia indicado que, de acordo com o preço psicológico anterior do proprietário, o preço de venda poderia cair para menos de 5 milhões de yuan. No entanto, durante a negociação, a atitude do proprietário mudou claramente, revelando uma mentalidade de “não vender”, e expressou que não venderia por menos de 5 milhões de yuan. Esta negociação não conseguiu ser concluída em menos de uma hora. No entanto, a hesitação de alguns proprietários pode refletir, de certa forma, que a confiança do mercado está gradualmente se recuperando.

Zhang Li disse aos repórteres que, embora o volume de transações em sua área esteja claramente aumentando, os preços das casas não apresentaram uma valorização generalizada, com apenas alguns imóveis de qualidade em áreas centrais mostrando um leve aumento de preço.

De um modo geral, após a implementação das novas políticas, a atividade no mercado imobiliário de Pequim, Xangai e Shenzhen continua a aumentar. Seja na troca, na realização de lucros ou na observação, os participantes do mercado estão buscando a melhor solução de acordo com suas necessidades. Esse comportamento de mercado diversificado compõe um ecossistema imobiliário saudável e ordenado, e o aumento da atividade associado ao retorno da racionalidade nas transações fortalece ainda mais a tendência de estabilização do mercado imobiliário.

Na visão de Cao Jingjing, a otimização das políticas nesta rodada apresenta características de “políticas adaptadas às cidades e drenagem precisa”, reduzindo efetivamente o limiar de aquisição de imóveis para os residentes por meio da flexibilização gradual das qualificações de compra e da redução dos custos de financiamento.

Mais importante ainda, como um importante ponto de apoio para a estabilização e recuperação do mercado imobiliário, a estabilização do mercado de primeira linha liberará continuamente sinais positivos para o mercado, ajudando a solidificar a base de todo o mercado imobiliário.

“Atualmente, a estabilização do mercado imobiliário de primeira linha já trouxe impactos positivos para as cadeias industriais de cima e de baixo. Tomando como exemplo os imóveis de segunda mão em Xangai, as transações de imóveis de segunda mão nas áreas centrais continuam a ser ativas, impulsionando diretamente o crescimento rápido dos negócios de consumo subsequentes, como decoração, móveis e eletrodomésticos.” disse Yan Yuejin. Ele acrescentou que quando o mercado imobiliário melhora e a situação financeira das empresas se estabiliza, juntamente com o aumento da demanda por habitação de alta qualidade, isso também trará mais demanda de mercado para áreas emergentes como IA e robótica.

Duan Juan, pesquisadora sênior do Instituto de Pesquisa do Bank of Su, afirmou: “A cadeia da indústria imobiliária é longa, desde materiais de construção até móveis e eletrodomésticos, abrangendo várias categorias. A estabilização do mercado imobiliário não é apenas um aquecimento das transações do mercado, mas também a recuperação de toda a cadeia industrial e o estímulo ao consumo, esse feedback positivo multidimensional está a aperfeiçoar continuamente o ecossistema do mercado imobiliário, formando um ciclo virtuoso de ‘estabilização do mercado, recuperação da cadeia industrial, atualização do consumo e otimização ecológica.’”

Para os compradores, Duan recomenda que a prioridade é atender às necessidades de habitação; em segundo lugar, considerar o poder de compra, o que é fundamental é agir de acordo com a capacidade e aumentar a consciência sobre a proteção dos direitos; em terceiro lugar, prestar atenção às despesas adicionais e integrar os fundos; e, por último, acompanhar as novas políticas a tempo para buscar o apoio relevante.

A sinergia das políticas e das finanças não só reduziu efetivamente o limiar de aquisição de imóveis para os residentes, mas também desempenhou um papel importante na mitigação da pressão de liquidez das empresas imobiliárias e na recuperação das cadeias industriais de cima e de baixo do setor imobiliário, injetando uma dinâmica duradoura para a realização de um ciclo positivo e desenvolvimento de alta qualidade do ecossistema imobiliário.