Sunac reduz prejuízos pela metade! A oportunidade de reversão de Sun Hongbin está chegando?丨Observação do relatório financeiro

问AI · vendas estabilizadas: quais são os fatores-chave?

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Para a Sunac, o verdadeiro ponto de virada não está nos ganhos da reestruturação financeira, mas sim na capacidade de estabilizar as vendas.

Repórter da China Real Estate, Xu Qian | Pequim

Com a publicação de um relatório financeiro, a verdadeira situação da Sunac China veio à tona.

Em 27 de março, a Sunac China divulgou oficialmente o relatório de desempenho auditado para o ano de 2025. Os dados mostram que a perda líquida atribuída à empresa-mãe foi reduzida de 25,7 bilhões de yuanes em 2024 para 12,33 bilhões de yuanes, uma redução anual de 52%.

Essa mudança deve-se principalmente aos ganhos da reestruturação da dívida, com uma receita confirmada de reestruturação da dívida de 32,97 bilhões de yuanes para o ano de 2025. Essa receita não recorrente ajudou a empresa a completar a reestruturação de dívida em todo o processo, tornando-se um dos primeiros representantes de empresas imobiliárias privadas a alcançar esse marco.

No entanto, se excluirmos essa receita, a perda antes dos impostos da Sunac ainda é elevada. As perdas da atividade principal, a provisão para desvalorização de ativos e as altas despesas financeiras continuam a ser os três principais fatores que consomem lucro.

O sucesso na reestruturação da dívida fez a empresa superar um ponto crítico, mas a questão mais imediata é: quando a operação começará a se recuperar?

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Redução de carga com receita de 32,97 bilhões de yuanes

Em 2025, a reestruturação da dívida da Sunac, que levou mais de dois anos, foi totalmente implementada, tornando-se a primeira empresa privada do setor a concluir a reestruturação completa da dívida pública em território nacional e internacional, livrando-se totalmente da crise de inadimplência e liquidação.

A reestruturação da dívida trouxe receitas contábeis consideráveis para a empresa. De acordo com os dados financeiros, com a conclusão da reestruturação da dívida em território nacional e internacional, o montante principal da dívida da Sunac foi reduzido em 63,57 bilhões de yuanes, e a empresa registrou receitas de reestruturação da dívida de 32,97 bilhões de yuanes em 2025. A empresa estima que a conclusão da reestruturação da dívida externa e da reestruturação da dívida do Bank of Jiyu aumentará o total de direitos atribuídos à empresa em 44,1 bilhões de yuanes.

No final de dezembro de 2025, a reestruturação da dívida externa de quase 9,6 bilhões de dólares (cerca de 68 bilhões de yuanes) da Sunac entrou em vigor oficialmente, através de uma combinação de conversão de dívida em capital, troca de títulos e pagamentos em dinheiro de pequeno valor, reconhecendo uma receita de reestruturação antes dos impostos de quase 65 bilhões de yuanes de uma só vez. A reestruturação da dívida interna também avançou simultaneamente, por meio de pagamento em ações, prorrogação da dívida e compensação com ativos, liberando ainda mais receitas da reestruturação e aliviando a pressão da dívida.

A implementação da reestruturação da dívida não apenas melhorou os dados contábeis, mas também provocou uma mudança fundamental na estrutura financeira da Sunac. Até o final de 2025, a escala da dívida com juros da Sunac foi reduzida para 188,26 bilhões de yuanes, uma diminuição significativa de cerca de 71,41 bilhões de yuanes em relação aos 259,67 bilhões de yuanes no final de 2024, e uma queda acentuada de 133,45 bilhões de yuanes em relação ao pico da dívida no final de 2021. Os gastos com juros foram drasticamente reduzidos, e o risco de pagamento da dívida de curto prazo foi basicamente eliminado.

Até o final de 2025, a Sunac tinha um total de caixa de 12,01 bilhões de yuanes, dos quais 5,68 bilhões de yuanes eram em dinheiro não restrito; em 2025, obteve aprovações de empréstimos específicos para garantir a entrega de imóveis no total de cerca de 23,02 bilhões de yuanes. Entre 2022 e 2025, a Sunac entregou 186.000, 312.000, 170.000 e 54.000 unidades, totalizando 722.000 unidades, tendo basicamente cumprido a tarefa de garantir a entrega.

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Perdas operacionais

Vale ressaltar que os ganhos da reestruturação da dívida apenas melhoraram os relatórios financeiros da Sunac, mas não trouxeram uma verdadeira reversão operacional.

A essência dos ganhos da reestruturação da dívida é a diferença entre o valor contábil original da dívida e o valor de pagamento real após a celebração de um acordo de reestruturação de dívida entre o devedor e o credor. Sua característica central é que, como receita contábil, embora não gere fluxo de caixa real, afeta diretamente o lucro líquido do período e aumenta o patrimônio líquido da empresa.

Um funcionário de uma empresa de auditoria que preferiu não ser identificado afirmou que a reestruturação da dívida resolve o problema de passivos históricos, mas se a empresa conseguirá realmente sair da crise depende principalmente da capacidade de recuperar pagamentos das vendas e se a atividade principal pode voltar a ser lucrativa.

Do ponto de vista da receita, a Sunac alcançou uma receita operacional anual de 45,12 bilhões de yuanes, uma queda de 39% ano a ano, atingindo o nível mais baixo em anos. A drástica redução da receita operacional não é um caso isolado, mas sim uma dificuldade comum sob a profunda ajuste do setor imobiliário, com três razões principais:

Em primeiro lugar, as vendas do setor continuam fracas, com a velocidade de vendas dos projetos em oferta a desacelerar. Em 2025, a Sunac alcançou um volume de vendas contratadas de 36,84 bilhões de yuanes, uma queda de 21,8% em relação ao ano anterior, mas ainda ocupa a 20ª posição no setor e a 4ª entre as empresas imobiliárias privadas.

Em segundo lugar, a escala de entrega de projetos e a transferência de receita encolheram. A área total de entrega de propriedades da Sunac em 2025 caiu 23,1% em relação ao ano anterior, e a queda nas entregas impactou diretamente a receita.

Em terceiro lugar, a estrutura da receita é única, com fraca capacidade de resistência a riscos. Das receitas totais de 45,12 bilhões de yuanes da Sunac, a receita de vendas de propriedades foi de 33,05 bilhões de yuanes, representando 73,3% da receita total, uma redução de 28,18 bilhões de yuanes em relação ao ano anterior, sendo o principal fator que arrastou a diminuição da receita; as receitas de gestão de propriedades, turismo cultural e outras atividades, embora tenham mantido um crescimento estável, são limitadas em volume, totalizando 11,4 bilhões de yuanes e representando apenas 25,3% da receita total, o que não consegue compensar a queda nas vendas imobiliárias.

Quanto à queda na receita de vendas de propriedades, a Sunac atribui isso à diminuição da área de entrega de propriedades e à queda no preço médio de vendas. Em 2025, a área de entrega de propriedades da Sunac diminuiu 1,07 milhão de metros quadrados (cerca de 23,1%) em relação ao ano anterior, e o preço médio de vendas dos projetos caiu 29,8% em relação ao ano anterior.

Do ponto de vista do lucro, a Sunac registrou uma perda líquida atribuída à empresa-mãe de 12,33 bilhões de yuanes no ano, que parece ter melhorado significativamente, mas depende principalmente de grandes receitas da reestruturação da dívida, enquanto a lucratividade operacional ainda não melhorou.

No ano de 2025, a Sunac China registrou uma perda de lucro bruto de 640 milhões de yuanes, com uma margem bruta de -1,4%, enquanto em 2024 o lucro bruto foi de 2,89 bilhões de yuanes. A perda de lucro bruto significa que a receita da venda de imóveis não é suficiente para cobrir os custos, resultando em prejuízo nas vendas.

A Sunac explicou em seu relatório que a diminuição do lucro bruto e a queda da margem bruta se devem principalmente à redução da receita de vendas de propriedades neste ano, à queda da proporção de projetos de alta margem em relação ao ano anterior e ao aumento das provisões para desvalorização de propriedades em comparação ao ano anterior. Se excluirmos os ajustes de avaliação de valorização e o impacto das provisões para desvalorização de propriedades, o lucro bruto da Sunac em 2025 seria de 2,41 bilhões de yuanes, correspondendo a uma margem bruta de 5,3%.

Além disso, os custos financeiros da Sunac foram de cerca de 12 bilhões de yuanes, um aumento de 170 milhões de yuanes em relação a 2024; outras despesas e perdas totalizaram 27,12 bilhões de yuanes, incluindo uma perda de 8,92 bilhões de yuanes com a venda de subsidiárias, joint ventures e empresas associadas, provisões para desvalorização de ativos de longo prazo de 7,51 bilhões de yuanes, provisões para litígios e outras contingências de 3,98 bilhões de yuanes, perdas líquidas de 3,87 bilhões de yuanes em propriedades de investimento, e perdas de 1,14 bilhões de yuanes com a venda de vários ativos, entre outros.

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Litígios e pressão financeira

A Sunac revelou em seu relatório que várias partes contratantes processaram o grupo para resolver questões como empréstimos não pagos, pagamentos de obras não realizados e contas a pagar operacionais diárias, bem como atrasos na entrega de projetos. Entre eles, existem cerca de 511 processos com montantes individuais superiores a 50 milhões de yuanes, com um total de cerca de 175,18 bilhões de yuanes em montantes reivindicados, principalmente por empréstimos não pagos e pagamentos de obras não realizados.

Esse dado significa que, embora a dívida pública tenha sido reestruturada, a Sunac ainda enfrenta muitas reivindicações potenciais em nível operacional, com alguns projetos imobiliários e ativos de turismo cultural ainda enfrentando o risco de serem liquidadas ou leiloadas.

A Sunac admitiu que o grupo ainda enfrenta uma pressão operacional considerável, manifestando-se principalmente na pressão de queda nas vendas e preços, na falta de fundos para alguns projetos, na recuperação incompleta dos canais de financiamento e na persistência de problemas de dívida e litígios com partes relacionadas.

Vale ressaltar que os ativos da Sunac ainda são relativamente substanciais. Em meio à tendência de redução contínua do setor, em 2025 a Sunac registrou uma provisão para desvalorização de 17 bilhões de yuanes, mantendo um patrimônio líquido atribuído à empresa-mãe de 34,17 bilhões de yuanes. Além disso, a empresa possui um total de reservas de terrenos de 10,8 milhões de metros quadrados, com quase 70% localizados em cidades de primeira e segunda linha.

Em 2025, a Sunac revitalizou 12 projetos imobiliários em 12 cidades principais e espera obter cerca de 11,2 bilhões de yuanes em fundos para resolver os problemas de dívida existentes dos projetos e iniciar o desenvolvimento dos mesmos.

Os projetos da Sunac que já foram revitalizados também tiveram vendas “fenomenais”: no ano passado, o acumulado de vendas do Shanghai Yihua ultrapassou 22 bilhões de yuanes, mantendo-se em primeiro lugar na lista de vendas única do país; os projetos revitalizados em Beijing, Tianjin e Wuhan também lideram as vendas.

Um analista de corretora que acompanha a Sunac há muito tempo afirmou que a qualidade das reservas de terras e a força da marca da Sunac ainda estão presentes, o que a diferencia das empresas que já se liquidaram, mas atualmente, o setor de vendas ainda não se estabilizou, e a capacidade de transformar as reservas de terras em recebimentos eficazes determinará se o fluxo de caixa operacional da empresa conseguirá voltar ao normal.

As reservas de terras são a carta na manga, mas a eficácia com que isso é utilizado depende da capacidade de convertê-las em recebimentos. Para a Sunac, o verdadeiro ponto de virada não está nos ganhos da reestruturação financeira, mas na capacidade de estabilizar as vendas.

Editor de plantão: Su Zhiyong

Editor responsável: Ma Lin, Wen Hongmei