Huatai Securities: O fundo do mercado imobiliário começa a ficar claro; atenção às oportunidades de investimento em construtoras de qualidade e empresas de gestão imobiliária

Huatai Securities aponta que, após o feriado, as vendas de imóveis novos tiveram uma queda em relação ao mesmo período do ano anterior, mas o mercado de imóveis usados experimentou o mais forte “pequeno verão” em três anos, com os preços estabilizados antes do feriado e um desempenho relativamente firme nas cidades de primeira linha. Os indicadores prospectivos mostram que a demanda por imóveis usados ainda está alta, a mentalidade dos proprietários ao colocar seus imóveis no mercado está se estabilizando, mas a taxa de negociação entre compradores e vendedores está se ampliando, e a recuperação das expectativas de preço ainda levará tempo. A eficácia das políticas de apoio ao mercado imobiliário direcionadas foi confirmada, a proporção de transações de pequenos imóveis aumentou significativamente, e há esperança de que os preços possam se consolidar primeiro, além de abrir a primeira etapa do ciclo de troca de imóveis, acumulando energia para a estabilização do mercado. Atualmente, a base do mercado imobiliário começa a se esclarecer, e há atenção às oportunidades de investimento em construtoras de alta qualidade e empresas de gestão imobiliária.

Texto completo abaixo

Huatai | Imobiliário: O que diferencia o “pequeno verão” deste ano dos anos anteriores?

Após o feriado, as vendas de imóveis novos tiveram uma queda em relação ao mesmo período do ano passado, mas o mercado de imóveis usados viveu o mais forte “pequeno verão” em três anos, com os preços estabilizados antes do feriado e um desempenho relativamente firme nas cidades de primeira linha. Os indicadores prospectivos mostram que a demanda por imóveis usados ainda está elevada, a mentalidade dos proprietários ao colocar seus imóveis no mercado está se estabilizando, mas a taxa de negociação entre compradores e vendedores está se ampliando, e a recuperação das expectativas de preço ainda levará tempo. A eficácia das políticas de apoio ao mercado imobiliário direcionadas foi confirmada, a proporção de transações de pequenos imóveis aumentou significativamente, e há esperança de que os preços possam se consolidar primeiro, além de abrir a primeira etapa do ciclo de troca de imóveis, acumulando energia para a estabilização do mercado. Atualmente, a base do mercado imobiliário começa a se esclarecer, e há atenção às oportunidades de investimento em construtoras de alta qualidade e empresas de gestão imobiliária.

Principais pontos de vista

Volume e preço das transações: o “pequeno verão” de imóveis usados contrasta com o entusiasmo por imóveis novos, com preços se estabilizando

Após o feriado, a área de assinatura de contratos de imóveis novos online caiu 8,8% em relação ao mesmo período do ano passado. O volume de transações de imóveis usados é o indicador mais destacado deste “pequeno verão”. Desde o Ano Novo Lunar até agora, em um mês, a área de assinatura de contratos em 22 cidades atingiu o maior nível desde 2023, com uma taxa de crescimento de 22% na quantidade de unidades vendidas em 26 cidades após o feriado, em tempo real. Os preços se estabilizaram antes do feriado, apresentando uma leve oscilação desde março, com desempenho relativamente firme nas cidades de primeira linha. Desde 28 de dezembro de 2025, o índice Iceberg de 84 cidades começou a diminuir sua variação semanal, entrando em março com uma leve oscilação, embora a queda semanal ainda seja de até 0,2%. Até 22 de março, o índice Iceberg das 84 cidades caiu 0,5% em relação ao mês anterior, sendo -0,3% em cidades de primeira linha, -0,6% em cidades de segunda linha e -0,4% em cidades de terceira e quarta linha.

Indicadores prospectivos: a continuidade do entusiasmo nas transações ainda tem algum suporte, mas as expectativas de preço continuam oscilando

1. O volume de imóveis listados apresenta uma recuperação sazonal, mas a taxa de crescimento é menor que a do ano passado, refletindo uma mentalidade mais estável dos proprietários: até 21 de março, o número de imóveis listados em 49 cidades-chave aumentou apenas 1,0% em relação ao Ano Novo Lunar, sem uma aceleração significativa na listagem devido ao aumento nas vendas (especialmente nas cidades de primeira linha); 2. O número de visitas às propriedades aumentou inicialmente e depois estabilizou, sendo importante monitorar o impacto da queda nas visitas nas futuras transações: até 22 de março, a comparação semanal mostrou uma redução de 2,0%. Nas quatro semanas após o feriado, o total de visitas caiu 2,6% em relação ao mesmo período do ano passado; 3. A taxa de negociação reflete que as expectativas de preço entre compradores e vendedores ainda diferem bastante. Até o final de fevereiro de 2026, a taxa de negociação aumentou para 10,8%, uma alta de 0,5 ponto percentual em relação a janeiro, embora nas cidades de primeira linha essa diferença tenha se estreitado. A expectativa de preço dos compradores e vendedores, como um todo, não diminuiu apesar do aumento na atividade de transações, indicando que o mercado ainda opera com base na relação custo-benefício, e que a transmissão do aumento de volume de transações para as expectativas de preço ainda levará tempo.

Características do “pequeno verão”: cidades com políticas de estímulo apresentam crescimento notável, com foco em pequenos imóveis

1. Cidades como Xangai, que implementaram políticas de estímulo, tiveram melhor desempenho, enquanto cidades de segunda linha e abaixo apresentaram crescimento mais forte: a “Sete Medidas de Xangai” foi a política mais vigorosa nesta rodada para cidades de primeira linha, recebendo feedback positivo do mercado. Após o feriado, a assinatura de contratos em Xangai aumentou 17,4% em relação ao mesmo período do ano passado, e o índice Iceberg (até 22 de março) caiu apenas 0,04% em relação ao período anterior às novas políticas, com desempenho de volume e preço superior ao de outras cidades de primeira linha. Além disso, cidades de segunda linha mais fracas, como Quzhou e Lhasa, também tiveram crescimento elevado, devido à menor pressão de desestocagem e maior sensibilidade às políticas de subsídio; 2. Pequenos imóveis são o principal foco das transações nesta rodada, e sua proporção está aumentando de forma comum entre as cidades, por várias razões: a) ajustes contínuos nos preços destacam a relação custo-benefício dos pequenos imóveis; b) políticas como o uso do fundo de poupança (fundo de previdência) aumentam a demanda e a capacidade de compra; c) o relaxamento das restrições de compra em cidades-chave favorece os clientes de pequenos imóveis.

Conclusões de investimento

Sem políticas de apoio além do esperado, o início do entusiasmo por imóveis usados após o feriado indica que a base do mercado está se tornando mais clara. Acreditamos que construtoras de alta qualidade e fornecedores de serviços complementares em cidades-chave terão oportunidades de longo prazo. Recomendamos principalmente: 1) ações imobiliárias com “boa reputação, boas cidades e bons produtos” (“três bons”); 2) empresas que, por meio de sua capacidade operacional, controlam o fluxo de caixa durante a ajuste de mercado; 3) construtoras locais de Hong Kong que se beneficiam da recuperação do mercado de Hong Kong; 4) empresas de gestão imobiliária com fluxo de caixa estável e vantagens de dividendos.

Aviso de risco: Oscilações nas políticas imobiliárias, recuperação do mercado abaixo do esperado, riscos operacionais de algumas empresas do setor.

(Origem: Yicai)