O setor de construção por empreitada está entrando numa fase de reestruturação, e espera-se que apenas 40 empresas possam sobreviver.

问AI · por que apenas 40 empresas conseguem sobreviver no mercado de construção por encomenda?

Após quatro anos de rápido desenvolvimento, a indústria de construção por encomenda está a caminho de uma fase de desenvolvimento mais madura.

Dados divulgados pela instituição de pesquisa de terceiros, Ke Rui, revelam que, até 2025, a concentração das 10 principais empresas do novo mercado de construção por encomenda ultrapassará os 70%, enquanto a variação no ranking das capacidades gerais diminuirá significativamente. De forma geral, o cenário competitivo das empresas está a entrar numa fase relativamente estável. O setor espera que, em 2026, o efeito Matheus se fortaleça ainda mais.

Isso não significa que a intensidade da competição no mercado tenha diminuído. Desde 2025, o setor ainda enfrenta desafios contínuos como a queda das taxas e a competição homogeneizada. Além disso, devido ao impacto nas vendas do mercado imobiliário, muitas empresas também enfrentam dificuldades na recuperação de pagamentos.

Liu Shui, diretor de pesquisa da empresa do Instituto de Pesquisa de Índices, acredita que, no futuro, frente à intensa competição no setor, as empresas de construção por encomenda ainda precisam coordenar e integrar os recursos de toda a cadeia industrial, aproveitando a sua própria cadeia industrial para mobilizar eficientemente os recursos de toda a cadeia, desde o design até as vendas e a gestão operacional, oferecendo soluções integradas de “construção por encomenda +”.

Não mais de 40 empresas conseguirão ‘sobreviver’

O mercado de construção por encomenda continua a expandir. Segundo a Ke Rui, em 2025, a nova área de construção por encomenda atingirá 245 milhões de metros quadrados, um aumento de 14% em relação ao ano anterior, com uma taxa de crescimento 1 ponto percentual superior à de 2024, e o tamanho total atingindo um novo máximo histórico.

Ao analisar a nova área de construção de cada empresa, pode-se perceber que esse crescimento não é algo generalizado. Os dados anteriormente mencionados indicam que, em 2025, a concentração das 10 principais novas áreas de construção por encomenda atingirá 77%, um aumento de 6 pontos percentuais em relação a 2024; apenas as cinco principais empresas representam 45% da nova área construída.

De fato, a variação no ranking da capacidade geral das empresas nos últimos dois anos tem diminuído. Segundo o relatório “TOP30 das Capacidades Gerais das Empresas de Construção por Encomenda na China em 2025”, entre as dez principais empresas em termos de capacidade geral, a lista de 2025 é basicamente a mesma dos dois anos anteriores, com a Greentown Management, Blue City Group, Run Di Management e Jin Di Management ocupando a lista de TOP 5 por três anos consecutivos. A taxa de variação das empresas classificadas entre 11 e 20 também está a diminuir, com uma taxa de variação de cerca de 30% em 2025 em comparação com 2024.

A instituição mencionada observa que a diminuição da variação no ranking de capacidade geral das empresas e o aumento da sobreposição refletem, por um lado, que, embora muitas empresas imobiliárias tenham entrado no setor de construção por encomenda, o número de empresas que realmente conseguem se estabelecer no mercado e continuar a se expandir é limitado, não ultrapassando 40; por outro lado, após mais de um ano de reestruturação e ajuste, atualmente a configuração “cabeça” e “meio” da pista de construção por encomenda entrou numa fase relativamente estável.

Vale ressaltar que, desde 2025, o número de empresas que entraram no mercado de construção por encomenda não aumentou. A Ke Rui mencionou que, tanto em termos de atratividade do espaço de escala quanto na proatividade das empresas, a probabilidade de novas empresas se envolverem no negócio de construção por encomenda no futuro é bastante baixa, e o mercado está próximo da saturação. Mas, nesse processo, a competição no mercado continua intensa, e as empresas ainda estão se esforçando para conquistar participação de mercado, sendo uma das principais medidas a redução das taxas. A guerra de preços continua sem pausa em 2025.

Os dados publicados pelo Yihan Research também mostram que, em termos de espaço de lucro, a taxa de gestão de construção comercial está sob pressão contínua, com 45% dos projetos com taxas abaixo de 2%, e mais de 36% dos projetos com taxas entre 2% e 3%, totalizando mais de 80%, colocando em teste severo o modelo de lucro tradicional.

Diante dessa situação, mesmo as empresas líderes também enfrentam pressão sobre lucros. A Greentown Management recentemente emitiu um aviso de lucro, prevendo que o lucro líquido atribuível aos acionistas cairá entre 40% a 50% em relação ao ano anterior em 2025, “a queda se deve principalmente à intensificação da competição no setor de construção por encomenda, à queda na receita dos projetos e ao rígido custo de pessoal, que impacta a margem bruta”.

Além disso, também houve pessoas de empresas de construção por encomenda de destaque que revelaram aos repórteres que, embora a nova área de projetos esteja a apresentar um bom desempenho, devido à fraca venda de imóveis novos, a dificuldade na recuperação de pagamentos aumentou no segundo semestre do ano passado, o que, consequentemente, alongou os prazos de pagamento para os fornecedores, aumentando a pressão operacional. A Ke Rui destacou que, se a guerra de preços continuar, o setor ficará preso em uma armadilha de “crescimento de escala e queda de lucros”, e muitos pequenos e médios players enfrentarão o risco de perdas e saída do mercado.

Seleção da capacidade geral das empresas

Quanto à capacidade de mercado da indústria de construção por encomenda, o setor sempre manteve uma expectativa relativamente otimista. A Ke Rui acredita que, à medida que a demanda de desenvolvimento das plataformas de investimento municipal se libera continuamente, a construção de habitação acessível atinge um pico e a atualização de ativos e a revitalização de ativos problemáticos se expandem, o tamanho do mercado continuará a se expandir de forma constante.

Mas como, durante o período de ajuste do mercado imobiliário, onde a dificuldade na operação dos projetos aumenta e a margem de erro diminui, e com a disposição de alguns potenciais clientes para entrar no mercado a diminuir, superar os desafios e conquistar participação de mercado? Empresas de diferentes tipos têm diferentes formas de resposta.

A Ke Rui acredita que, para as empresas líderes de construção por encomenda, o núcleo é continuar a fortalecer a vantagem da marca e do produto, focando em projetos de mercado de alto valor agregado, mantendo a vantagem em escala, e ao mesmo tempo, através do controle digital e da integração de recursos da cadeia industrial, reduzir custos e aumentar a eficiência para mitigar a pressão da queda das taxas.

De fato, o foco das empresas na competição de mercado mudou para a seleção sistemática da capacidade geral. Um responsável da Longfor Longzhizao observou que, desde 2025, as principais demandas dos clientes mudaram de endosse de marca e saída de gestão para a realização de valor em todo o processo, ou seja, se realmente conseguem ajudar os projetos a se desfazerem, controlar custos, garantir entregas e mitigar riscos.

A capacidade do produto é considerada um dos pilares centrais para a realização do valor. No momento em que o mercado imobiliário está a se estabilizar, a “boa casa” que se ajusta com precisão à demanda do mercado é a chave para impulsionar o mercado.

Um responsável pela área de mercado de uma empresa de construção por encomenda na região leste da China apontou que isso requer que as empresas se tornem especialistas em serviços personalizados, adaptando-se a diferentes mercados regionais, projetos e clientes, de acordo com suas características, implementando estratégias específicas e oferecendo diferentes tipos de “boas casas”.

Por exemplo, nas grandes cidades, a exigência por espaços abertos aumenta. De acordo com uma pesquisa do Instituto de Inovação da Boss, a forma de cozinha aberta nas cidades de primeiro nível representa 56,4%, e em unidades com mais de 160 metros quadrados, chega a 70%. No sudoeste, onde há o costume de grandes reuniões familiares, os produtos são projetados com salas maiores e mais abertas para acomodar mais pessoas.

Segundo o monitoramento do Instituto de Pesquisa de Índices, em 2025, várias empresas de construção por encomenda estão a atualizar seus produtos, criando projetos característicos como as casas de quarta geração, para ocupar espaços de mercado, formando o “efeito de primeira venda”, e mesmo em cidades de menor nível, têm uma grande vantagem em termos de estratégia de preços, alcançando uma rápida venda. Por exemplo, na cidade de Pucheng, na província de Fujian, a Jianfa renovou e construiu o primeiro projeto de casa de quarta geração que atende à política de “boas casas”, e no mês de abertura, vendeu 70 unidades, ocupando o primeiro lugar em Minbei.

Além disso, uma capacidade madura de controle de custos ajuda a evitar riscos de superação de orçamento desde a origem e, em um contexto de redução do espaço de taxas, garante a eficácia dos projetos. Segundo o responsável mencionado da Longfor Longzhizao, aproveitando o sistema de cadeia de suprimentos da Longfor Group e a vantagem de compras coletivas acumuladas ao longo do tempo, juntamente com ferramentas digitais desenvolvidas internamente, a Longfor Longzhizao pode realizar um planejamento de custos abrangente e a identificação de riscos na fase de início do projeto, e durante a implementação, monitoramento dinâmico e alerta, “um projeto em Zhejiang, devido ao excelente controle de custos, recebeu incentivos de mais de 10 milhões de yuans do cliente”.

Para as empresas de médio porte, Liu Shui acredita que a chave para a sua superação reside em evitar a competição direta com as líderes em termos de marca e escala, construindo uma superação através da “aprofundamento regional e segmentação diferenciada do setor”, utilizando recursos locais de rede, compreensão de políticas e vantagens de custo da cadeia de suprimentos, e assumindo projetos municipais de terceiro e quarto níveis e pequenas e médias empresas imobiliárias que as líderes não desejam descer ou têm dificuldade em gerenciar com precisão, ao mesmo tempo em que expandem para setores diferenciados como complexos comerciais, investindo recursos limitados na lapidação de capacidades específicas.

O responsável pela área de mercado mencionado de uma empresa de construção por encomenda na região leste da China acredita que, em um cenário onde tanto o mercado quanto os clientes não são suficientemente certos, a familiaridade da empresa com a cidade, a compreensão do mercado e dos clientes, a capacidade de operação profissional, a capacidade de resolver problemas operacionais, a força do produto e a força do serviço são a base mais certa para aceitar projetos em meio à incerteza.

(Este artigo é da Yicai)