China Jinmao prevê crescimento de desempenho em 2025, apesar da tendência contrária. A gestão afirma que as construtoras de alta qualidade têm "mais oportunidades do que desafios".

问AI · Como a China Jinmao consegue crescer contra a corrente na baixa do setor, graças à força do produto?

Repórteres da Zhongjing Wu Jing Lu Zhikun, Pequim

Em 2025, durante um ajuste profundo no setor imobiliário, a China Jinmao (00817.HK) apresentou um relatório de crescimento contra a corrente.

No dia 24 de março, o relatório de resultados da empresa mostrou que a receita de vendas contratadas em 2025 atingiu 113,5 bilhões de yuans, um aumento de 16% em relação ao ano anterior, com a classificação do setor subindo para a 8ª posição, estabelecendo um novo recorde histórico. Em um contexto onde a maioria das grandes empresas do setor viu a receita de vendas cair, esse desempenho atraiu a atenção do mercado.

Na conferência de resultados realizada no mesmo dia, o presidente da China Jinmao, Tao Tianhai, fez uma avaliação das perspectivas do setor. Ele acredita que atualmente o ajuste do mercado está na zona de fundo, e que em 2026 o setor ainda estará em um processo de consolidação e recuperação, apresentando características de “fundação do setor, diferenciação estrutural e ruptura das empresas”. Ele também apontou que, à medida que o mercado começa a estabilizar, a demanda potencial acumulada nas principais cidades de primeira e segunda linha deve ser liberada, enquanto em cidades de terceira e quarta linha, projetos que atendem às condições de “boa localização e bom produto” ainda possuem oportunidades.

A força do produto impulsiona a otimização da estrutura de vendas

O relatório financeiro mostra que o crescimento da China Jinmao em 2025 não dependeu da troca de preço por volume. Em um contexto em que a receita de vendas contratadas das 10 principais empresas do setor caiu 16%, a empresa viu o preço médio de vendas aumentar no ano passado. O preço contratual das residências subiu 24%, de cerca de 21.800 yuans/m² no ano anterior para 27.000 yuans/m².

Esse desempenho está diretamente relacionado à iteração do sistema de produtos da empresa. Os repórteres descobriram que o sistema de produtos “Jin Yu Man Tang” lançado em 2024 continuou a ser implementado durante o período do relatório, com 6 projetos Jinmao Fu, 7 projetos Pu (Yu), 5 projetos Man e 8 projetos Tang lançados, resultando em vendas aquecidas em várias cidades. Em termos de distribuição regional, a proporção de vendas contratadas nas cidades de primeira e segunda linha alcançou 96%, enquanto as duas principais regiões, Pequim e Shanghai, tiveram suas proporções de vendas aumentadas para 73%. As vendas contratadas em Pequim e Shanghai ultrapassaram 20 bilhões de yuans, e o mercado de Xi’an viu vendas superiores a 10 bilhões de yuans.

Na conferência de resultados, Tao Tianhai descreveu o atual cenário competitivo do setor como uma “transição de concorrência perfeita para concorrência oligopolista”. Ele acredita que, após a reestruturação do setor, as principais empresas permanecerão, e a competição se concentrará mais na força do produto e na eficiência operacional. Para as empresas imobiliárias de qualidade que sobreviverem, “o futuro é mais uma oportunidade do que um desafio”.

Enquanto a escala de vendas cresce, a rentabilidade da China Jinmao em 2025 apresenta um padrão de recuperação. O lucro bruto anual foi de 9,221 bilhões de yuans, um aumento de 7%, e a margem bruta total subiu para 16%; o lucro atribuível aos acionistas foi de 1,253 bilhões de yuans, um aumento de 18%.

A melhoria do lucro é consequência de ajustes nas estratégias de aquisição e operação de projetos. A gestão revelou na conferência de resultados que, desde 2024, a empresa adquiriu um total de 43 projetos, todos focados em cidades e setores centrais, com uma margem líquida média de vendas superior a 10%. Ao mesmo tempo, a revitalização de ativos existentes tornou-se outra linha principal, com a conclusão de 47 projetos em 2025, resultando na revitalização de 15 parcelas de terra e 26 ativos de grande porte.

A eficiência operacional melhorou em termos de ciclos de projeto. O ciclo médio de lançamento de novos projetos foi reduzido para 5,2 meses no ano passado, e a estratégia operacional de “lançamento rápido, retorno rápido, liquidação rápida” foi reforçada, reduzindo o tempo para que o fluxo de caixa operacional retornasse ao positivo para 10,4 meses. Em termos de controle de custos, as despesas de vendas, despesas administrativas e despesas financeiras diminuíram em 4%, 13% e 9%, respectivamente, liberando espaço para os lucros.

Em termos de estrutura financeira, durante o período do relatório, o custo médio de financiamento adicional da China Jinmao caiu para 2,75%, mantendo-se em níveis baixos no setor. A estrutura da dívida continuou a se otimizar, com a proporção de empréstimos de desenvolvimento e empréstimos operacionais aumentando para cerca de 50%, enquanto a proporção de dívida em moeda estrangeira diminuiu ano após ano para 20%. Até o final do período do relatório, a empresa tinha mais de 70 bilhões de yuans em créditos bancários não utilizados, proporcionando uma reserva de capital para investimentos futuros.

Foco em investimentos e a segunda curva de crescimento

No lado dos investimentos, a China Jinmao continuou a estratégia de “convergência e foco”. Os 21 novos projetos adquiridos em 2025 estão todos localizados em cidades de primeira e segunda linha, com a proporção de investimento nas duas cidades estratégicas de Pequim e Shanghai alcançando impressionantes 66%. No final do período do relatório, 89% do valor não vendido da empresa estava localizado em cidades de primeira e segunda linha, e a proporção de valor não vendido em cidades de primeira linha aumentou em 8 pontos percentuais em relação ao ano anterior, para quase 30%, com a estrutura de valor concentrando-se continuamente em cidades de alto nível.

A gestão afirmou na conferência de resultados que, em 2026, a empresa implementará o conceito de “liderança de produto, cliente em primeiro lugar”, criando mais valor para os clientes através do aprimoramento da força do produto. Na estratégia de investimento, a empresa manterá um estilo “ativo, mas não agressivo”, focando em cidades de alto nível, “investindo bem e com cuidado”.

Além do seu principal negócio de desenvolvimento, a segunda curva de crescimento da China Jinmao avançou em 2025. A sua subsidiária, Jinmao Services (00816.HK), viu a área sob gestão aumentar 5% em relação ao ano anterior, com receita operacional aumentando 18,5%, sendo a receita de gestão de propriedades essenciais aumentada em 23%. Em termos de propriedades mantidas, a receita operacional comercial cresceu 9% e o EBITDA de hotéis aumentou 31%. Projetos como a Rua de Água Qinwang em Hangzhou e o Centro Jinmao na Baía Norte foram inaugurados no ano passado, com o negócio leve em expansão contínua.

Como uma tentativa de securitização de ativos mantidos, o primeiro fundo de investimento em infraestrutura de consumo do país - o REIT Comercial Jinmao da Huaxia - já completou 7 distribuições de dividendos, com uma taxa de distribuição estável acima de 5%.

Quanto à estratégia futura, a gestão afirmou na conferência de resultados que a China Jinmao conseguiu alcançar a tarefa faseada de “sobreviver” durante o período de ajuste do setor, e a próxima fase terá como objetivo “viver bem”, revitalizando ainda mais os ativos existentes e otimizando o crescimento, buscando “viver com destaque”.

(Editar: Lu Zhikun Revisão: Tong Haihua Correção: Yan Jingning)