Não é apenas o desempenho que impressiona! China Jinmao lança a sua segunda curva de crescimento, acelerando novamente o caminho da transformação?

问AI · 中国金茂第二曲线如何成为增长新引擎？

出品|中访网

审核|李晓燕

2025年，房地产行业在政策“组合拳”推动下逐步企稳回升，中国金茂逆势变阵，通过聚焦一二线核心城市、深耕高端改善产品、优化财务结构等一系列战略举措，交出了一份亮眼的“十四五”收官答卷。站在“十五五”开局之年，中国金茂明确新蓝图——以产品引领、客户至上为核心理念，全力打造行业产品引领者、转型发展优等生，为行业高质量发展注入新动能。

Em 2025, o setor imobiliário, impulsionado por uma “composição” de políticas, começa a estabilizar e recuperar-se gradualmente. A China Jinmao, contrariando a tendência, altera sua estratégia, focando em cidades centrais de primeira e segunda linha, aprofundando produtos de alta qualidade e melhorando sua estrutura financeira, entre uma série de medidas estratégicas, entregando um impressionante relatório de fechamento para o 14º Plano Quinquenal. No início do 15º Plano Quinquenal, a China Jinmao delineia um novo plano - com a filosofia central de liderar com produtos e priorizar os clientes, está totalmente dedicada a se tornar um líder em produtos no setor e um aluno exemplar na transformação, injetando novos motores no desenvolvimento de alta qualidade do setor.

在行业普遍面临“增收不增利”困境的背景下，中国金茂2025年业绩展现出强劲韧性。数据显示，公司全年实现收入593.71亿元，同比提升1%；所有者应占溢利12.53亿元，同比增长18%；扣除投资物业公平值亏损后的净利润达13.63亿元，同比增长2%。销售端同样表现突出，签约销售金额1135亿元，同比增长16%，行业排名升至第8位，创历史新高。

No contexto em que a indústria enfrenta uma crise geral de “aumento de receita sem aumento de lucro”, os resultados da China Jinmao em 2025 mostram uma resiliência notável. Os dados mostram que a empresa alcançou uma receita anual de 59,371 milhões de yuan, um aumento de 1% em relação ao ano anterior; o lucro atribuível aos proprietários foi de 1,253 milhões de yuan, um crescimento de 18% em relação ao ano anterior; o lucro líquido, após deduzir as perdas de avaliação justa de propriedades de investimento, foi de 1,363 milhões de yuan, um aumento de 2%. O desempenho de vendas também foi notável, com um valor de vendas contratadas de 113,5 bilhões de yuan, um aumento de 16%, subindo para a 8ª posição na indústria, alcançando um recorde histórico.

盈利增长的背后，是产品力与运营效率的双重支撑。物业开发作为核心业务，全年实现收入494.76亿元，占总收入八成，毛利率同比提升2个百分点至13%。“金玉满堂”全新产品线落地见效，2025年打造“6府7璞5满8棠”共计26个项目，市场反响热烈，其中西安金茂璞逸东方成为当地销售额冠军，上海虹口瑞虹新城金茂璞元项目99套均价16.6万元/平方米房源26分钟售罄，彰显高端产品溢价能力。

Por trás do crescimento dos lucros está o suporte duplo da força do produto e da eficiência operacional. O desenvolvimento de propriedades, como o núcleo do negócio, gerou uma receita anual de 49,476 milhões de yuan, representando 80% da receita total, com uma margem bruta aumentando 2 pontos percentuais em relação ao ano anterior, alcançando 13%. A nova linha de produtos “Jin Yu Man Tang” mostrou resultados, com a criação de 26 projetos em 2025, incluindo “6 Fu, 7 Pu, 5 Man, 8 Tang”, e a resposta do mercado foi entusiástica. O projeto “Jin Mao Pu Yi Dong Fang” em Xi’an tornou-se o campeão de vendas local, enquanto o projeto “Jin Mao Pu Yuan” na nova cidade de Hongkou em Xangai vendeu 99 unidades a um preço médio de 166 mil yuan/m² em apenas 26 minutos, demonstrando a capacidade de premiumização dos produtos de alta gama.

运营效率持续优化，“快开、快回、快清”的运营策略成效显著。2025年公司拿地平均首开周期压缩至5.2个月，重庆璞印金开、成都东城金茂晓棠、上海润云金茂府等项目实现当年拿地、当年清盘。经营现金流平均回正周期10.4个月，平均首开认购兑现度128%、价格兑现度104%，全盘利润指标明显优化，平均净利率较可研提升1.2个百分点。同时，公司推进“奋进计划”，2025年完成36.2%存量问题解决，获取多元回报，为后续发展释放空间。

A eficiência operacional continua a ser otimizada, com a estratégia operacional de “abertura rápida, retorno rápido, liquidação rápida” mostrando resultados significativos. Em 2025, o ciclo médio de abertura para aquisição de terrenos foi reduzido para 5,2 meses, com projetos como Chongqing Pu Yin Jin Kai, Chengdu Dong Cheng Jin Mao Xiao Tang e Shanghai Run Yun Jin Mao Fu alcançando aquisição e liquidação no mesmo ano. O ciclo médio de retorno do fluxo de caixa operacional foi de 10,4 meses, com uma taxa de realização de subscrições de 128% e uma taxa de realização de preços de 104%, otimizando claramente os indicadores de lucro, com uma margem líquida média aumentando 1,2 pontos percentuais em relação ao estudo de viabilidade. Além disso, a empresa promoveu o “Plano de Avanço”, resolvendo 36,2% dos problemas de estoque em 2025, obtendo retornos diversificados e liberando espaço para o desenvolvimento futuro.

面对行业分化格局，中国金茂坚持“收敛聚焦、精准投资”策略，土地投资全面向一二线核心城市倾斜。2025年公司共计获取21个项目，总土地款577亿元，权益土地投资额272亿元，新增土储计容面积197万平方米，全部落子一二线城市。其中，北京、上海两大战略深耕城市投资379亿元，占比高达66%，聚焦高能级城市核心板块，把握区域发展红利。

Diante da configuração de diferenciação da indústria, a China Jinmao adota uma estratégia de “foco e investimento preciso”, direcionando todos os investimentos em terrenos para cidades centrais de primeira e segunda linha. Em 2025, a empresa obteve um total de 21 projetos, com um total de pagamentos de terrenos de 57,7 bilhões de yuan, um investimento em terrenos com direitos de 27,2 bilhões de yuan, e uma nova área de armazenamento de terrenos de 1,97 milhão de metros quadrados, todos localizados em cidades de primeira e segunda linha. Dentre eles, os investimentos nas duas cidades estratégicas de Beijing e Xangai totalizaram 37,9 bilhões de yuan, representando 66%, focando em áreas centrais de cidades de alta energia e aproveitando os dividendos do desenvolvimento regional.

货值结构进一步优化，截至年底，公司未售货值约2786亿元，足以支撑未来经营需要。其中67%集中在华北及华东等经济发达区域，89%位于一二线城市，一线城市占比较2024年底提升8个百分点至近30%，为业绩持续增长筑牢基础。对于2026年投拓节奏，中国金茂高级副总裁张辉明确“积极不激进”基调，锚定300亿元权益投资目标，兼顾发展速度与质量安全。

A estrutura de valor dos bens foi ainda mais otimizada. Até o final do ano, o valor de bens não vendidos da empresa era de aproximadamente 278,6 bilhões de yuan, suficiente para atender às necessidades operacionais futuras. Desses, 67% estão concentrados nas regiões economicamente desenvolvidas do Norte e Leste da China, 89% estão localizados em cidades de primeira e segunda linha, e a proporção de cidades de primeira linha aumentou em 8 pontos percentuais em relação ao final de 2024, chegando a quase 30%, solidificando a base para o crescimento contínuo da performance. Para o ritmo de expansão em 2026, o vice-presidente sênior da China Jinmao, Zhang Hui, estabeleceu um tom de “ativo, mas não agressivo”, ancorando um objetivo de investimento em direitos de 30 bilhões de yuan, equilibrando velocidade de desenvolvimento e segurança de qualidade.

在存量盘活方面，中国金茂加速资产优化处置。2025年完成47个项目清盘，15宗土地、26个大宗资产实现盘活，通过“做优增量、盘活存量”双轮驱动，实现资金快速回笼与资源高效配置 。同时，公司围绕客户满意、财务健康、持续增长、组织精进四大目标，推动服务业务从规模增长向有质增长转型，物业服务收入同比增长24%，在管面积与服务品质双提升 。

Em termos de revitalização de ativos, a China Jinmao acelerou a otimização e disposição de ativos. Em 2025, foram concluídas 47 liquidações de projetos, com a revitalização de 15 terrenos e 26 grandes ativos, através de um impulso duplo de “otimização de novos incrementos e revitalização de estoques”, alcançando uma rápida recuperação de capital e uma eficiente alocação de recursos. Ao mesmo tempo, a empresa, centrando-se em quatro grandes objetivos: satisfação do cliente, saúde financeira, crescimento sustentável e aprimoramento organizacional, promoveu a transição dos negócios de serviços de um crescimento em escala para um crescimento qualitativo, com uma receita de serviços de propriedade aumentando 24% em relação ao ano anterior, e uma melhoria dupla na área sob gestão e na qualidade do serviço.

财务稳健是企业穿越周期的核心底气，2025年中国金茂在债务优化与成本压降上成效显著，为利润增长腾出充足空间。报告期末，公司计息银行贷款及其他借款合共1290.12亿元，其中开发贷/经营贷占比提升至约五成，达639.51亿元，较2024年22%的占比大幅提升，债务结构更趋合理。外币债务占比持续压缩，从2023年29%降至2025年20%，降低汇率波动风险。

A solidez financeira é a base central para a empresa atravessar ciclos. Em 2025, a China Jinmao obteve resultados significativos na otimização da dívida e na redução de custos, liberando espaço suficiente para o crescimento dos lucros. No final do período do relatório, o total de empréstimos bancários com juros e outros empréstimos da empresa era de 129,012 milhões de yuan, dos quais a proporção de empréstimos para desenvolvimento/operacionais aumentou para cerca de 50%, totalizando 63,951 milhões de yuan, um aumento significativo em relação aos 22% de 2024, tornando a estrutura da dívida mais razoável. A proporção de dívida em moeda estrangeira foi continuamente reduzida, caindo de 29% em 2023 para 20% em 2025, diminuindo o risco de flutuações cambiais.

久期分布更趋均衡，一年内到期债务占比21.8%，第二年到期占比22.3%，第三至五年到期占比37.3%，五年以上债务占比18.6%，有效缓解短期偿债压力。同时，公司持有现金及现金等价物284.03亿元，净债务966.23亿元，净负债于调整后资本比率为69%，财务指标保持健康区间。

A distribuição da duração das dívidas tornou-se mais equilibrada, com a proporção de dívidas vencendo em um ano representando 21,8%, no segundo ano 22,3%, no terceiro ao quinto ano 37,3%, e mais de cinco anos representando 18,6%, aliviando efetivamente a pressão de pagamento a curto prazo. Ao mesmo tempo, a empresa possui 28,403 milhões de yuan em caixa e equivalentes de caixa, com uma dívida líquida de 96,623 milhões de yuan, uma razão de dívida líquida em relação ao capital ajustado de 69%, mantendo os indicadores financeiros dentro de uma faixa saudável.

融资成本大幅下降成为2025年财务管理亮点。全年新增融资成本为2.75%，较2024年3.39%下降67个百分点。具体来看，公开市场融资成本创下新低，全年发行四笔公司债合计73亿元，最低融资成本仅2.3%；存量资产融资持续突破，以北京凯晨世贸中心、上海金茂大厦等优质资产为抵押获得低成本贷款，全年经营贷累计提款226亿元，期限15年，成本均在3%以下；新项目开发贷足额低成本提取，累计提款314亿元，平均成本仅2.34%。截至年底，公司在手未动用银行授信超700亿元，资金储备充足，为后续发展提供坚实保障。

A redução significativa dos custos de financiamento tornou-se um destaque na gestão financeira de 2025. O custo de financiamento adicional para o ano foi de 2,75%, uma diminuição de 67 pontos percentuais em relação a 3,39% em 2024. Especificamente, os custos de financiamento no mercado aberto atingiram um novo mínimo, com quatro emissões de títulos corporativos totalizando 7,3 bilhões de yuan, com o custo de financiamento mais baixo sendo de apenas 2,3%; o financiamento de ativos existentes continuou a superar limites, com ativos de alta qualidade como o Centro Mundial de Comércio de Beijing e o Edifício Jin Mao de Xangai sendo utilizados como garantia para obter empréstimos de baixo custo, totalizando 22,6 bilhões de yuan em empréstimos operacionais, com um prazo de 15 anos e custos abaixo de 3%; o financiamento para novos projetos foi totalmente retirado a baixo custo, totalizando 31,4 bilhões de yuan com um custo médio de apenas 2,34%. Até o final do ano, a empresa tinha mais de 70 bilhões de yuan em crédito bancário não utilizado, com reservas financeiras suficientes, proporcionando uma sólida garantia para o desenvolvimento futuro.

3月24日业绩投资者会上，中国金茂主席陶天海明确未来五年发展方向：宏观经济及地产行业仍将承压，但对有准备有能力的企业而言，是战略突破、弯道超车的关键机遇期。公司将贯彻产品引领、客户至上理念，全力打造产品引领者、转型发展优等生，推动企业向更高质量、更具特色的方向迈进。

Na reunião de investidores sobre resultados de 24 de março, o presidente da China Jinmao, Tao Tianhai, delineou claramente a direção de desenvolvimento para os próximos cinco anos: a economia macro e o setor imobiliário ainda enfrentarão pressão, mas para empresas bem preparadas e capazes, este é um período crítico de oportunidades para avanços estratégicos e ultrapassagens. A empresa irá implementar a filosofia de liderança de produtos e prioridade ao cliente, esforçando-se para se tornar um líder em produtos e um aluno exemplar na transformação, promovendo a empresa rumo a uma qualidade superior e características mais distintas.

产品层面，中国金茂将加速产品文化构建，围绕科技创新、精益建造、美学艺术、极致供应链等要素，打造有科技内核、极致产品追求、极致服务体验的领先房企。依托“金玉满堂”产品线，持续升级产品品质，强化科技人居、绿色健康等核心优势，满足居民消费升级需求，力争成为高端改善市场标杆。

No que diz respeito aos produtos, a China Jinmao irá acelerar a construção da cultura do produto, centrando-se em fatores como inovação tecnológica, construção enxuta, arte estética e cadeias de suprimento excepcionais, para criar uma empresa líder com núcleo tecnológico, busca por produtos de excelência e experiências de serviço excepcionais. Com base na linha de produtos “Jin Yu Man Tang”, continuará a atualizar a qualidade dos produtos, reforçando as vantagens centrais em habitação tecnológica e saúde verde, atendendo à demanda de atualização do consumo dos residentes, buscando se tornar um marco no mercado de melhorias de alta qualidade.

转型层面，公司将聚焦第二曲线发展，做强精品持有、品质服务及建筑科技业务，打造“特而美、精而美”的领先品牌。建筑科技将成为差异化竞争护城河，目标是成为细分领域领先者；持有业务持续拓展轻资产模式，杭州秦望水街、北外滩金茂中心等项目顺利开业，商业运营收入同比增长9% ；物业服务夯实基本盘，核心物业管理收入同比增长23%，客户满意度保持高位 。

Em termos de transformação, a empresa irá focar no desenvolvimento da segunda curva, fortalecendo a posse de produtos de qualidade, serviços de qualidade e negócios de tecnologia de construção, criando uma marca líder que seja “especial e bela, refinada e bela”. A tecnologia de construção se tornará uma barreira competitiva diferenciada, com o objetivo de se tornar líder em segmentos específicos; os negócios de posse continuarão a expandir um modelo de ativos leves, com projetos como o Qianwang Water Street em Hangzhou e o Centro Jinmao no North Bund abrindo com sucesso, resultando em um aumento de 9% na receita das operações comerciais em relação ao ano anterior; os serviços de propriedade solidificam a base, com a receita de gestão de propriedades principais aumentando 23%, mantendo um alto nível de satisfação do cliente.

行业格局方面，陶天海指出，行业正处于筑底与修复阶段，呈现“行业筑底、结构分化、企业突围”特征。一线及二线核心城市潜在需求旺盛，三四线城市优质项目仍有机会，市场止跌反弹值得期待。随着行业洗牌加速，竞争将从完全竞争转向寡头竞争，存活下来的优质房企将迎来新一轮增长周期。中国金茂凭借精准布局、产品优势与财务韧性，有望在行业重构中抢占先机，实现“活得好、活出彩”的目标。

Em termos de configuração do setor, Tao Tianhai apontou que a indústria está em uma fase de fundação e recuperação, apresentando características de “fundação da indústria, diferenciação estrutural e superação das empresas”. A demanda potencial nas cidades centrais de primeira e segunda linha é forte, e ainda há oportunidades para projetos de qualidade em cidades de terceira e quarta linha, tornando as expectativas de recuperação do mercado promissoras. Com a aceleração da reestruturação da indústria, a competição mudará de uma competição perfeita para uma competição oligopolista, e as empresas imobiliárias de qualidade que sobreviverem entrarão em um novo ciclo de crescimento. A China Jinmao, com sua disposição precisa, vantagens de produtos e resiliência financeira, está posicionada para aproveitar as oportunidades na reestruturação da indústria, alcançando o objetivo de “viver bem e brilhar”.

尽管2025年业绩亮眼，但中国金茂仍需正视行业挑战。当前房地产行业下行惯性未消，风险尚未完全出清，市场需求恢复节奏存在不确定性，可能影响项目去化与业绩兑现。同时，行业竞争日趋激烈，部分企业加速转型，对金茂产品力与运营效率提出更高要求。此外，宏观经济波动、政策调整等外部因素，也可能对公司融资成本、项目推进带来一定影响。

Embora os resultados de 2025 sejam impressionantes, a China Jinmao ainda precisa enfrentar os desafios da indústria. A atual inércia de queda no setor imobiliário ainda não foi eliminada, os riscos não foram totalmente resolvidos, e existe incerteza no ritmo de recuperação da demanda do mercado, o que pode afetar a liquidez dos projetos e a realização dos resultados. Além disso, a competição na indústria está se intensificando, com algumas empresas acelerando a transformação, o que exige mais da força do produto e da eficiência operacional da Jinmao. Além disso, flutuações na economia macro, ajustes de políticas e outros fatores externos também podem impactar os custos de financiamento da empresa e o progresso dos projetos.

不过，中国金茂已做好应对准备。通过持续优化产品体系、深耕核心城市、严控财务风险，公司将筑牢发展根基。同时，依托中国中化集团资源优势，强化新型建材协同，推动业务生态闭环建设，提升综合竞争力。

No entanto, a China Jinmao está preparada para enfrentar esses desafios. Através da otimização contínua do sistema de produtos, aprofundando-se nas cidades centrais e controlando rigorosamente os riscos financeiros, a empresa irá solidificar sua base de desenvolvimento. Ao mesmo tempo, contando com as vantagens de recursos do Grupo Sinochem da China, irá fortalecer a colaboração em novos materiais de construção, promovendo a construção de um ecossistema de negócios fechado e melhorando sua competitividade global.

2025年，中国金茂在行业寒冬中实现逆势增长，以精准的战略布局、强劲的产品力与稳健的财务表现，完成“十四五”高质量收官。站在“十五五”新起点，公司明确产品引领、转型发展的核心方向，为行业转型树立标杆。未来，随着产品力持续提升、财务结构不断优化、第二曲线加速成长，中国金茂有望在行业重构中把握机遇，实现战略突破，成为地产行业高质量发展的优等生，为释放城市未来生命力贡献更多力量。

Em 2025, a China Jinmao conseguiu um crescimento contrário à tendência no inverno do setor, completando um fechamento de alta qualidade para o 14º Plano Quinquenal com uma disposição estratégica precisa, uma forte força de produto e um desempenho financeiro sólido. No novo ponto de partida do 15º Plano Quinquenal, a empresa delineia claramente a direção central de liderança em produtos e transformação, estabelecendo um marco para a transformação do setor. No futuro, com a força do produto continuando a aumentar, a estrutura financeira sendo constantemente otimizada e a segunda curva crescendo rapidamente, a China Jinmao espera aproveitar as oportunidades na reestruturação da indústria, alcançar avanços estratégicos e se tornar um aluno exemplar no desenvolvimento de alta qualidade da indústria imobiliária, contribuindo mais para liberar a vitalidade futura das cidades.