A onda de investimentos de 500 bilhões está chegando! Após a mudança de liderança na Swire Properties, como garantir o domínio na fala sobre o comércio de alto padrão?

Pergunta à IA · Como o novo CFO Shi Shihua irá impulsionar a expansão dos negócios na China continental?

Produzido|Zhongfang Wang

Revisão|Li Xiaoyan

Num ambiente de mercado duplo com profundo ajuste na indústria imobiliária da China continental e pressão faseada sobre o imobiliário comercial em Hong Kong, a Swire Properties publicou recentemente o relatório de resultados para todo o ano de 2025, apresentando um crescimento de receitas, aumento de lucros, otimização financeira e liderança nos negócios principais da China continental. A receita anual foi de 16,041 bilhões de HKD, um aumento de 11% em relação ao ano anterior; o lucro atribuível aos acionistas foi de 8,620 bilhões de HKD, um aumento de 27% em relação ao ano anterior, demonstrando a capacidade das principais empresas imobiliárias de capital de Hong Kong de atravessar ciclos durante um período de contração da indústria. Com a mudança de gestão e o lançamento intensivo de novos projetos na China continental, a Swire Properties está a estabelecer uma base sólida para um desenvolvimento de alta qualidade a longo prazo através da otimização de ativos, aprofundamento do núcleo e foco na China continental.

Os dados financeiros mostram que o crescimento da empresa se deve principalmente a ganhos únicos provenientes da disposição estratégica de ativos não essenciais. Em 2025, a Swire Properties concentrou-se na venda de ativos não essenciais, como o centro comercial Brickell City Centre em Miami e o edifício industrial de Tsing Yi em Hong Kong, registando ganhos de venda de cerca de 2,36 bilhões de HKD, um aumento significativo em relação aos 289 milhões de HKD no mesmo período de 2024, impulsionando diretamente o aumento significativo do lucro total. Excluindo esses ganhos únicos, o lucro básico recorrente foi de 6,260 bilhões de HKD, uma ligeira diminuição de 3% em relação ao ano anterior, principalmente devido à descida do mercado de escritórios em Hong Kong e à liquidação de ativos no exterior. As flutuações operacionais de curto prazo não alteraram a robustez geral da empresa, mas, ao contrário, refletem uma estratégia proativa de otimização da estrutura de ativos e foco em áreas-chave de alto retorno.

Em termos de desempenho por segmentos de negócio, o mercado de Hong Kong apresenta uma dicotomia, com os escritórios sob pressão e o retalho a manter uma resiliência significativa. Os escritórios em Hong Kong tornaram-se o principal fator de arrasto para os resultados anuais, com receitas de aluguer consolidadas de 4,885 bilhões de HKD, uma descida de 4% em relação ao ano anterior, somada ao impacto da nova oferta no mercado e da pressão sobre a taxa de vacância, levando a perdas de valor justo em propriedades de investimento que aumentaram para 7,716 bilhões de HKD. No entanto, os ativos principais de alta qualidade mantêm uma forte competitividade, com uma taxa de ocupação de edifícios maduros de 91%, a procura do setor financeiro a recuperar no quarto trimestre, e apenas 7,6% dos arrendamentos a expirarem em 2026, o que torna a pressão de renovação de curto prazo controlável. O segmento de retalho em Hong Kong teve um desempenho brilhante, com as vendas dos três principais centros comerciais, Pacific Place, Cityplaza e Citygate Outlets, a crescerem 6%, 3% e 2%, respetivamente, mantendo uma taxa de ocupação de 100%, superando o crescimento do mercado de retalho em Hong Kong, demonstrando o valor escasso da operação comercial de alta gama.

Os negócios de retalho na China continental tornaram-se o principal motor de crescimento e a âncora de desempenho da Swire Properties, alcançando um crescimento robusto em contraciclo durante o período de descida da indústria. Em 2025, a receita de aluguer atribuível a propriedades de retalho na China continental foi de 5,353 bilhões de HKD, um aumento de 2% em relação ao ano anterior; a receita de aluguer dos centros comerciais de controlo subiu 3% para 4,628 bilhões de HKD, com taxas de ocupação dos projetos principais a manterem-se elevadas: 99% em Taikoo Li Sanlitun em Pequim, 100% em Taikoo Hui em Guangzhou, 97% em Taikoo Li em Chengdu e 98% em Taikoo Li em Qiantan, com a posição de marco comercial a ser sólida.

O Taikoo Hui em Xangai destacou-se, com o espaço de bandeira “Louis号” da Louis Vuitton a impulsionar um aumento de cerca de 50% nas vendas anuais, com rendas a registarem crescimento positivo. O Taikoo Li em Sanlitun em Pequim completou a atualização de marca, com a zona norte a incluir lojas de luxo como a Dior Maison e a Louis Vuitton Maison, e a zona sul a complementar as categorias de moda e desporto, com vendas anuais a crescerem 11% e mantendo um crescimento de dois dígitos nos primeiros dois meses de 2026. Embora o Taikoo Li em Qiantan em Xangai e o Yintai Centre em Pequim tenham enfrentado pequenas flutuações nas rendas devido a fatores temporários como o desenvolvimento de áreas comerciais e obras nas proximidades, as vendas mantiveram-se em crescimento e as taxas de ocupação permanecem elevadas, sem alterar o potencial de crescimento a longo prazo. Com a recuperação do consumo na China continental e a tendência de retorno do consumo de alta gama, a Swire Properties continua a liderar o mercado comercial de alta gama através de uma locação precisa, inovação de cenários e operações de marca.

Em termos de saúde financeira, a Swire Properties tem melhorado continuamente a estrutura de dívida através da otimização de ativos, aumentando o colchão de fluxo de caixa. O total da dívida líquida caiu de 43,746 bilhões de HKD para 39,54 bilhões de HKD, uma redução de 10%; a taxa de capital da dívida foi otimizada de 15,7% para 14,6%, situando-se em níveis extremamente baixos na indústria, com uma capacidade de resistência a riscos significativamente aumentada. A empresa mantém uma política de dividendos estável, com um dividendo por ação de 1,15 HKD, um aumento de 5% em relação ao ano anterior, e compromete-se a aumentar gradualmente o dividendo em unidades de um dígito médio anualmente, demonstrando confiança no desenvolvimento a longo prazo e no retorno contínuo aos acionistas num contexto de redução geral de dividendos na indústria.

O anúncio de mudanças na diretoria, publicado simultaneamente ao relatório financeiro, marca a transição suave da gestão central da Swire Properties, injetando nova energia na implementação da estratégia. O atual diretor executivo e CFO, Long Yanyi, irá aposentar-se em maio, e Shi Shihua assumirá o cargo de CFO. Durante o mandato de Long Yanyi, a proporção de financiamento em RMB foi significativamente aumentada para 49%, fornecendo um sólido suporte financeiro para a expansão dos negócios na China continental; o novo CFO possui experiência em controle financeiro e operações de empresas multinacionais, ajudando a empresa a otimizar continuamente a estrutura de financiamento e a avançar na disposição de investimentos na China continental. Ao mesmo tempo, a empresa nomeou Chen Mingyan como diretor não executivo e membro do comitê de auditoria, aperfeiçoando ainda mais a estrutura de governança.

A gestão dos negócios na China continental completou antecipadamente os ajustes, com os principais operadores de primeira linha a serem promovidos a posições chave, responsáveis pelos novos projetos e pelo negócio de retalho global, com Yu Guoan do Taikoo Li em Sanlitun e Wu Yushan, gerente geral do Taikoo Li em Chengdu, a liderar novos projetos e o negócio de retalho global, garantindo que a equipa de operações experiente suporte a abertura de novos projetos de forma intensa, assegurando a qualidade da operação e o ritmo de expansão.

Atualmente, o plano de investimento de 50 bilhões de HKD da Swire Properties na China continental já completou 46 bilhões de HKD em implantação, com a maioria dos projetos a entrar na fase de construção, aguardando uma concentração de aberturas em 2026. O Taikoo Place em Pequim atingiu o seu topo, tornando-se a estreia da marca Taikoo na China continental; o Taikoo Li em Sanya posiciona-se como um retalho de alta gama para férias, com aberturas em fases ao longo do ano, unindo-se à China Duty Free para criar um novo marco comercial em Haitang Bay; o Taikoo Li em Panyu já abriu em dezembro de 2025, preenchendo a lacuna de operações da Taikoo Li na Grande Baía; o Taikoo Source em Lujiazui em Xangai está em pré-venda, com receitas de pré-venda já registadas de 11,7 bilhões de HKD. O Taikoo Li em Xian está em construção estável e será concluído em fases em 2027, formando um mapa comercial de alta gama a nível nacional que cobre a região de Pequim-Tianjin-Hebei, o Delta do Yangtze, a Grande Baía, o Sudoeste e Hainan.

De modo geral, 2025 é um ano crucial para a Swire Properties em termos de otimização estratégica e preparação para o futuro. Os ganhos únicos de ativos contribuem para um crescimento notável nos resultados, o negócio de retalho na China continental continua a liderar, a estrutura financeira está em contínua otimização, a mudança na gestão ocorre de forma suave e os novos projetos entram num período de colheita concentrada. Embora o mercado de escritórios em Hong Kong enfrente pressão a curto prazo e o lucro recorrente sofra pequenas flutuações, isso não afetou a lógica de desenvolvimento a longo prazo da empresa.

Como uma empresa imobiliária de capital de Hong Kong que se aprofunda no mercado da China continental, a Swire Properties adota a linha estratégica de “enfraquecer o não essencial, reforçar o essencial, estabilizar a China continental”, contando com uma capacidade de operação comercial de topo, uma saúde financeira robusta e uma reserva de projetos de alta qualidade, mantendo a base durante o período de ajuste da indústria e expandindo novos espaços. Com a recuperação contínua do consumo e o lançamento gradual de novos projetos, a Swire Properties irá consolidar ainda mais a sua posição de liderança no mercado comercial de alta gama da China continental, atravessando ciclos com um enfoque de longo prazo e alcançando um aumento gradual no desempenho operacional e no valor da marca.