Como interpretar a tendência de "pequena primavera" no mercado imobiliário em 2026︱Perguntas e Respostas Chongyang

来源：重阳投资

Q：请问重阳投资，如何看待2026年房地产市场“小阳春”行情？

A：Desde o Ano Novo Chinês, o mercado imobiliário tem mostrado uma clara tendência de “pequena primavera” com características distintas de “Pequim e Xangai a aquecer primeiro, o mercado de segunda mão mais forte que o de novas casas, a demanda primária a dominar, e o aumento do volume com preços estáveis”.

城市分化：京沪领跑，复苏梯队逐步成形

Do ponto de vista regional, esta recuperação apresenta uma clara diferenciação de níveis urbanos, e uma tendência de estabilização nas principais cidades está se formando. As cidades de primeira linha, especialmente Pequim e Xangai, têm mostrado desempenhos impressionantes; desde o Ano Novo Chinês, as transações de imóveis de segunda mão aumentaram, em termos de ano lunar, 28,6% e 36,5%, respectivamente, muito acima da taxa de crescimento nacional de 21,9%. O ciclo de absorção de imóveis de segunda mão em Pequim e Xangai já diminuiu para 8,6 meses e 4,1 meses, e a estrutura de estoque continua a melhorar. A estabilização nas cidades centrais é frequentemente um sinal precursor da formação de um fundo de mercado - apesar de a área de vendas de novos imóveis ter caído 13,5% em relação ao ano anterior em janeiro e fevereiro de 2026, a maioria das 70 grandes e médias cidades ainda apresenta preços de imóveis de segunda mão em tendência de queda, mas a regra histórica de que “as cidades centrais estabilizam primeiro e a energia de recuperação se espalha para fora” foi mais uma vez confirmada nesta rodada, com características de fundo de mercado cada vez mais evidentes.

业态分化：二手市场活跃，新房蓄力可期

No que diz respeito à estrutura de tipos de imóveis, a atividade no mercado de imóveis de segunda mão é claramente superior à das novas casas, com sinais positivos em ambos os extremos de volume e preço. Os dados mostram que o número de contratos de imóveis de segunda mão em Pequim é 2,07 vezes o das novas casas, enquanto em Xangai é 1,46 vezes. Na 11ª semana, as transações de imóveis de segunda mão nas 20 cidades-chave aumentaram 21,97% em relação ao mês anterior e 13,68% em relação ao ano anterior, continuando a boa tendência desde o feriado; os contratos de novas casas em 14 cidades-chave aumentaram 32,32% em relação ao mês anterior, embora ainda haja uma ligeira queda em relação ao ano anterior, mas a dinâmica mensal já se recuperou claramente. Vale a pena notar que a aprovação de lançamentos de imóveis residenciais em 35 cidades caiu mais de 40% em relação ao ano anterior, e a redução ativa da oferta por parte dos desenvolvedores ajuda a melhorar a relação entre oferta e demanda no mercado de novas casas. Com a contínua acumulação de calor no mercado de imóveis de segunda mão, as condições para a transmissão de popularidade para novas casas estão gradualmente se formando.

需求结构：刚需主导，入市节奏积极

Em termos de estrutura de demanda, esta rodada é dominada por grupos de necessidades primárias, com uma clara intensificação da disposição para entrar no mercado. Em fevereiro de 2026, nas transações de imóveis de segunda mão em Pequim, Xangai e Shenzhen, as propriedades com preços totais abaixo de 3 milhões representam 52%, 59% e 52%, respectivamente, enquanto em Guangzhou, Chengdu e Hangzhou, a proporção de imóveis abaixo de 2 milhões chega a 67%, 89% e 53%. Tomando Xangai como exemplo, de janeiro a fevereiro, as transações de imóveis de segunda mão abaixo de 3 milhões totalizaram quase 17.000 unidades, com um crescimento de 25,2% em relação ao ano anterior, representando 56,1% do total, um aumento de 6 pontos percentuais em relação ao mesmo período do ano passado. A concentração de grupos de necessidades primárias no mercado é uma manifestação direta do efeito da implementação das políticas e a base mais sólida para a recuperação do mercado. Embora a demanda por melhorias tenha um ritmo relativamente mais lento de entrada no mercado, com a digestão inicial da demanda primária e a estabilização das expectativas de preços, o início da cadeia de melhorias é apenas uma questão de tempo.

量价关系与供给端变化

No que diz respeito aos preços, apresenta-se um padrão positivo de “volume e preços estáveis, com características de fundo claras”. Em fevereiro, os preços dos imóveis de segunda mão em Pequim e Xangai aumentaram ligeiramente em 0,3% e 0,2%, respectivamente, enquanto o declínio nacional foi reduzido para 0,43%, com a desaceleração da tendência de queda tornando-se evidente. Os dados de preços de listagem nas quatro semanas após o feriado mostraram que Xangai já está basicamente estável, com sinais de fundo de preços nas principais cidades de primeira linha tornando-se cada vez mais claros.

A oferta também apresentou mudanças positivas dignas de nota. Nas três semanas após o feriado, o volume de listagem de imóveis de segunda mão cresceu significativamente mais devagar do que em anos anteriores, com Pequim e Xangai aumentando apenas 1,4% e 3,5%, respectivamente, enquanto Guangzhou até registrou uma diminuição de -0,5%. Ao mesmo tempo, o espaço para negociação nas cidades de primeira linha continua a se estreitar, com as taxas de negociação em janeiro em Pequim, Xangai e Shenzhen diminuindo em 0,4, 1,0 e 0,4 pontos percentuais, respectivamente. A desaceleração do crescimento das listagens, a redução do ciclo de absorção e o estreitamento do espaço de negociação indicam que as expectativas dos vendedores estão se estabilizando, e o mercado está se transformando de vendas apressadas para uma negociação mais racional, com uma interação saudável entre a oferta e a demanda se formando.

前瞻的看，房地产市场的止跌回稳的过程可能不会一蹴而就，市场可能继续呈现出结构性分化的特征。但是相比过去几年的情况来说，今年以来的市场变化给了我们更多信心。从更大的范围来看，随着资本市场的回暖和社会信心的改善，国内经济调整最痛苦的阶段已经过去了，内生性企稳的迹象越来越多。

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