Reorganização da "gangue de Wenzhou" no setor imobiliário: Anding Longhua aposta na "pérola negra" e Shidai Ruixin tem dificuldades em entrar na "mesa de jogo"

问AI · 华龙集团资产大幅缩水，纠纷频发背后有何原因？

凤凰网风财讯：在地产界，温州人不止炒房厉害，温州房企也曾经林立百强榜，以大发地产、中梁地产、新湖中宝、多弗地产等温州老板成立的房企为代表，“温州帮”曾在地产圈占据多席。

Mas agora, a大发地产 suspeita ter anunciado a dissolução, o proprietário da中梁地产 foi revelado como estando longe do continente há muito tempo, o新湖中宝 já vendeu para o Estado e foi renomeado para “衢州信安”, e a多弗地产, com o “financiador” 银行 de锦州, também parou as operações e entrou em crise… As empresas de construção privadas de Wenzhou passaram por uma “grande reestruturação”.

Vale ressaltar que, no dia 27 de fevereiro deste ano, o ex-secretário do partido e presidente da温州市城市建设发展集团有限公司, Lin Shinan, foi acusado de graves violações e ilegalidades, entregou-se voluntariamente e atualmente está sob investigação.

De acordo com fontes locais em Wenzhou, esta pessoa já estava em problemas desde o ano passado, mas só agora a notícia veio à tona. O sistema de construção urbana de Wenzhou, com empresas estatais, também parece estar “mudando”.

Na verdade, o que domina o setor imobiliário de Wenzhou agora, além das principais empresas de construção nacionais, são as estatais locais. Isso pode ser visto pela lista de empresas e suas classificações na cerimônia anual do setor imobiliário de Wenzhou deste ano.

No meio da transformação, as únicas empresas privadas que ainda “estão presentes” são安鼎置地, 华龙集团, 温州时代集团 e瑞鑫地产, que ou são pouco conhecidas ou estão restritas a locais específicos, parecendo ter perdido a energia de “agitar” que os proprietários de imóveis de Wenzhou tinham no passado.

安鼎置地：为“黑珍珠”而生

小县城的“亚洲豪宅”争议

No período de janeiro a fevereiro, a lista de vendas das empresas imobiliárias foi divulgada, e a安鼎置地 entrou para os cem melhores, ocupando a 86ª posição, com 5,4 bilhões, superando até雅居乐 e万达集团, o que surpreendeu muitos.

Esta empresa, fundada em setembro de 2024 e que obteve terreno em 30 de outubro do mesmo ano, até agora só desenvolveu um projeto e começou a atrair mais atenção. Este projeto é o “黑珍珠景苑” (nome promocional 华龙·黑珍珠), uma propriedade de luxo em Wenzhou Rui’an, desenvolvida em parceria com o华龙控股集团, que obteve o certificado de pré-venda em 5 de dezembro de 2025 e deverá ser entregue em setembro de 2027.

À primeira vista, parece estar “começando”, mas suas ambições não são pequenas. Após mais de um ano de construção, os desenvolvedores já conquistaram títulos como um dos dez melhores imóveis de luxo da Ásia, certificação de qualidade do produto nível ouro, e certificação de boas casas nível ouro, realizando um marketing intenso com definições como “apenas 66 unidades, o primeiro reconhecimento de nível asiático na indústria imobiliária de Wenzhou em 20 anos”.

No entanto, a capacidade de criar memes dos internautas também é forte, com avaliações como “o luxo asiático de uma pequena cidade”, “casas de paisagem de hortas vendidas a preços exorbitantes”, “como um impacto quando as casas usadas nas proximidades não vendem” surgindo em abundância.

De acordo com天眼查, a安鼎置地 tem um capital social de 1.000.000 yuan, o representante legal é Huang Xianghua, e os acionistas são a empresa privada local de Rui’an, 开鸿贸易 (Li Ailian detém 70%, He Xiaohui 30%, e o representante legal é Huang Xianghua); 连胜科技 (o representante legal da顶味食品, Xia Xiaohua detém 80%, e Sun Zuoyong 20%).

Pode-se ver que a安鼎置地 está quase completamente ligada a este único projeto “黑珍珠景苑”. Portanto, se a empresa seguir a rota de “obter terreno - desenvolver - liquidar - dissolver”, no futuro, se surgirem disputas, para quem os consumidores poderão recorrer para reivindicar seus direitos, isso ainda é uma incógnita.

华龙集团：五人持股老牌房企

纠纷频繁、豪宅缩水

Como desenvolvedor do projeto “黑珍珠”, a华龙集团 é uma das empresas privadas mais antigas de Rui’an.

A华龙集团, que se originou da瑞安市永达房地产开发有限公司, fundada em 2003, foi renomeada para华龙控股集团 em 2010. Atualmente, é detida por cinco acionistas individuais: Xie Songmei (28%), Wu Xiuqin (26%), Lin Xiaoyun (18%) e outros, e em setembro de 2024, o representante legal foi alterado de Li Zhenhua para Li Xueliang.

De acordo com天眼查, a华龙集团 está envolvida em 164 casos judiciais, e em setembro de 2025, foi incluída na lista de devedores não confiáveis por não cumprir obrigações legais, com as ações dos acionistas sendo congeladas judicialmente várias vezes. E a maioria dessas disputas judiciais é relacionada a contratos com compradores de imóveis e disputas de cooperação com fornecedores.

Particularmente, o primeiro projeto de imóveis comerciais da华龙集团 em瑞祥新区, “华龙一品”, teve flutuações de preços drásticas nos últimos anos, e a significativa desvalorização de alguns ativos gerou polêmica. Relatos indicam que o preço médio dos altos edifícios lançados entre 2010-2012 era de 29.900 yuan/m², enquanto o preço médio atual na贝壳 é de 25.238 yuan/m², e no ano passado, uma unidade foi vendida em leilão judicial a um preço de 16.692 yuan/m², com uma queda superior a 44%.

温州时代集团：从做大到“做不大”

卢锦行家族“转向”

Quando se fala nas empresas imobiliárias privadas antigas de Wenzhou, o温州时代集团 (controladora da时代大地控股), fundada em 1995, não pode ser ignorada.

O温州时代集团 é detido por Lu You (75%), Lu Yao (15%) e Ji Aiping (10%). No entanto, a verdadeira figura central do grupo é Lu Jinxing.

De acordo com天眼查, Lu Jinxing é presidente da温州安得利地产集团有限公司 (controladora da时代大地控股, o sujeito de financiamento do温州时代集团), 温州汉森鞋业有限公司, 温州罗滨达鞋业有限公司, entre outros. De fato, Lu Jinxing começou não apenas vendendo imóveis, mas também sapatos. Informações do site oficial indicam que os produtos da empresa são exportados para países como Brasil, República Checa, Reino Unido, França, Itália e Estados Unidos. Lu Jinxing ainda alterou sua nacionalidade de chinesa para brasileira por essa razão.

Após mais de trinta anos de desenvolvimento, o温州时代集团 já se expandiu de uma base local para várias regiões do país, desenvolvendo projetos como时代广场,时代华庭花园, e时代滨江臻品, com uma receita de vendas de 2,633 bilhões de yuan em 2024.

Com o crescimento dos negócios imobiliários, em 2017, o温州时代集团 transferiu sua sede para Hangzhou, e naquele ano adquiriu dois terrenos residenciais em滨江西兴 e萧山市北西, com altas taxas de prêmio e preços de solo. No entanto, o terreno de Xiaoshan procurou a合作 com a滨江地产, que assumiu a gestão e cobrou uma taxa de administração, enquanto o温州时代集团 consolidou as demonstrações financeiras.

As duas empresas ainda colaboraram em vários projetos posteriormente, além disso, o温州时代集团 também se juntou a empresas como开元房产,华鸿嘉信,万科,碧桂园, e新城控股, entre outras, por meio de um modelo de “cooperação”, estabelecendo rapidamente uma base sólida na indústria imobiliária de Zhejiang. Contudo, como a maioria dos projetos eram de cooperação, também havia muitos riscos. Por exemplo, o鸿盛景园, desenvolvido em cooperação entre温州时代 e华鸿嘉信, foi exposto por problemas de segurança contra incêndio e a qualidade das edificações e instalações públicas um ano após a entrega.

A capacidade de se expandir rapidamente de Wenzhou para toda a província de Zhejiang do温州时代 está intimamente ligada à sua colaboração com instituições financeiras. Por exemplo, em 2019, o温州时代 e partes relacionadas colaboraram com uma subsidiária do杭州金投 (杭州汇石投资, 杭州金投创投) para estabelecer a杭州富阳锦谷股权投资合伙企业(有限合伙), formando uma conexão de colaboração a nível de investimento industrial. Depois, o温州时代 e suas subsidiárias relacionadas conseguiram realizar uma grande penhora de ações com浙商资产, com o objeto da penhora sendo as ações da昆山时代房地产, totalizando cerca de 200 milhões de yuan. Contudo, o温州时代集团 de hoje já desacelerou, e seu estilo parece se aproximar cada vez mais do estilo pessoal de Lu Jinxing, ou seja, extremamente discreto.

瑞鑫地产：“金氏”深耕一隅

合营项目冲上榜首

Diferentemente do温州时代集团, que busca expandir-se, a瑞鑫地产 é uma empresa imobiliária local que se concentra em乐清, com a grande maioria dos seus projetos residenciais e comerciais localizados apenas em乐清.

De acordo com天眼查, a瑞鑫地产 foi fundada em 2013, e o representante legal é Jin Yupei. O principal acionista da empresa é瑞鑫集团 (55%), com Jin Zhiwei detendo 43% e Jin Zhiyou 35%. A瑞鑫集团 foi estabelecida em 1995, tendo sido renomeada de瑞鑫电气, e abrange vários setores, incluindo imóveis, novas energias e informação.

Talvez devido ao seu foco na cidade de nível condado sob a jurisdição de Wenzhou, supõe-se que os projetos próprios da瑞鑫地产 raramente sejam hipotecados, dependendo basicamente do financiamento do grupo, recursos próprios e pagamentos de vendas de projetos para se desenvolver.

Em 2025, o projeto “凤栖悦鸣”, desenvolvido em parceria com绿城, só em乐清 teve vendas superiores a 1,7 bilhões de yuan, alcançando o primeiro lugar na lista de vendas de direitos de Wenzhou, recebendo grande atenção.

E esse desempenho “pequeno e bonito” de uma empresa privada regional trouxe, em certa medida, um novo impulso e esperança para a indústria imobiliária, que entrou na era de “competir com pai” (background dos acionistas) e “competir com capital” (custo do capital).

(来源丨凤凰网房产风财讯 主编｜王婷婷)

Fonte: 风财讯