A ligação de negócios do Wanwu Cloud encolheu para 6%, e o processo de "deswanficação" está quase concluído.

A recolha de taxas de condomínio torna-se mais difícil, afectando os rendimentos das empresas de gestão de propriedades.

Os factores negativos da desaceleração do negócio de desenvolvimento imobiliário continuam ainda a propagar-se para a indústria de gestão de propriedades.

Em 20 de Março, na conferência de divulgação de resultados de 2025, a empresa cotada de gestão de propriedades Wanwu Cloud (02602.SZ) divulgou que, ao longo do ano, a empresa alcançou um total de receitas de 37,272 mil milhões de RMB, um aumento de 2,7% face ao ano anterior; o lucro líquido principal alcançou 2,128 mil milhões de RMB, um ligeiro aumento de 0,8% face ao ano anterior. Se forem excluídos os efeitos do negócio dos promotores, o lucro líquido principal foi de 1,708 mil milhões de RMB, um aumento de 11,1%.

Como principal fonte de receitas da Wanwu Cloud, a receita do negócio cíclico ascendeu a cerca de 33,402 mil milhões de RMB, um aumento de 8,5%, representando 89,7% do total de receitas. Este segmento inclui três linhas de negócio: serviços de gestão de propriedades residenciais, serviços de gestão de propriedades e instalações, e soluções de BPaaS; as receitas de cada linha foram de 20,555 mil milhões de RMB, 9,806 mil milhões de RMB e 1,346 mil milhões de RMB, tendo todas registado crescimento homólogo.

Embora a dimensão das receitas continue a crescer, a capacidade de geração de lucros em cada linha de negócio apresentou oscilações: a margem bruta diminuiu 0,5 pontos percentuais em termos homólogos para 11,6%; no caso dos serviços de gestão de propriedades residenciais, que constituem a base, a margem bruta caiu 0,7 pontos percentuais para 11,7%.

Quanto à variação da margem bruta, o director executivo e director de operações (COO) da Wanwu Cloud, He Shuhua, analisou que o aumento rígido dos custos foi compensado, ficando basicamente ao nível de 2024; já do lado das receitas existem efeitos do período de ramp-up de novos projectos e da descida da taxa de cobrança.

Relativamente ao período de ramp-up de novos projectos, He Shuhua afirmou que a expansão do serviço de gestão de propriedades residenciais já mudou de um modelo anterior de criação de incrementos para uma competição de stock. “Já que é uma competição de stock, os projectos que entram no mercado tendem a ter vários problemas, como qualidade do serviço ou relações com o público-alvo. Por isso, no início da passagem para gestão, pode ser necessário um investimento adicional, e, assim, a margem bruta dos projectos no princípio tende a ser mais baixa.”

O presidente da Wanwu Cloud, Zhu Baohuan, também mencionou que, nos projectos que completaram um ano de gestão, a taxa de cobrança e a margem bruta encontram-se no seu nível mais baixo. Com o aumento do tempo de gestão, a margem bruta e a taxa de cobrança aumentam ano após ano; depois de cinco anos de gestão, chegarão a uma posição relativamente razoável.

A dificuldade de cobrança de taxas de condomínio é um problema enfrentado actualmente por toda a indústria. Um relatório de investigação divulgado recentemente pela CRIC mostra que, em 2025, a taxa média de cobrança das 500 principais empresas de gestão de propriedades a nível nacional desceu para 71%, mantendo uma tendência de queda há quatro anos consecutivos; a taxa média de cobrança das empresas de gestão de propriedades cotadas foi de 78%.

“A partir da análise de dados internos, a elevada taxa de casas desocupadas é um factor importante que afecta a taxa de cobrança.” He Shuhua afirmou que, nos projectos recebidos em 2025, cerca de 30% de taxa de desocupação se deve ao facto de os promotores não terem concluído a pré-venda ou de, após a entrega, os proprietários não aceitarem a entrega. “Esta parte da cobrança é bastante difícil e existe também o risco de descontos.” Além disso, devido às oscilações nos preços das habitações, a disposição dos proprietários para pagar também está a diminuir.

Quanto ao problema da taxa de desocupação, Zhu Baohuan descreveu-o como “acima do esperado”. “Neste momento, as casas não se vendem bem; um conjunto habitacional entregue pode ter mais de 30% de casas não vendidas. Devemos assumir a gestão de projectos assim?”

Zhu Baohuan afirmou que, nos conjuntos habitacionais já entregues, a parte que já foi vendida é de 70%, mas os 30% que exigem que os promotores paguem a taxa de condomínio das casas desocupadas têm de ser aceites de forma passiva; e, na prática, esses créditos a receber acabam por formar créditos incobráveis. Para reduzir os créditos a receber, é necessário participar no modo de compensação entre casas e dívidas que os promotores oferecem aos fornecedores, mas os activos recebidos por compensação, em geral, enfrentam também risco de imparidade. Além disso, a taxa de desocupação das habitações já compradas pelos proprietários também não é baixa, o que aumenta o peso do custo para os proprietários pagantes.

Perante desafios como estes, a Wanwu Cloud, por um lado, tenta contrariar a pressão de subida de custos através da estratégia Diecheng, melhorando a eficiência operacional com reaproveitamento de mão de obra e aplicação de tecnologia; por outro lado, através do seu negócio Puxin, ajuda os promotores a escoar os lotes finais, usando o dinheiro proveniente do escoamento dos lotes finais em primeiro lugar para pagar as taxas de gestão de propriedades das casas desocupadas.

“Este ano, também reforçámos ainda mais os padrões de limite para assumir novos projectos, para evitar que projectos que possam trazer riscos operacionais entrem na nossa base.” He Shuhua apresentou, ao mesmo tempo, que é realizada uma governança especial para os projectos anteriormente acumulados que já estejam em perdas. Com a lógica de preços flexíveis, negocia-se com os clientes para chegar a um consenso de correspondência entre qualidade e preço; e, para projectos que não consigam voltar a dar lucro, procede-se à saída atempada.

Relativamente às transacções com partes relacionadas que o mercado presta muita atenção, durante o período em causa, a Wanwu Cloud continuou a esforçar-se por reduzir o seu impacto.

Wang Xubin, responsável financeiro da Wanwu Cloud, explicou que, por um lado, é feita uma gestão proactiva, promovendo uma queda contínua da proporção dos negócios com partes relacionadas. Em 2025, as receitas das transacções com partes relacionadas foram de 2,24 mil milhões de RMB, uma redução de cerca de 1,2 mil milhões de RMB em termos homólogos; a sua quota no total de receitas baixou de 9,5% para 6%. “Esta mudança trará, a curto prazo, alguma pressão à empresa. Porque a contracção dos negócios com partes relacionadas fará com que as receitas e a margem bruta diminuam até certo ponto. Mas, a longo prazo, este é também o caminho inevitável para a empresa optimizar a estrutura das receitas, melhorar a qualidade operacional e reforçar a independência do negócio.”

Por outro lado, a base principal da Wanwu Cloud está cada vez mais a tornar-se orientada para o mercado, e de não-promotores. Em 2025, as receitas do negócio não relacionado com promotores da Wanwu Cloud foram de 34,72 mil milhões de RMB, um aumento de 8,4%.

Além disso, no que toca a contas a receber de partes relacionadas em stock, a Wanwu Cloud tem continuado o trabalho de cobrança, utilizando de forma integrada pagamentos em numerário e compensação de activos, entre outros métodos, para resolver. Em 2025, foram acumulados 2,85 mil milhões de RMB de cobranças de partes relacionadas; no fim do ano, o valor absoluto do saldo a receber diminuiu 380 milhões de RMB, uma redução de cerca de 15,6%. Nos primeiros 1~2 meses deste ano, foram recuperados mais 480 milhões de RMB. “No geral, vemos que a dimensão das nossas contas a receber de partes relacionadas está a diminuir, e a exposição ao risco tem vindo a ser reduzida.”

No entanto, apenas olhando para os dados de desempenho de 2025, o impacto provocado por partes relacionadas ainda persiste. Durante o período em causa, a Wanwu Cloud fez uma provisão para perdas por imparidade do valor de crédito de 740 milhões de RMB, um aumento de cerca de 480 milhões de RMB. Isto fez com que o lucro da Wanwu Cloud no decorrer do ano fosse de 770 milhões de RMB, uma queda acentuada de 38% em termos homólogos. Wang Xubin disse que, em 2026, as transacções relacionadas com a parte da Vanke continuarão a diminuir ainda mais.

Zhu Baohuan também mencionou que a provisão para imparidade destes valores relacionados torna os dados de lucro líquido do relatório anual pouco atractivos. “No primeiro semestre de 2026, é relativamente volátil, mas o ano inteiro será estável.”

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