Lucro líquido em queda, provisões aumentadas: a nova gestão da China Merchants Shekou enfrenta uma janela de oportunidade

（来源：北京商报）

受营收失速、大额计提资产减值等因素影响，招商蛇口2025年归母净利润出现大幅下滑。
A receita caiu drasticamente, e a provisão para depreciação de ativos em grande escala afetou a receita da招商蛇口 em 2025, resultando em uma queda significativa no lucro líquido atribuível aos acionistas.
3月16日晚间，招商蛇口披露2025年度报告显示，实现归母净利润约10.24亿元，同比下降74.65%，已连续两年同比下滑。
Na noite de 16 de março, a招商蛇口 divulgou seu relatório anual de 2025, mostrando um lucro líquido atribuível aos acionistas de aproximadamente 10,24 bilhões de yuan, uma queda de 74,65% em relação ao ano anterior, marcando a segunda queda consecutiva.
归母净利润大幅下滑，一方面受开发业务、物业服务毛利率下行影响，两大核心业务对应的归母净利润均同比出现下滑。
A queda acentuada no lucro líquido atribuível aos acionistas deve-se, por um lado, à diminuição das margens de lucro nos negócios de desenvolvimento e serviços imobiliários, com ambas as principais áreas de negócios apresentando uma queda no lucro líquido em relação ao ano anterior.
更为核心的原因在于，招商蛇口当期合计计提资产减值准备约42.7亿元，该项因素直接导致归母净利润减少近30亿元。
A razão mais fundamental é que a招商蛇口 contabilizou uma provisão para depreciação de ativos de cerca de 42,7 bilhões de yuan no período, o que resultou na redução de quase 30 bilhões de yuan no lucro líquido atribuível aos acionistas.

北京商报记者注意到，近年来招商蛇口持续推进“三个转变”发展战略，即从以开发业务为主转向开发与经营并重、从重资产模式转向轻重资产相结合、从同质化竞争转向差异化发展。
Os repórteres do Beijing Business observaram que, nos últimos anos, a招商蛇口 tem promovido continuamente a estratégia de desenvolvimento “três transformações”, que inclui a transição de um foco exclusivo em atividades de desenvolvimento para um equilíbrio entre desenvolvimento e operação, a mudança de um modelo de ativos pesados para uma combinação de ativos leves e pesados, e a evolução de uma competição homogeneizada para um desenvolvimento diferenciado.
但从实际落地成效来看，招商蛇口转型布局的各类新兴业务仍整体处于培育阶段，暂未形成具备规模的盈利支撑，短期内难以成为拉动业绩增长的核心动力。
No entanto, em termos de resultados práticos, as várias novas iniciativas de negócios da招商蛇口, que fazem parte de sua transformação, ainda estão em uma fase de cultivo e ainda não formaram um suporte de lucro em escala, o que dificulta a sua capacidade de impulsionar o crescimento do desempenho a curto prazo.

归母净利润连续两年下滑

年报显示，2025年招商蛇口归母净利润约为10.24亿元，同比下降74.65%。
O relatório anual mostra que, em 2025, o lucro líquido atribuível aos acionistas da招商蛇口 foi de aproximadamente 10,24 bilhões de yuan, uma queda de 74,65% em relação ao ano anterior.
值得注意的是，这已是该公司归母净利润连续第二年出现下滑，且下滑态势呈现明显加剧趋势。
É importante notar que este é o segundo ano consecutivo em que o lucro líquido atribuível aos acionistas da empresa apresenta uma queda, e a tendência de queda parece estar se agravando significativamente.

北京商报记者梳理过往数据发现，2024年，招商蛇口归母净利润约为40.39亿元，较2023年的63.19亿元下滑36.08%；
Os repórteres do Beijing Business analisaram dados anteriores e descobriram que, em 2024, o lucro líquido atribuível aos acionistas da招商蛇口 foi de aproximadamente 40,39 bilhões de yuan, uma queda de 36,08% em relação aos 63,19 bilhões de yuan de 2023;
相较于2024年的下滑幅度，2025年归母净利润降幅进一步扩大，盈利压力持续攀升。
Em comparação com a magnitude da queda em 2024, a queda no lucro líquido atribuível aos acionistas em 2025 se ampliou ainda mais, aumentando a pressão sobre os lucros.

归母净利润连续两年下滑的背后，开发业务营业收入的失速成为首要影响因素。
Por trás da queda contínua do lucro líquido atribuível aos acionistas por dois anos, a desaceleração na receita operacional dos negócios de desenvolvimento se tornou o principal fator de impacto.
2025年，招商蛇口实现营业总收入约1547.28亿元，同比下降13.53%。
Em 2025, a招商蛇口 alcançou uma receita operacional total de cerca de 1.547,28 bilhões de yuan, uma queda de 13,53% em relação ao ano anterior.
其中，作为核心业务的开发业务表现尤为疲软，全年实现营业收入约1308.29亿元，同比降幅达16.33%，下滑幅度高于整体营收。
Dentre essas, o desempenho do negócio de desenvolvimento, que é o núcleo, foi particularmente fraco, gerando uma receita operacional de aproximadamente 1.308,29 bilhões de yuan ao longo do ano, com uma queda de 16,33%, superando a queda geral da receita.

针对开发业务营业收入的下滑，招商蛇口方面作出说明：开发业务主营以住宅为主的可售型产品的开发与销售、代建业务等。
Em resposta à queda da receita operacional dos negócios de desenvolvimento, a招商蛇口 esclareceu que o negócio de desenvolvimento se concentra principalmente na criação e venda de produtos residenciais e na prestação de serviços de construção.
报告期内，开发业务结转规模同比减少，营业收入同比下降。
Durante o período do relatório, o volume de transferência do negócio de desenvolvimento diminuiu em relação ao ano anterior, resultando na queda da receita operacional.

在开发业务结转规模缩减的同时，主营业务毛利率的下滑进一步加剧了归母净利润的下行压力。
Simultaneamente à redução do volume de transferência dos negócios de desenvolvimento, a queda nas margens de lucro dos principais negócios intensificou ainda mais a pressão sobre o lucro líquido atribuível aos acionistas.
作为招商蛇口营业收入的两大核心支撑板块，开发业务与物业服务的毛利率在2025年均出现同比下滑。
Como as duas principais áreas de suporte à receita operacional da招商蛇口, tanto o negócio de desenvolvimento quanto o serviço imobiliário apresentaram uma queda nas margens de lucro em 2025 em relação ao ano anterior.

具体来看，2025年招商蛇口开发业务毛利率为15.33%，同比下降0.25个百分点；
Especificamente, a margem de lucro do negócio de desenvolvimento da招商蛇口 em 2025 foi de 15,33%, uma queda de 0,25 pontos percentuais em relação ao ano anterior;
物业服务毛利率为10.59%，同比下降0.28个百分点，进一步挤压了归母净利润空间。
A margem de lucro do serviço imobiliário foi de 10,59%, uma queda de 0,28 pontos percentuais em relação ao ano anterior, o que pressionou ainda mais o espaço do lucro líquido atribuível aos acionistas.

值得关注的是，尽管开发业务毛利率呈现下滑态势，招商蛇口在2025年仍在全国范围内加大土地储备布局，持续投入资金补充土储。
É digno de nota que, apesar da queda nas margens de lucro do negócio de desenvolvimento, a招商蛇口 continuou a aumentar sua reserva de terrenos em todo o país em 2025, investindo continuamente recursos para complementar suas reservas de terrenos.
2025年，招商蛇口累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，公司需支付地价约为543亿元。
Em 2025, a招商蛇口 adquiriu um total de 43 terrenos, com uma área total de construção de aproximadamente 4,4 milhões de metros quadrados, e um preço total de terreno de cerca de 93,8 bilhões de yuan, dos quais a empresa deve pagar cerca de 54,3 bilhões de yuan.
报告期内，公司在“核心10城”的投资占比接近90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的63%，比上年进一步提升，
Durante o período do relatório, o investimento da empresa nas “10 cidades principais” representou cerca de 90%, com investimentos em cidades de primeira linha representando 63% do total de investimentos da empresa, um aumento em relação ao ano anterior,
先后获取上海5宗，深圳、北京、成都、杭州各3宗，西安2宗优质土地。
onde adquiriu 5 terrenos em Xangai, 3 em Shenzhen, Pequim, Chengdu e Hangzhou, e 2 terrenos de alta qualidade em Xi’an.

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，尽管招商蛇口开发业务营收下滑、毛利率降低，但是土地储备作为开发商的“面粉”，也预示着企业未来的发展潜力与盈利空间。
Yan Yuesheng, vice-presidente do Instituto de Pesquisa Imobiliária de Xangai, afirmou que, apesar da queda na receita do negócio de desenvolvimento e da redução da margem de lucro da招商蛇口, a reserva de terrenos, como o “farinha” do desenvolvedor, também indica o potencial de desenvolvimento e o espaço de lucro da empresa no futuro.
当前房地产行业正处于深度调整期，市场呈现“缩量提质、分化加剧”的态势，
Atualmente, a indústria imobiliária está passando por um período de ajuste profundo, com o mercado apresentando uma tendência de “redução de volume e aumento de qualidade, e acentuação da diferenciação”,
核心城市优质土地资源愈发稀缺，招商蛇口逆势加大核心区域土储布局，
os recursos de terrenos de alta qualidade nas cidades principais estão se tornando cada vez mais escassos, e a招商蛇口 está aumentando sua reserva de terrenos em áreas principais,
本质上是依托央企资金优势，抢抓行业调整期的土地窗口期，通过聚焦核心城市优质地块，优化土地储备结构，为后续业务复苏与盈利改善奠定基础。
fundamentando-se na vantagem financeira das empresas estatais, aproveitando a janela de oportunidade do ajuste da indústria para focar em terrenos de alta qualidade nas cidades principais, e otimizar a estrutura de reservas de terrenos, estabelecendo uma base para a recuperação e melhoria dos lucros nos negócios subsequentes.

针对招商蛇口2025年业绩大幅下滑，仍高溢价拿地等相关问题，北京商报记者向企业发出采访函，截至发稿，尚未收到相关回复。
Em relação à queda acentuada no desempenho da招商蛇口 em 2025 e a aquisição de terrenos a preços elevados, os repórteres do Beijing Business enviaram uma solicitação de entrevista à empresa, mas até o fechamento desta edição, não receberam resposta.

5年存货跌价超144亿元

土地储备规模的增长虽为招商蛇口未来发展预留了一定空间，但部分项目销售不及预期，直接导致公司计提资产减值准备大幅增加，进而拖累归母净利润出现大幅下滑。
Embora o aumento na escala das reservas de terrenos tenha reservado um certo espaço para o desenvolvimento futuro da招商蛇口, as vendas de alguns projetos ficaram aquém das expectativas, levando diretamente a um aumento significativo nas provisões para depreciação de ativos, o que, por sua vez, afetou negativamente o lucro líquido atribuível aos acionistas.
年报显示，2025年招商蛇口合计计提资产减值准备约42.7亿元。
O relatório anual mostra que, em 2025, a招商蛇口 contabilizou uma provisão total para depreciação de ativos de cerca de 42,7 bilhões de yuan.
其中，存货跌价准备占比最高，达约32.69亿元；
Dentre essas, a provisão para depreciação de estoque foi a mais alta, alcançando cerca de 32,69 bilhões de yuan;
信用损失准备约7.55亿元，商誉减值准备约2.22亿元，长期股权投资减值准备约2407万元。
As provisões para perdas de crédito foram de cerca de 7,55 bilhões de yuan, as provisões para depreciação de goodwill foram de aproximadamente 2,22 bilhões de yuan, e as provisões para depreciação de investimentos em ações de longo prazo foram de cerca de 2,407 milhões de yuan.
受此次资产减值计提影响，招商蛇口2025年度归母净利润将减少约29.18亿元，盈利压力进一步加剧。
Devido a esta contabilização de depreciação de ativos, o lucro líquido atribuível aos acionistas da招商蛇口 em 2025 será reduzido em cerca de 29,18 bilhões de yuan, aumentando ainda mais a pressão sobre os lucros.

北京商报记者梳理发现，在存货跌价准备涉及的项目中，重庆招商渝天府项目表现尤为突出，2025年新增计提存货跌价准备达8.79亿元，位列所有项目之首。
Os repórteres do Beijing Business descobriram que, entre os projetos envolvidos nas provisões para depreciação de estoque, o projeto重庆招商渝天府 se destacou, com uma nova provisão de depreciação de estoque de 8,79 bilhões de yuan em 2025, posicionando-se como o mais alto entre todos os projetos.
公开资料显示，该项目相关地块由招商蛇口于2021年4月以32.5亿元竞得，地块溢价率接近130%，成交楼面价约为1.05万元/平方米。
Dados públicos mostram que a招商蛇口 adquiriu os terrenos relacionados a este projeto em abril de 2021 por 3,25 bilhões de yuan, com uma taxa de sobrepreço de quase 130% e um preço de venda de cerca de 10.500 yuan por metro quadrado.

随着房地产市场进入深度调整周期，重庆招商渝天府项目的销售价格亦出现进一步下滑。
Com a entrada do mercado imobiliário em um ciclo de ajuste profundo, o preço de venda do projeto重庆招商渝天府 também caiu ainda mais.
对于该项目存货跌价，招商蛇口方面表示，该项目尚未交付，本年度根据市场情况计提了部分存货减值准备，2025年12月31日止实现的收益未达到项目整体预计收益。
Sobre a depreciação de estoque desse projeto, a招商蛇口 declarou que o projeto ainda não foi entregue e que no presente exercício, com base nas condições do mercado, foram provisionadas algumas perdas de estoque, e que a receita até 31 de dezembro de 2025 não atingiu a receita total prevista para o projeto.

严跃进表示，资产减值准备的计提，本质上是企业审慎经营理念的具体体现。
Yan Yuesheng afirmou que a contabilização da provisão para depreciação de ativos é, essencialmente, uma manifestação do conceito de gestão prudente da empresa.
尤其在房地产市场房价处于调整周期的背景下，企业能够客观正视资产所处的定价环境，科学研判资产未来价值走势并作出清晰、理性的判断，这充分彰显了其健全的企业治理体系与规范的内控管理水平。
Particularmente em um contexto onde os preços dos imóveis estão em um ciclo de ajuste no mercado imobiliário, a capacidade da empresa de reconhecer objetivamente o ambiente de precificação de seus ativos, de avaliar cientificamente as tendências de valor futuro dos ativos e de fazer julgamentos claros e racionais, destaca seu sistema de governança corporativa robusto e seu nível normativo de controle interno.

值得注意的是，存货跌价准备正逐渐成为吞噬招商蛇口归母净利润的“黑洞”。
É importante notar que a provisão para depreciação de estoque está se tornando gradualmente um “buraco negro” que consome o lucro líquido atribuível aos acionistas da招商蛇口.
北京商报记者梳理发现，2021—2024年，招商蛇口计提的存货跌价准备分别为17.19亿元、36.41亿元、22.76亿元及35.75亿元，四年累计金额高达112.11亿元；
Os repórteres do Beijing Business descobriram que, entre 2021 e 2024, as provisões para depreciação de estoque da招商蛇口 foram, respectivamente, de 1,719 bilhões de yuan, 3,641 bilhões de yuan, 2,276 bilhões de yuan e 3,575 bilhões de yuan, totalizando 11,211 bilhões de yuan em quatro anos;
叠加2025年的32.69亿元存货跌价准备，其累计存货跌价准备进一步攀升至144.8亿元。
Adicionando a provisão de depreciação de estoque de 3,269 bilhões de yuan de 2025, o total acumulado de provisões para depreciação de estoque subiu ainda mais para 14,48 bilhões de yuan.

受到存货跌价准备的影响，2021—2024年，招商蛇口归母净利润分别减少34.56亿元、45.58亿元、17.65亿元及43.44亿元。
Devido à provisão para depreciação de estoque, o lucro líquido atribuível aos acionistas da招商蛇口 foi reduzido em 34,56 bilhões de yuan, 45,58 bilhões de yuan, 17,65 bilhões de yuan e 43,44 bilhões de yuan, respectivamente, de 2021 a 2024.
严跃进表示，从短期来看，资产减值准备的计提固然会直接缩减企业当期潜在利润空间，但从长期经营视角而言，此举能够让企业更清晰、准确地掌握自身资产实际状况，厘清资产质量底数，进而为后续营销工作的精准推进、存量资产的高效盘活提供有力支撑，助力各项经营工作有序开展。
Yan Yuesheng afirmou que, a curto prazo, a contabilização da provisão para depreciação de ativos certamente reduzirá diretamente o espaço potencial de lucro da empresa no presente, mas, a longo prazo, essa ação permitirá que a empresa compreenda de forma mais clara e precisa a situação real de seus ativos, esclarecendo a qualidade dos ativos, e, assim, proporcionando um forte apoio para a promoção precisa de futuras atividades de marketing e a revitalização eficiente de ativos existentes, ajudando as operações da empresa a prosseguir de maneira ordenada.

“三个转变”驶入深水区

在营业收入与归母净利润持续承压的背景下，巨额计提资产减值这一看似负面的财务操作，对于刚刚完成“换帅”的招商蛇口而言，或许并非利空，反而成为新管理层轻装上阵的契机。
Em um contexto de pressão contínua sobre a receita operacional e o lucro líquido atribuível aos acionistas, esta contabilização significativa de provisões para depreciação de ativos, que parece uma operação financeira negativa, pode não ser prejudicial para a招商蛇口, que recentemente mudou sua liderança, mas sim uma oportunidade para a nova gestão começar com um peso menor.
2025年9月，招商蛇口的董事长、总经理双双更替，以董事长朱文凯、总经理聂黎明为核心的新管理团队上任；
Em setembro de 2025, o presidente e o gerente geral da招商蛇口 foram ambos substituídos, com uma nova equipe de gestão liderada pelo presidente Zhu Wenkai e pelo gerente geral Nie Liming;
2026年3月3日，招商蛇口副总经理刘晔因工作调动原因辞去职务，赴中国南山开发（集团）股份有限公司任职，并已担任该公司党委副书记。
Em 3 de março de 2026, o vice-gerente geral da招商蛇口, Liu Ye, deixou o cargo devido a uma mudança de trabalho, assumindo um cargo na China Nanshan Development (Group) Co., Ltd., onde já atua como vice-secretário do partido da empresa.

业内人士指出，面对过去五年累计超144亿元的存货跌价准备，新任管理团队或将迎来一个难得的战略窗口期。
Profissionais do setor apontam que, diante das provisões para depreciação de estoque que totalizam mais de 14,4 bilhões de yuan nos últimos cinco anos, a nova equipe de gestão pode estar diante de uma rara janela estratégica.
严跃进表示，从短期来看，计提资产减值准备会直接压缩企业当期利润空间；
Yan Yuesheng afirmou que, a curto prazo, a contabilização das provisões para depreciação de ativos comprimirá diretamente o espaço de lucro da empresa;
但从长期经营维度分析，该项举措有助于企业全面、真实地摸清资产底数，精准把握资产质量状况，为后续明确经营方向、优化业务布局提供基础。
Mas, em uma perspectiva de gestão a longo prazo, essa medida ajuda a empresa a entender de forma abrangente e realista a situação de seus ativos, a avaliar com precisão a qualidade dos ativos, e fornece uma base para definir claramente a direção de negócios e otimizar a disposição dos negócios.

北京商报记者注意到，招商蛇口曾于2021年提出“三个转变”发展战略，重点推动开发与经营并重、轻重资产协同发展。
Os repórteres do Beijing Business notaram que a招商蛇口 já havia proposto em 2021 a estratégia de desenvolvimento de “três transformações”, enfatizando o equilíbrio entre desenvolvimento e operação, bem como o desenvolvimento colaborativo de ativos leves e pesados.
从实际成效来看，2025年公司资产运营收入达71.73亿元，同比增长0.32%；
Em termos de resultados práticos, a receita operacional de ativos da empresa atingiu 71,73 bilhões de yuan em 2025, com um crescimento de 0,32% em relação ao ano anterior;
物业服务营业收入167.26亿元，同比增长8.35%。
A receita operacional dos serviços imobiliários foi de 167,26 bilhões de yuan, com um crescimento de 8,35% em relação ao ano anterior.
两大板块相较于传统开发业务均实现营收正增长。
Ambas as áreas de negócios conseguiram um crescimento positivo em receita em comparação com as atividades de desenvolvimento tradicionais.

严跃进称，招商蛇口新一届管理团队可继续坚持轻重资产相结合的运营模式。
Yan Yuesheng afirmou que a nova equipe de gestão da招商蛇口 pode continuar a adotar um modelo operacional que combine ativos leves e pesados.
当前行业虽普遍推崇轻资产运营模式，但近年来重资产价格处于相对低估区间，具备阶段性布局价值，
Embora a indústria atualmente favoreça um modelo operacional de ativos leves, o preço dos ativos pesados nos últimos anos tem estado em uma faixa relativamente subestimada,
其应用场景也不局限于传统物业服务领域。
e seu uso não se limita ao setor tradicional de serviços imobiliários.
由此可见，企业采用轻重资产结合的发展模式，未来仍具备可观的市场空间与发展机遇。
Portanto, fica claro que a adoção de um modelo de desenvolvimento que combina ativos leves e pesados ainda oferece considerável espaço de mercado e oportunidades de desenvolvimento no futuro.

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，招商蛇口积极布局轻资产领域，核心逻辑在于其收益具备稳定性。
Xie Yifeng, presidente do Instituto de Pesquisa Imobiliária das Cidades da China, afirmou que a招商蛇口 está ativamente se posicionando no campo dos ativos leves, com a lógica central sendo a estabilidade de seus retornos.
当前，轻资产及物业服务收入占比虽较低，但伴随管理运营资产规模与物业面积的持续扩张，相关收入有望实现稳步增长。
Atualmente, a proporção de receitas de ativos leves e serviços imobiliários é relativamente baixa, mas com a contínua expansão da escala de ativos e da área de serviços geridos, espera-se que essas receitas cresçam de forma constante.
从行业周期与企业经营维度看，该战略具有显著的抗下行周期意义，能有效对冲房地产开发主业金融收益下滑的缺口。
Do ponto de vista do ciclo da indústria e da gestão empresarial, essa estratégia possui um significado notável de resistência durante períodos de recessão, podendo efetivamente mitigar a lacuna gerada pela queda dos rendimentos financeiros do principal negócio de desenvolvimento imobiliário.

北京商报记者 李晗
Repórteres do Beijing Business, Li Han

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