A Coinbase impulsiona os primeiros empréstimos hipotecários conformes apoiados por criptomoedas

A Coinbase e a Better Home & Finance operacionalizaram a primeira hipoteca conformada por cripto como garantia na história dos EUA, permitindo que os mutuários ofereçam Bitcoin ou USDC como colateral para um empréstimo à habitação apoiado pela Fannie Mae, sem liquidar as suas posições.

O produto liga-se diretamente ao mercado de hipotecas residenciais dos EUA de 12 biliões de dólares, não como uma oferta privada de nicho, mas como um instrumento conformado com GSE, apoiado pela mesma infraestrutura federal que financia mais de metade das compras de casas americanas.

A manchete da superfície é histórica. O mecanismo por baixo dela é onde vive o verdadeiro compromisso. O BTC é descontado para 40% do valor de mercado para fins de colateral; o USDC é descontado para 80%. Um mutuário que prometa 100.000 dólares em Bitcoin recebe 40.000 dólares em crédito de entrada utilizável — um corte (haircut) que faz as contas funcionarem para as GSE, mas exige uma sobrecolateralização significativa por parte do mutuário.

A pergunta que este artigo responde: o que é que é, na prática, necessário para usar cripto para comprar uma casa neste quadro, e o que é que a existência do produto sinaliza sobre para onde está a caminhar a infraestrutura institucional de hipotecas?

Principais aprendizagens:

• Gatilho de política: O Diretor da FHFA, Bill Pulte, instruiu a Fannie Mae e a Freddie Mac, a 25 de junho de 2025, a desenvolver diretrizes de subscrição de cripto como ativo, fornecendo a base regulamentar para este produto.
• Mecanismo de haircut: O BTC é valorizado a 40% do preço de mercado; o USDC a 80%. Uma posição de $100.000 em BTC gera $40.000 em colateral elegível.
• Primeiro a avançar: A Coinbase e a Better Home & Finance estão a executar o primeiro empréstimo conformado sob esta estrutura; desde então, o credor Newrez lançou o seu próprio programa paralelo suportado por cripto.
• Limitação de âmbito: Apenas os ativos detidos em bolsas reguladas nos EUA com conformidade AML e uma história de detenção de 60 dias — carteiras frias, posições DeFi e ativos em staking são excluídos.

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Como a estrutura do empréstimo funciona, na realidade

O produto está estruturado como dois instrumentos sobrepostos: uma hipoteca primária conformada apoiada pela Fannie Mae e uma segunda hipoteca que cobre a entrada, garantida por colateral cripto prometido. A Coinbase mantém os ativos prometidos em custódia; os mutuários não transferem a propriedade, mas o colateral fica onerado durante a duração do empréstimo.

O haircut é a restrição definidora. Para gerar 80.000 dólares de crédito de entrada elegível usando Bitcoin à taxa de valorização de 40%, um mutuário deve prometer 200.000 dólares em BTC.

A taxa de 80% do USDC é mais eficiente em capital; 100.000 dólares em USDC geram 80.000 dólares em colateral utilizável, mas ainda exige uma margem de sobrecolateralização significativa.

O quadro de haircut de volatilidade da Fannie Mae foi concebido precisamente para absorver as oscilações de preços da classe de ativos sem desencadear liquidações forçadas do lado do mutuário.

Não há chamadas de margem (margin calls). O colateral não está em risco devido a quedas de preço de curto prazo. A posição cripto só se torna acionável para o credor depois de 60 ou mais dias de mora, alinhando-se com os prazos padrão de execução hipotecária e dissociando deliberadamente o risco de crédito da hipoteca da volatilidade diária da cripto.

Os ativos elegíveis devem ser mantidos numa bolsa regulada nos EUA com conformidade AML total e uma história mínima de detenção documental de 60 dias. Carteiras frias são excluídas. Posições DeFi não qualificam. Ativos em staking ficam fora. O quadro é estreito por desenho; troca flexibilidade por compatibilidade com GSE, que é o único caminho para o estatuto de conformado.

A arquitetura de política por detrás disto remete diretamente para a diretiva de 25 de junho de 2025 do Diretor da FHFA, Pulte, que ordenou à Fannie Mae e à Freddie Mac que desenvolvessem diretrizes formais de subscrição para ativos digitais. As propostas do enquadramento da Fase 1, cobrindo tratamento da volatilidade e padrões de documentação, estão atualmente sob revisão da FHFA, com um calendário de 6 a 12 meses antes do lançamento dos critérios da Fase 2.

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