A Gemdale está a eliminar ruídos e a superar o momento mais difícil?

Produzido por | Zhongfang Wang

Revisão por | Li Xiaoyan

Como um dos quatro pilares do setor imobiliário, conhecido como “Zhao Bao Wan Jin” (captar, garantir, vender, lucrar), e anteriormente um exemplo de empresa com “três linhas vermelhas” verdes, a China Vanke enfrentou desafios durante a fase de ajustamento profundo do setor, mas está a ajustar-se proativamente, apoiada por recursos estatais e de seguradoras, com resolução ordenada de dívidas, foco em cidades-chave e uma estratégia de ativos leves e pesados em colaboração, demonstrando resiliência e confiança ao atravessar ciclos.

Quando as “três linhas vermelhas” foram implementadas em 2020, a China Vanke foi uma das cinco empresas com classificação verde entre as 30 maiores do setor, junto com Poly, China Overseas, China Resources e China Merchants Shekou, formando um padrão de segurança na indústria. Após cinco anos de reestruturação, as empresas estatais consolidaram sua liderança com recursos, enquanto a Vanke, com seu fundo de propriedade mista, entrou em período de ajustamento sob pressão de desleveragem e mercado em declínio, apresentando flutuações na venda e lucro, resultado de uma estratégia de retração e de uma saída do modelo de alta alavancagem e alta rotatividade.

Dados indicam que, até 2025, a Vanke prevê um volume de vendas contratadas de 30,02 bilhões de yuans, uma ligeira queda em relação ao ano anterior; o relatório de resultados projeta um prejuízo líquido atribuível aos acionistas de 11,1 a 13,5 bilhões de yuans, devido à redução na receita de vendas e à provisão cautelosa para perdas de estoque, representando uma liberação pontual de pressão financeira, não uma desordem operacional. A empresa está a reforçar a liquidação de ativos e a consolidar a qualidade dos seus ativos, demonstrando uma base financeira sólida que facilitará uma operação mais leve no futuro.

De uma perspetiva setorial, a maioria das empresas imobiliárias privadas e de propriedade mista passou por redução de escala nesta fase de ajustamento; a Vanke não enfrentou incumprimentos de dívidas nem riscos de entrega, mantendo a segurança operacional fundamental, distinguindo-se claramente de empresas em dificuldades.

A China Vanke tem origem numa empresa estatal do distrito de Futian, Shenzhen, com uma estrutura acionista estável e forte apoio dos acionistas, formando uma garantia central para atravessar ciclos. A Futian Investment, como acionista fundador, mantém-se como o segundo maior acionista, e em janeiro de 2026, Yang Yuqiu, presidente da Futian Holding, entrou no conselho de administração, fortalecendo a influência estatal, apoiando na melhoria de crédito, na ligação de recursos e na coordenação de projetos. Em 2023, a empresa transferiu participações em projetos para a Futian Investment, arrecadando 3,251 bilhões de yuans, reforçando a liquidez e demonstrando a cooperação entre recursos estatais e a empresa cotada.

Como maior acionista, a Fude Life Insurance tem acompanhado o desenvolvimento da empresa a longo prazo. Apesar de oscilações de curto prazo no preço das ações, ela participa ativamente na governança, enviando uma equipa especializada ao conselho e à gestão, promovendo foco estratégico e controlo de fluxo de caixa. Após a saída gradual do grupo, a estrutura acionista tornou-se mais concentrada e estável, aumentando a eficiência decisória.

Após a saída de Ling Ke em 2023, Xu Jiajun assumiu a presidência, enquanto Li Ronghui, da Fude Life, passou a ser CEO e responsável financeiro, completando uma transição de gestão tranquila. A nova equipa centra-se na segurança do fluxo de caixa, no pagamento de dívidas e na garantia de entregas, promovendo rapidamente a otimização organizacional e a redução de custos, mantendo a operação estável sem interrupções, demonstrando uma governança madura.

Diante da pressão de liquidez do setor, a Vanke mantém uma política de receita e despesa equilibradas, priorizando o pagamento de dívidas antes de expandir. A resolução de dívidas de 2025 foi concluída pontualmente, com uma contínua otimização da estrutura de dívidas de curto prazo, mantendo a classificação de crédito AAA de longo prazo com a China Chengxin, com perspectiva estável, uma conquista rara no setor.

Até o terceiro trimestre de 2025, a empresa possui 14,34 bilhões de yuans em caixa, embora haja uma lacuna de liquidez de curto prazo, ela consegue reforçar o caixa através de alienações de ativos, parcerias em projetos, recebimentos de vendas e apoio de acionistas, mantendo o risco geral sob controlo. Em 2025, a empresa suspendeu a aquisição de terrenos no mercado aberto, concentrando-se na recuperação de receitas e pagamento de dívidas; após aliviar a pressão de dívidas na segunda metade do ano, realizou compras seletivas em cidades-chave como Hangzhou e Xangai, com uma estratégia de investimento prudente e ritmo controlado, retornando à racionalidade.

Na gestão operacional, a empresa mantém o foco na entrega e no bem-estar dos clientes, com todos os projetos em andamento a avançar normalmente, mantendo a qualidade de entrega e a capacidade de cumprir contratos, o que é fundamental para restaurar a confiança do mercado.

Diante de novos modelos de setor, a Vanke abandona a busca por escala e aposta na alta qualidade, estabilidade e sustentabilidade, estabelecendo três caminhos principais:

1. Focar no desenvolvimento principal em cidades-chave, saindo de regiões não essenciais, criando residências de alta qualidade, impulsionando a venda por meio de produtos, e abandonando a expansão de alta rotatividade;

2. Equilibrar ativos leves e pesados, com serviços de construção por contrato, gestão de propriedades e ativos operacionais como novos motores. Em 2025, a receita de construção por contrato crescerá rapidamente, com a Vanke consolidando-se entre as três maiores do setor, enquanto os ativos leves apresentam baixa capitalização, fluxo de caixa estável e menor ciclo, suavizando as oscilações do setor imobiliário;

3. Gestão lean para redução de custos e aumento de eficiência, otimizando a estrutura organizacional, reduzindo custos administrativos e melhorando a eficiência operacional, buscando maior retorno na gestão.

Antes de 2026, embora as vendas tenham diminuído em comparação com o ano anterior, o volume base já está em níveis baixos; com a entrada de projetos em cidades-chave, maior contribuição de ativos leves e políticas de desmobilização eficazes, espera-se uma recuperação gradual nas vendas. As políticas do setor continuam a ser favoráveis, com a recuperação do mercado nas cidades centrais, criando um ambiente externo propício à recuperação da Vanke.

Historicamente, a Vanke passou por múltiplos ciclos imobiliários, mantendo uma base sólida. Fundada em 1988, reestruturada em 1996 e listada em 2001, acumula mais de trinta anos de experiência, com reservas de terrenos de alta qualidade, sistemas de gestão maduros e reconhecimento de marca amplo. Mesmo com uma redução temporária de escala, sua capacidade de desenvolvimento, reputação de produto, qualificação financeira e recursos de acionistas permanecem entre as melhores do setor.

Atualmente, o setor mudou de uma fase de expansão de escala para uma competição focada na qualidade e na estabilidade. A Vanke está a reduzir sua carteira de ativos, a mitigar riscos e a transformar-se em uma empresa de ativos leves, alinhando-se com o “novo modelo”. Com a redução da pressão de dívidas, aceleração na venda de projetos em cidades centrais e expansão de ativos leves, a empresa deve gradualmente sair do ciclo de baixa, recuperando lucros e ampliando escala.

As flutuações de vendas e lucros a curto prazo refletem uma fase de desleveragem ativa, ajuste financeiro e reposicionamento estratégico. Com o apoio de recursos estatais e seguradoras, resolução ordenada de dívidas, transição colaborativa de ativos e manutenção do compromisso de entrega, a empresa superou os momentos mais difíceis. Como uma antiga e sólida empresa com origem na classificação verde, a Vanke está a adotar uma postura mais leve, com estratégia mais focada e fluxo de caixa mais robusto, atravessando ciclos do setor e retornando a um caminho de desenvolvimento de alta qualidade, com potencial de valor a longo prazo e de recuperação que o mercado deve valorizar.