A administração do condomínio realmente limita a entrada e saída dos veículos dos proprietários no bairro

Este artigo foi publicado originalmente no Yangtze Evening Post

A administração condominial restringiu a entrada e saída de veículos dos proprietários no condomínio

O tribunal decidiu que essa forma de cobrar a taxa de estacionamento constitui abuso de poder gerencial

A cancela de acesso no condomínio

Devido à não pagamento da taxa de estacionamento pelos proprietários, a administração condominial, sem consenso, utilizou métodos como “cancelar o reconhecimento automático de passagem” e “exigir pagamento conforme a tarifa de estacionamento temporário” para limitar a entrada e saída dos veículos dos proprietários. Essa prática de cobrança forçada é legal? Recentemente, o Tribunal de Taicang julgou um caso assim.

O Sr. Liu é proprietário de uma vaga de estacionamento com direito de propriedade em um condomínio de Taicang. A empresa de administração condominial, responsável pelos serviços iniciais do condomínio, assinou um contrato de prestação de serviços de gestão que especifica que as taxas de administração e de estacionamento são cobradas separadamente. No contrato de compra de imóvel assinado pelo Sr. Liu com a construtora, também está claramente definido o valor da taxa de estacionamento.

No entanto, a partir de janeiro de 2025, Liu deixou de pagar a taxa de estacionamento devido a discordâncias sobre o valor cobrado. Após várias tentativas de cobrança sem sucesso, a administração condominial configurou o veículo de Liu no sistema de reconhecimento de veículos como “veículo temporariamente estacionado”. Desde então, toda vez que Liu entra ou sai do condomínio ou do estacionamento subterrâneo, seu veículo não é reconhecido automaticamente, sendo necessário que alguém levante a cancela manualmente. Para sair, ele precisa pagar uma tarifa de estacionamento temporário.

“Antes, a cancela abria automaticamente na entrada e saída, agora tenho que esperar alguém abrir, e ainda tenho que pagar uma taxa extra para sair do condomínio, o que é muito inconveniente.” Liu acredita que a taxa de estacionamento já está incluída na taxa de administração que paga, e que essa prática não só causa transtornos diários, mas também viola seus direitos legais. Assim, Liu entrou com uma ação no Tribunal de Taicang, pedindo que a administração cesse a prática abusiva e peça desculpas.

A administração condominial responsável pelo caso respondeu: “Foi uma medida desesperada, pois os proprietários há muito não pagam a taxa de estacionamento, e a operação da condomínio também precisa de recursos, por isso tivemos que agir assim.” O responsável também afirmou que tentou várias vezes negociar com Liu, mas não houve acordo.

Após análise, o tribunal concluiu que, como proprietário de uma vaga de estacionamento e de uma via pública comum do condomínio, Liu tem o direito legal de entrar e sair livremente do condomínio e de usar normalmente sua vaga. A instalação do sistema de reconhecimento de veículos pela administração foi feita para facilitar a entrada e saída dos proprietários e manter a ordem do condomínio, não para cobrar taxas. Como Liu não pagou a taxa de estacionamento, embora tenha cometido uma violação, a administração deveria buscar seus direitos por meios legais, como negociação, notificação ou ação judicial, e não usar métodos técnicos para limitar sua entrada e saída. Ao configurar o veículo de Liu como “veículo temporariamente estacionado”, impedindo sua entrada e obrigando-o a pagar taxas extras na saída, a administração ultrapassou os limites do serviço de gestão, configurando abuso de poder gerencial e violando os direitos do proprietário. Assim, o tribunal decidiu que a administração deve imediatamente cessar as restrições à passagem do veículo de Liu e restaurar a função de reconhecimento automático.

O juiz responsável pelo caso afirmou que, ao exercer suas funções, as empresas de gestão condominial não podem restringir de forma disfarçada o direito legal dos proprietários de entrar e sair do condomínio por não pagarem taxas. Os proprietários têm direito de uso comum das vias públicas do condomínio e direito exclusivo sobre suas vagas de estacionamento, incluindo a liberdade de entrada e saída e uso normal. A administração deve buscar seus direitos de forma legal e razoável, sem abusar de suas funções ou usar meios técnicos para limitar ou prejudicar os direitos básicos dos proprietários. Além disso, os proprietários também devem colaborar com as regras de gestão do condomínio para manter um ambiente harmonioso e organizado.

Yangtze Evening Post / Ziniu News Jornalista Zhang Birong