Reconhecimento de mais de 4,2 bilhões, queda de 70% no lucro líquido, a "três transformações" da China Merchants Shekou entrou na fase de águas profundas

（来源：北京商报）

Devido ao desacelerar das receitas, grandes provisões para imparidade de ativos e outros fatores, a招商蛇口 registou uma forte queda no lucro líquido atribuível aos acionistas em 2025. A 16 de março à noite, a招商蛇口 divulgou o relatório anual de 2025, mostrando um lucro líquido atribuível aos acionistas de aproximadamente 10,24 mil milhões de yuans, uma diminuição de 74,65% em relação ao ano anterior, marcando o segundo ano consecutivo de queda. A forte redução do lucro líquido atribuível aos acionistas deve-se, por um lado, à diminuição do margem bruta das operações de desenvolvimento e serviços imobiliários, cujos lucros atribuíveis também caíram em relação ao ano anterior. Mas a razão mais fundamental é que, nesse período, a招商蛇口 contabilizou provisões de imparidade de ativos de cerca de 4,27 mil milhões de yuans, o que reduziu diretamente o lucro líquido atribuível aos acionistas em quase 3 mil milhões de yuans.

O repórter do Beijing Business observa que, nos últimos anos, a招商蛇口 tem promovido continuamente a estratégia de desenvolvimento dos “três transformações”: de uma orientação principal para o desenvolvimento para uma abordagem equilibrada entre desenvolvimento e gestão, de um modelo de ativos pesados para uma combinação de ativos pesados e leves, e de uma concorrência homogênea para uma diferenciação de desenvolvimento. No entanto, na prática, as novas áreas de negócio ainda estão em fase de cultivo, sem uma escala de lucros consolidada, dificultando que se tornem, a curto prazo, o principal motor de crescimento dos resultados.

Lucro líquido atribuível aos acionistas em queda por dois anos consecutivos

O relatório mostra que, em 2025, o lucro líquido atribuível aos acionistas foi de cerca de 10,24 mil milhões de yuans, uma queda de 74,65%. É importante notar que este é o segundo ano consecutivo de declínio, com uma tendência de agravamento evidente.

O repórter do Beijing Business analisou dados anteriores e constatou que, em 2024, o lucro líquido atribuível aos acionistas foi de aproximadamente 40,39 mil milhões de yuans, uma redução de 36,08% em relação aos 63,19 mil milhões de yuans de 2023. Comparando com a queda de 2024, a de 2025 foi ainda mais acentuada, aumentando a pressão sobre os lucros.

Por trás da queda de dois anos consecutivos do lucro líquido atribuível aos acionistas, a desaceleração na receita operacional do negócio de desenvolvimento foi o principal fator. Em 2025, a招商蛇口 alcançou uma receita total de aproximadamente 1547,28 mil milhões de yuans, uma redução de 13,53%. O setor principal de desenvolvimento mostrou-se particularmente fraco, com uma receita de cerca de 1308,29 mil milhões de yuans, uma queda de 16,33%, superior à redução geral.

Sobre a diminuição na receita do negócio de desenvolvimento, a招商蛇口 explicou que ela se deve principalmente ao desenvolvimento e venda de produtos residenciais, negócios de construção por conta própria, entre outros. Durante o período, o volume de projetos concluídos diminuiu em relação ao ano anterior, levando a uma redução na receita.

Ao mesmo tempo, a queda na margem bruta das principais áreas agravou ainda mais a pressão de redução do lucro líquido atribuível aos acionistas. Como os dois principais setores de receita da招商蛇口, o desenvolvimento e os serviços imobiliários, ambos apresentaram uma redução na margem bruta em 2025.

Mais especificamente, a margem bruta do setor de desenvolvimento foi de 15,33%, uma queda de 0,25 pontos percentuais; a margem bruta dos serviços imobiliários foi de 10,59%, uma redução de 0,28 pontos percentuais, comprimindo ainda mais o espaço para o lucro líquido atribuível aos acionistas.

Apesar da margem bruta do desenvolvimento estar em declínio, a招商蛇口 continuou a ampliar sua reserva de terrenos em todo o país em 2025, investindo continuamente para reforçar seu estoque de terras.

Em 2025, a招商蛇口 adquiriu um total de 43 terrenos, com uma área de construção de aproximadamente 4,4 milhões de metros quadrados, e um valor total de terra de cerca de 938 mil milhões de yuans, sendo que a empresa pagou cerca de 543 mil milhões de yuans em custos de aquisição. Durante o período, cerca de 90% dos investimentos foram feitos nas “10 cidades principais”, incluindo uma maior proporção em cidades de primeiro nível, que representaram 63% do total de investimentos, um aumento em relação ao ano anterior. A empresa adquiriu 5 terrenos em Xangai, e 3 em Shenzhen, Pequim, Chengdu e Hangzhou, além de 2 em Xi’an.

O vice-diretor do Instituto de Pesquisa Imobiliária de Eju, Yan Yuejin, afirmou que, apesar da redução na receita de desenvolvimento e na margem bruta, a reserva de terrenos funciona como a “farinha” do construtor, indicando potencial de crescimento e margem de lucro futuros. O setor imobiliário está atualmente em uma fase de profunda ajustamento, com o mercado apresentando uma tendência de “redução de volume e aumento de qualidade” e de maior diferenciação. Os recursos de terras de alta qualidade em cidades principais estão se tornando cada vez mais escassos, e a estratégia da招商蛇口 de ampliar sua reserva de terrenos em áreas centrais contrasta com a tendência geral, apoiada pelo capital de empresas estatais, aproveitando a janela de oportunidade durante o ajustamento do setor, focando em terrenos de alta qualidade em cidades-chave, otimizando a estrutura de reservas de terra e preparando o terreno para a recuperação dos negócios e melhorias de lucro futuras.

Sobre o forte declínio nos resultados de 2025, apesar de pagar preços elevados por terrenos, o repórter do Beijing Business enviou uma solicitação de entrevista à empresa, sem ainda receber resposta até o momento.

Perdas por desvalorização de estoques ultrapassam 14,4 mil milhões de yuans em 5 anos

Embora o aumento na reserva de terrenos tenha criado espaço para o desenvolvimento futuro, alguns projetos não atingiram as vendas esperadas, levando a um aumento significativo nas provisões para imparidade de ativos, o que afetou negativamente o lucro líquido.

O relatório mostra que, em 2025, a招商蛇口 contabilizou provisões de imparidade de ativos de cerca de 4,27 mil milhões de yuans, sendo que a maior parte corresponde a provisões por desvalorização de estoques, que atingiram cerca de 3,27 mil milhões de yuans; provisões por perdas de crédito somaram aproximadamente 755 milhões de yuans; provisões por imparidade de goodwill foram de cerca de 222 milhões de yuans; e provisões por imparidade de investimentos de longo prazo atingiram aproximadamente 24 milhões de yuans. Essas provisões reduziram o lucro líquido atribuível aos acionistas em cerca de 29,18 mil milhões de yuans, aumentando ainda mais a pressão sobre os resultados.

O repórter do Beijing Business verificou que, entre os projetos relacionados às provisões por desvalorização de estoques, o projeto Chongqing招商渝天府 destacou-se, com uma provisão adicional de 879 milhões de yuans em 2025, sendo o maior entre todos. Dados públicos indicam que esse projeto foi adquirido pela招商蛇口 em abril de 2021 por 3,25 mil milhões de yuans, com uma taxa de sobrepreço de quase 130%, e um preço de venda por metro quadrado de aproximadamente 10.500 yuans.

Com o setor imobiliário entrando em uma fase de ajustamento profundo, os preços de venda do projeto招商渝天府 também caíram ainda mais. Quanto à desvalorização de estoques nesse projeto, a招商蛇口 afirmou que o projeto ainda não foi entregue, e que, neste ano, foi contabilizada uma provisão parcial de desvalorização com base nas condições de mercado, sem que os ganhos até 31 de dezembro de 2025 tenham atingido as expectativas de receita total do projeto.

Yan Yuejin comentou que a provisão para imparidade de ativos é uma manifestação da gestão prudente das empresas. Especialmente em um mercado imobiliário em fase de ajuste de preços, a capacidade de as empresas avaliarem objetivamente o ambiente de precificação dos ativos e fazerem julgamentos racionais sobre seu valor futuro demonstra uma governança sólida e um sistema de controle interno bem estruturado.

É importante notar que a provisão por desvalorização de estoques está se tornando uma “buraco negro” que consome o lucro líquido atribuível aos acionistas da招商蛇口. O repórter do Beijing Business verificou que, de 2021 a 2024, as provisões por desvalorização de estoques foram de 1,719 mil milhões, 3,641 mil milhões, 2,276 mil milhões e 3,575 mil milhões de yuans, totalizando 11,211 mil milhões de yuans nesses quatro anos. Com a adição dos 879 milhões de yuans de 2025, o total acumulado de provisões por desvalorização de estoques atingiu 14,48 mil milhões de yuans.

Devido às provisões por desvalorização de estoques, os lucros líquidos atribuíveis aos acionistas em 2021-2024 reduziram-se em 3,456 mil milhões, 4,558 mil milhões, 1,765 mil milhões e 4,344 mil milhões de yuans, respectivamente.

Yan Yuejin afirmou que, a curto prazo, a contabilização de provisões por imparidade de ativos reduz o lucro potencial da empresa naquele período; mas, a longo prazo, essa prática ajuda a obter uma visão clara e precisa do estado real dos ativos, esclarecendo sua qualidade e base de avaliação, o que apoia a execução de estratégias de marketing, a revitalização eficiente de ativos existentes e a condução ordenada das operações.

Nova gestão enfrenta janela de oportunidade estratégica

Diante da pressão contínua sobre receitas e lucros líquidos atribuíveis aos acionistas, a contabilização de grandes provisões para imparidade de ativos, embora pareça negativa, pode representar uma oportunidade para a nova gestão da招商蛇口, que acaba de passar por uma troca de liderança.

Em setembro de 2025, o presidente e o CEO da招商蛇口 foram substituídos. Uma nova equipe de gestão, liderada pelo presidente Zhu Wenkai e pelo CEO Nie Liming, assumiu o comando; em 3 de março de 2026, o vice-presidente Liu Ye deixou o cargo por motivos de trabalho, transferindo-se para a China Nanshan Development (Group) Co., Ltd., onde também ocupa o cargo de vice-secretário do partido.

Especialistas afirmam que, diante de uma provisão de mais de 14,4 mil milhões de yuans por imparidade de ativos, a nova equipe de gestão terá uma janela de oportunidade estratégica valiosa.

Yan Yuejin comentou que, a curto prazo, a contabilização de imparidade de ativos pode reduzir o lucro atual; mas, a longo prazo, essa prática ajuda a compreender de forma mais completa e realista a base de ativos, permitindo uma avaliação precisa de sua qualidade e fornecendo uma base sólida para definir estratégias de operação, otimizar a alocação de negócios e promover o crescimento sustentável.

O repórter do Beijing Business também notou que, em 2021, a招商蛇口 lançou a estratégia de “três transformações”, focando na integração do desenvolvimento e gestão, bem como na coordenação de ativos leves e pesados. Os resultados mostram que, em 2025, a receita operacional total foi de 71,73 mil milhões de yuans, um aumento de 0,32%; a receita de serviços imobiliários foi de 167,26 mil milhões, um crescimento de 8,35%. Ambos os setores apresentaram crescimento em relação ao modelo tradicional de desenvolvimento.

Yan Yuejin afirmou que a nova equipe de gestão da招商蛇口 pode continuar a adotar o modelo de operação de combinação de ativos leves e pesados. Apesar de a indústria valorizar atualmente o modelo de ativos leves, os ativos pesados ainda estão relativamente subavaliados, oferecendo oportunidades de investimento em fases específicas, e seu uso não se limita ao setor de serviços imobiliários tradicionais. Assim, a estratégia de combinar ambos os tipos de ativos ainda oferece potencial de mercado e oportunidades de crescimento.

O diretor do Instituto de Pesquisa Imobiliária de Cidades da China, Xie Yifeng, afirmou que a estratégia de expansão em ativos leves da招商蛇口 baseia-se na sua estabilidade de receita. Embora atualmente a participação de receitas de ativos leves e serviços imobiliários seja baixa, a expansão contínua da gestão, operação e área de propriedades deve impulsionar esses rendimentos de forma sustentável. Essa estratégia tem um papel importante na resistência às fases de retração do setor, ajudando a compensar a queda de receita do principal negócio de desenvolvimento imobiliário.