A proporção de transações de imóveis de segunda mão está a subir rapidamente. A Beike irá desempenhar mais valor?

O mercado imobiliário está a recuperar, aliado à implementação bem-sucedida da estratégia “Uma Base, Três Pilares”, a KE Holdings (贝壳) obteve um desempenho financeiro estável.

Recentemente, a KE divulgou os resultados do primeiro trimestre de 2025, continuando o crescimento do segundo semestre do ano passado. No primeiro trimestre, o volume total de transações (GTV) atingiu 843,7 mil milhões de yuans (Renminbi), um aumento de 34,0% em relação ao ano anterior. A receita líquida foi de 23,3 mil milhões de yuans, um crescimento de 42,4%, e o lucro líquido foi de 855 milhões de yuans.

De forma mais detalhada, a KE apresentou vários pontos positivos na sua operação. Primeiro, o volume de negócios de imóveis usados e novos foi significativamente superior à média do mercado, demonstrando a competitividade das principais empresas. Segundo, os negócios de aluguer de imóveis e de decoração de interiores cresceram rapidamente, tornando-se novos motores de crescimento.

Negócios de corretagem em rápido crescimento; serviços de transações não imobiliárias tornam-se a “segunda curva de crescimento”

O negócio de corretagem é o núcleo da KE, tendo apresentado desempenho acima do esperado desde o segundo semestre do ano passado.

Dos 843,7 mil milhões de GTV no primeiro trimestre, 580,3 mil milhões de yuans foram de imóveis existentes, um aumento de 28,1% em relação ao ano anterior; as transações de imóveis novos totalizaram 232,2 mil milhões de yuans, um crescimento de 53%. É importante notar que estes dados foram alcançados num contexto de volatilidade no mercado imobiliário. Segundo dados da CRIC, no primeiro trimestre, as vendas dos 100 maiores construtores tiveram uma redução de cerca de 7% em relação ao ano anterior.

A capacidade da KE de resistir às oscilações do ciclo imobiliário deve-se em grande parte ao aumento da eficiência operacional. A empresa investiu mais em tecnologia de IA, lançando várias ferramentas de aplicação, abrangendo tanto o segmento B (empresas) quanto o segmento C (consumidores).

Entre elas, o assistente de busca de imóveis com IA “Pudding” ajuda os utilizadores, combinando capacidades de raciocínio profundo com dados reais de imóveis para entender melhor as necessidades de procura, recomendando imóveis de forma inteligente e eficiente. O assistente para agentes “Laike” melhora a comunicação com clientes, aumentando a taxa de sucesso nas transações.

Além disso, para aumentar a eficiência entre lojas e clientes, a KE reforçou a gestão interna com ferramentas como o painel de trabalho dos agentes, o assistente de promoção de imóveis com IA e reuniões presenciais focadas em imóveis. Também implementou mecanismos de plataforma, como sistemas de pontos e direitos, e conselhos de gestão regionais, para incentivar o crescimento dos agentes e promover a cooperação entre lojas.

No primeiro trimestre, a receita média por loja e por agente aumentou 8% e 14%, respetivamente, refletindo melhorias na eficiência. A taxa de rotatividade de lojas existentes caiu para 2,9%, uma redução de 6% em relação ao trimestre anterior e 38% em relação ao mesmo período do ano anterior. Além disso, a taxa de retenção de novas lojas abertas em 2024 nos primeiros seis meses atingiu 94%.

No que diz respeito aos negócios de serviços não imobiliários, a receita líquida do primeiro trimestre cresceu 46,2% em relação ao ano anterior, representando 35,9% da receita líquida total, consolidando-se como a “segunda curva de crescimento”.

A receita líquida do setor de decoração de interiores foi de 2,9 mil milhões de yuans, um aumento de 22,3%, com uma margem de lucro de 32,6%, atingindo um máximo histórico, um aumento de 2 pontos percentuais em relação ao ano anterior.

Na área de aluguer de imóveis, a receita líquida do primeiro trimestre foi de 5,1 mil milhões de yuans, um crescimento de 93,8%. Segundo informações divulgadas, ao final do trimestre, a carteira de imóveis sob gestão ultrapassava as 500 mil unidades, sendo que a plataforma “Shengxin Zu” geria mais de 490 mil unidades.

Em 2023, a KE estabeleceu a estratégia “Uma Base, Três Pilares”, onde “Uma Base” refere-se às transações de imóveis novos e usados, e os “Três Pilares” são os negócios de decoração, aluguer e a plataforma “Beihao Jia”. Desde o seu lançamento em 2021, o setor de decoração cresceu rapidamente, assim como o mercado de aluguer, que demonstra forte potencial de expansão. Para a KE, os negócios de serviços não imobiliários representam uma segunda curva de crescimento, ajudando a aumentar a resiliência dos resultados.

Era dos imóveis existentes: a melhoria da qualidade de gestão é fundamental

Com o aumento da eficiência operacional, a capacidade de lucro da KE também melhora. A empresa revelou que, no primeiro trimestre, as despesas operacionais foram de 4,2 mil milhões de yuans, uma redução de 31,3% em relação ao trimestre anterior, e o lucro líquido ajustado atingiu 1,39 mil milhões de yuans.

Após vários anos de ajustes, as margens de lucro dos negócios de imóveis usados e novos estabilizaram-se. Com a crescente contribuição do setor de decoração e o desenvolvimento dos negócios de aluguer e plataforma Beihao Jia, a melhoria na qualidade de gestão é altamente provável.

O diretor executivo e CFO da KE, Xu Tao, afirmou: “Enquanto mantemos um controlo racional dos custos, continuaremos a apoiar o crescimento sustentável dos negócios, com total empenho na estratégia ‘Uma Base, Três Pilares’.”

No primeiro trimestre, o caixa da KE atingiu 12,773 mil milhões de yuans, um aumento de quase 12% em relação ao início do período. Para 2024, a empresa planeia pagar cerca de 400 milhões de dólares em dividendos aos acionistas. Além disso, investiu aproximadamente 716 milhões de dólares em recompra de ações, representando cerca de 3,9% do capital social emitido ao final de 2023, com todas as ações recompradas a serem canceladas. Essas grandes operações de recompra demonstram a confiança da gestão no futuro da empresa e reafirmam o compromisso de valorizar os acionistas.

No setor, desde setembro de 2024, um conjunto de políticas tem impulsionado a recuperação do mercado imobiliário, com aumento significativo no volume de transações e no número de visitas às propriedades. A previsão para 2025 é de estabilização do mercado imobiliário.

Como líder no setor de corretagem imobiliária na China, a KE tem potencial para beneficiar diretamente da recuperação do mercado. Mais importante, com a desaceleração do ritmo de urbanização, o mercado de imóveis começa a entrar na era do stock, beneficiando diretamente a KE.

Segundo um relatório da Founder Securities, nos últimos quatro anos, a proporção de transações de imóveis usados no país aumentou rapidamente, atingindo 46% no final de 2024, um máximo histórico, indicando que o mercado de imóveis usados está a tornar-se uma parte cada vez mais importante do mercado imobiliário. Além disso, com a pressão de desmobilização dos construtores, a KE terá mais espaço para explorar o seu valor.

Para o futuro, Peng Yongdong, cofundador, presidente e CEO da KE, afirmou: “Olhemos para o futuro com confiança na estratégia ‘Uma Base, Três Pilares’ e continuaremos a investir firmemente na aplicação de IA.”