O mercado imobiliário alemão provavelmente irá ceder, não quebrar

(MENAFN- ING) Os preços das casas na Alemanha aproximaram-se dos níveis pré-crise em 2025

O mercado imobiliário alemão refletiu a economia mais ampla em 2025: após dois anos de contração, tanto o PIB quanto os preços das casas voltaram a terreno positivo. De acordo com o índice de preços de habitação recentemente divulgado pelo Escritório de Estatísticas da Alemanha, os preços das casas aumentaram 3,2% no ano passado. Com isso, os preços ainda estão cerca de 8% abaixo do pico atingido em 2022, mas, ao mesmo tempo, estão mais de 5% acima do ponto mais baixo alcançado em 2024.

Preços das casas em relação aos níveis recentes de pico e vale

No entanto, o dado anual mascara uma perda clara de ritmo. Após três trimestres consecutivos de crescimento de aproximadamente 1% trimestre a trimestre, a dinâmica dos preços desacelerou para 0,1% no 4º trimestre de 2025. Os dados de crédito também indicam uma história semelhante. Os novos empréstimos hipotecários ainda aumentaram 37% em relação ao ano anterior no primeiro trimestre de 2025, mas desaceleraram para 13% ao ano até o final do ano.

Parte dessa desaceleração reflete efeitos de base. Mas desenvolvimentos desfavoráveis na acessibilidade e o fraco sentimento do consumidor também tiveram impacto negativo. O crescimento salarial desacelerou, os preços das casas aumentaram, e a margem para novas reduções nas taxas de financiamento foi limitada.

Um revés temporário no início de 2026

Os desenvolvimentos no início de 2026 foram mistos. Em janeiro, as taxas de hipoteca subiram aos níveis mais altos desde meados de 2024, reduzindo a demanda. Fevereiro trouxe alívio momentâneo: taxas de mercado de capitais mais baixas reduziram os custos de financiamento, o que poderia ter impulsionado uma recuperação de curto prazo na demanda por empréstimos. Mas essa janela fechou rapidamente, pois a escalada no Oriente Médio elevou os preços da energia, reacendendo os temores de inflação e provocando uma forte venda nos mercados de títulos do governo. Os rendimentos dos títulos alemães de 10 anos aumentaram mais de 30 pontos base desde o final de fevereiro – provavelmente suficiente para fazer as taxas de financiamento voltarem a ficar acima de 4% no futuro.

Taxas de juros de mercado e taxas de financiamento

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Como resultado, a recuperação do mercado imobiliário provavelmente enfrentará um revés temporário. A incerteza elevada, o aumento dos custos de energia e a confiança do consumidor mais fraca provavelmente levarão a um aumento na propensão das famílias a poupar, enquanto os custos de financiamento mais altos acrescentarão mais pressão financeira.

Por que isso não é como 2022

O atual ambiente macroeconômico parece desconfortável e traz de volta memórias dolorosas de 2022, quando o aumento dos preços da energia agravou a inflação, as taxas de política monetária foram elevadas a um ritmo sem precedentes, e o mercado imobiliário alemão praticamente parou. No entanto, em 2022, o choque de taxas atingiu um mercado imobiliário que estava no final de um longo período de boom, com as taxas hipotecárias médias subindo de quase zero para mais de 3,5%. No momento atual, as taxas de juros hipotecários já estão muito mais altas e, mesmo em um cenário de pior caso, a maior parte dos aumentos de taxas esperados pelo Banco Central Europeu já está precificada. Embora não esperemos que o BCE aumente as taxas de juros em nosso cenário base, mesmo um aperto monetário moderado ficaria aquém do choque de taxas que vimos em 2022.

Ao mesmo tempo, o descompasso estrutural entre oferta e demanda continua sendo uma força estabilizadora e, assumindo que os preços da energia se estabilizem, a recuperação econômica da Alemanha – se não for prejudicada pelo novo choque de preços de energia – deve ganhar tração mais tarde neste ano, adicionando suporte cíclico ao mercado.

Como resultado do atual contexto macroeconômico, o mercado imobiliário alemão provavelmente enfrentará uma pausa, não uma quebra. Preços mais altos de energia e a incerteza renovada desacelerarão a recuperação a curto prazo, mas as bases estruturais – oferta limitada, condições econômicas em melhora gradual e um BCE pouco propenso a revisitar um aperto agressivo – argumentam contra uma correção ao estilo de 2022. Por enquanto, isso parece ser um revés de curto prazo, não o fim da recuperação.