Jianye Nova Vida: Cada 1 yuan ganho, 80 centavos são consumidos por inadimplência｜Relatório Anual Tempestades⑤

Texto/Leju Finance Yan Minghui

Recentemente, muitas pessoas têm escrito sobre a história de Hu Baosen, sobre sua permanência em Hong Kong na sua oitava década, suas emoções e lutas na “望北楼”, sobre o sucesso e fracasso do Grupo Jianye, seu caminho até aqui e o futuro, sobre os ativos, dívidas e processos judiciais deste que foi um dia o “Rei de Henan”…

Alguns elogiam sua responsabilidade, outros duvidam de suas escolhas, mas todos suspiram e se perguntam quando ele poderá retornar à sua terra natal.

Diz-se no mundo das finanças que, a partir do segundo semestre de 2025, Hu Baosen permanecerá em Hong Kong por um longo período, lidando com reestruturações de dívidas offshore e operações de capital; na reunião anual da gestão do Grupo Jianye antes do Ano Novo de 2026, ele participou de uma forma inédita — de forma online.

Pouco depois do encerramento desta reunião anual, cujo tema era “fortalecer a colaboração, juventude e inovação”, uma das principais empresas do grupo, Jianye New Life (09983.HK), divulgou seu relatório de resultados de 2025.

Ao analisar os dados financeiros, este relatório revela resultados pouco animadores. Em meio a uma profunda ajustamento do setor e ao contexto de endividamento do grupo, Jianye New Life enfrenta desafios enormes.

“O verdadeiro fosso competitivo não é o número frio de escala, mas a sensação de profissionalismo e calor humano a cada contato com o cliente.”

Para o futuro, Jianye New Life declarou que “esforçar-se-á para, na onda de transformação do setor, trilhar seu próprio caminho de crescimento ‘de qualidade, calor humano e resiliência’”.

Lucros consumidos

Em 2025, as receitas e lucros de Jianye New Life diminuíram ambos.

Os dados mostram que, no período, a receita total foi de aproximadamente 2,768 bilhões de yuans, uma queda de 6,2% em relação a 2024; o lucro bruto foi de cerca de 544 milhões de yuans, uma redução de 15,1% em relação ao ano anterior, com margem bruta caindo de 21,7% para 19,6%; o lucro líquido caiu de 238 milhões de yuans para 167 milhões, uma redução de aproximadamente 29,8%, com margem líquida de cerca de 6,0%, contra 8,1% do ano anterior.

Analisando a estrutura de receitas, o serviço de gestão de propriedades, considerado “âncora”, contribuiu com cerca de 2,3 bilhões de yuans, praticamente igual ao ano anterior. No entanto, a margem bruta deste setor caiu de 21,3% para 19,2%.

“Para aumentar a satisfação do cliente, aumentaram-se os custos de serviços de alta qualidade”, e enquanto as receitas estagnaram, os custos aumentaram rigidamente, comprimindo ainda mais a lucratividade.

No que diz respeito à escala, “retiraram-se ativamente os bairros deficitários”. Até o final de 2025, Jianye New Life gerenciava cerca de 194 milhões de metros quadrados, uma redução de 1,2% em relação ao ano anterior.

Outras duas linhas de negócio, serviços de valor agregado à comunidade e serviços de valor agregado a não-proprietários, também tiveram queda nas receitas. Os primeiros caíram 21,0%, para 430 milhões de yuans, enquanto os segundos despencaram de 109 milhões de yuans em 2024 para 39 milhões, uma queda de aproximadamente 64,5%.

Jianye New Life explicou que a redução na receita de serviços de valor agregado à comunidade se deve à contínua fraqueza do mercado imobiliário doméstico, levando à diminuição de negócios relacionados a varandas fechadas, inspeções de reformas, entre outros; além disso, a confiança do consumidor interno e a receita de vendas de parques industriais do grupo também diminuíram.

A redução nos serviços de valor agregado a não-proprietários deve-se à contínua ajustagem do setor imobiliário, que levou a uma redução ativa na escala dessas atividades, incluindo uma queda de 55 milhões de yuans na receita de serviços de pré-venda, serviços em locais de venda e vendas de imóveis por corretoras.

Um dos dados mais relevantes do relatório é o aumento de 84,5% na “perda de impairment de ativos financeiros e contratuais”, de 74,9 milhões de yuans em 2024 para 138 milhões em 2025.

Jianye New Life explicou que isso se deve à fraqueza do mercado imobiliário doméstico e à baixa confiança do consumidor, levando ao aumento de contas a receber de taxas de propriedade de pequenos proprietários e ao lento recebimento de pagamentos.

A gestão de propriedades geralmente adota o modelo de “serviço primeiro, cobrança depois”. Em ciclos de desaceleração macroeconômica, isso se torna uma espada de dois gumes. Quando a vontade e capacidade de pagamento dos proprietários diminuem, as contas a receber aumentam, e a provisão para créditos de duvidosa deve ser aumentada, corroendo os lucros do período.

O impairment de 138 milhões de yuans representa 82,6% do lucro líquido do período. De certa forma, isso significa que, para cada yuan ganho, cerca de 80 centavos são “consumidos” por dívidas incobráveis.

Excluindo fatores não operacionais como impairment, o lucro líquido atribuível aos acionistas de Jianye New Life em 2025 foi de 280 milhões de yuans, uma leve queda de 4,8% em relação aos 294 milhões de 2024.

Fluxo de caixa esgotado

“Romper o ciclo vicioso de ‘redução de custos que reduz a qualidade’… liberar recursos humanos para focar em serviços calorosos e resposta a emergências.” No relatório de resultados, Jianye New Life projeta uma redução de custos e aumento de eficiência, buscando estimular a organização por meio de “colaboração homem-máquina”.

No entanto, os eventos de greve de funcionários ocorridos em várias regiões de Henan no segundo semestre de 2025 revelam outro lado dessa narrativa.

Segundo informações públicas, o Jianye Yihou City em Huixian não conseguiu pagar salários por quatro meses devido à maioria dos proprietários não pagarem as taxas de propriedade, levando à demissão de funcionários e à paralisação dos serviços. Mas, de forma confusa, há relatos de que a taxa de cobrança em Zhengzhou Jianye Chun Tianli atingiu 90%, e proprietários de Xinyang Jianye Cheng pagaram antecipadamente de 2 a 5 anos de taxas, alguns até até 2028.

Além de “inadimplência dos proprietários”, o que mais aconteceu com as taxas de propriedade arrecadadas?

A ideia de “colaboração homem-máquina” foi apresentada, mas a realidade é que, até o final de 2025, os caixa e equivalentes de Jianye New Life somavam apenas 413 milhões de yuans, uma redução drástica de 65,3% em relação aos 1,19 bilhões de yuans de 2024.

Para onde foi o dinheiro? Jianye New Life não divulgou detalhes do fluxo de caixa operacional, mas observadores do setor sugerem que há uma relação com contas a receber e distribuição de dividendos.

Dados indicam que, até o final de 2025, contas a receber comerciais e outras somavam cerca de 3,18 bilhões de yuans, um aumento de 11,4% em relação ao ano anterior, muito acima do crescimento da receita. Entre eles, contas a receber de comércio totalizaram 3,628 bilhões de yuans, um aumento de 9,0% em relação ao final de 2024, quando eram 3,327 bilhões.

A estrutura de envelhecimento dessas contas também é preocupante: em 2025, as contas a receber com mais de 3 anos aumentaram de 474 milhões de yuans para 1,265 bilhões, representando 14,2% para 34,8%.

Observadores do setor afirmam que “a rápida expansão de contas a receber de longo prazo indica maior dificuldade na recuperação de pagamentos e maior risco de inadimplência.”

No meio do ano passado, Jianye New Life distribuiu um dividendo intermediário de 0,033 HKD por ação, totalizando 39,12 milhões de yuans, mas no relatório de resultados de 2025, o conselho não recomendou o pagamento de dividendos finais.

Nos últimos quatro anos, Jianye New Life realizou uma política de dividendos bastante generosa: em 2021, distribuiu 576 milhões de yuans; em 2022, 481 milhões; em 2023, mesmo com prejuízo de 578 milhões, distribuiu 392 milhões; e em 2024, 215 milhões.

Por trás dessas altas distribuições, o maior beneficiário foi o acionista controlador Hu Baosen, que detém aproximadamente 65,27% das ações da Jianye New Life.

De uma “adoração por escala” para uma “retorno às capacidades”, a transformação de Jianye New Life parece estar no caminho certo. Mas essa mudança exige tempo e recursos financeiros.

No início deste ano, a veterana do setor imobiliário Jianye, de 43 anos, Yan Xuewen, foi nomeada diretora executiva e CEO da Jianye New Life; após a mudança, Wang Jun deixou de ser CEO, permanecendo como presidente do conselho e diretor executivo, focando na estratégia do grupo e supervisão de grandes projetos.

“Yan e Wang” poderão liderar Jianye New Life a alcançar “redução de custos” e, ao mesmo tempo, “aumento de eficiência” e “melhoria de qualidade”, conquistando a confiança e a preferência dos clientes? Conseguirão transformar os serviços de valor agregado à comunidade de uma “questão secundária” em uma fonte estável e sustentável de lucros, para compensar os limites de crescimento do negócio principal de gestão de propriedades?

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