Aceleração da redução de inventário: 22 províncias reduzem a proporção do pagamento inicial para propriedades comerciais

Fonte: Relatório Econômico do Século 21 Autor: Zhang Min

16 de março, o Escritório Central do Banco Popular da China em Xangai publicou um aviso informando que a proporção mínima de entrada para empréstimos de compra de imóveis comerciais (incluindo imóveis comerciais residenciais) foi ajustada para não menos de 30%. Esta medida visa acelerar a redução de estoque no mercado de imóveis comerciais e impulsionar a atividade de mercado.

Em 15 de janeiro deste ano, o porta-voz do Banco Popular da China e vice-governador Zou Lan afirmou que, em conjunto com a Administração de Supervisão Financeira, a proporção mínima de entrada para empréstimos de compra de imóveis comerciais foi reduzida para 30%, apoiando a redução de estoque no mercado de imóveis comerciais. Dois dias depois, as duas entidades publicaram conjuntamente o Aviso sobre o Ajuste na Proporção Mínima de Entrada para Empréstimos de Compra de Imóveis Comerciais, esclarecendo que a proporção mínima foi ajustada para não menos de 30%.

Antes disso, a proporção mínima de entrada para empréstimos de compra de imóveis comerciais era de 50%. Na prática, alguns bancos estabeleciam até 60% ou mais. Portanto, essa medida é vista como um sinal importante para a redução de estoque de imóveis comerciais.

De acordo com dados não totalmente compilados pelo Relatório Econômico do Século 21, até o momento, 22 regiões administrativas provinciais reduziram a proporção mínima de entrada para imóveis comerciais. Algumas províncias e cidades também implementaram outras medidas para promover a redução de estoque de imóveis comerciais.

Diversas ações indicam que o ritmo de redução de estoque de imóveis comerciais está acelerando.

Período de liquidação mais longo do que residências

Imóveis comerciais referem-se a escritórios, lojas e outros imóveis de propriedade comercial. Diferentemente das residências, a propriedade de imóveis comerciais geralmente tem validade de 40 ou 50 anos, e sua carga tributária costuma ser maior.

Por múltiplas razões, atualmente, o estoque de imóveis comerciais na China é relativamente grande. Segundo dados do Escritório Nacional de Estatísticas, até o final de fevereiro deste ano, a área de imóveis comerciais pendentes de venda era de aproximadamente 800 milhões de metros quadrados, incluindo 190 milhões de metros quadrados de escritórios e imóveis comerciais, representando cerca de 23,9%. No mesmo período, ainda havia cerca de 710 milhões de metros quadrados de escritórios e imóveis comerciais em construção.

Devido às restrições mais severas do que as aplicadas às residências, a barreira de compra de imóveis comerciais é relativamente maior, e o período de liquidação também é mais longo. Com base na velocidade média de vendas dos últimos 12 meses, o período de liquidação atual de escritórios (considerando a área pendente de venda até o final de fevereiro) é de aproximadamente 28 meses, enquanto o de imóveis comerciais é superior a 30 meses.

Por outro lado, o período de liquidação de residências é de cerca de 7 meses.

Uma pesquisa da CBRE, uma instituição de serviços imobiliários comerciais, também aponta que, neste ano, a oferta adicional de escritórios em 10 cidades do país deve atingir 4,7 milhões de metros quadrados, um aumento de 7% em relação ao ano anterior. Espera-se que essa oferta diminua gradualmente para 4,2 milhões de metros quadrados em 2027 e 3,5 milhões em 2028. Quanto a propriedades de varejo, a previsão é de que, nos próximos dois anos, as oito principais cidades do país tenham uma oferta adicional de imóveis de varejo de alta qualidade de 4,39 milhões de metros quadrados e 3,56 milhões, respectivamente, mantendo-se abundantes. Cidades como Xangai, Guangzhou, Hangzhou, Nanjing e Tianjin terão um aumento na área de oferta adicional em relação aos anos anteriores.

Nos últimos anos, tem havido pedidos constantes por políticas mais rigorosas e intervenções para promover a redução de estoque de imóveis comerciais.

Durante a sessão do Congresso Nacional deste ano, Liu Yonghao, membro da Conferência Consultiva Política do Povo e presidente do Grupo New Hope, sugeriu otimizar o planejamento urbano, reduzir a proporção de novas áreas comerciais, revitalizar ativos existentes, melhorar as políticas de transformação de imóveis comerciais em residenciais e relaxar moderadamente as restrições relacionadas a apartamentos em relação a matrícula escolar e residência.

Liu Yonghao afirmou que, com as mudanças no padrão populacional e o crescimento do comércio online, o papel do comércio físico está se enfraquecendo. Ele acrescentou que, além de medidas para absorver o estoque existente, “os novos planos devem considerar as mudanças na economia, fazer ajustes apropriados e evitar planejar tantas áreas comerciais.”

Políticas favoráveis continuam sendo implementadas

Antes desta recente redução na proporção mínima de entrada, várias políticas de redução de estoque de imóveis comerciais já haviam sido lançadas.

Em setembro de 2025, o Gabinete do Conselho de Estado publicou a opinião sobre “Liberar o potencial de consumo esportivo e promover o desenvolvimento de alta qualidade da indústria esportiva”, incentivando o uso legal de fábricas industriais, imóveis comerciais e armazéns para criar espaços de esportes.

Em 28 de novembro de 2025, a Comissão de Valores Mobiliários lançou uma consulta pública sobre a implementação de fundos de investimento em imóveis comerciais (REITs). O foco do piloto é abrir canais de financiamento de direitos de propriedade de imóveis comerciais, oferecendo soluções financeiras padronizadas para revitalizar ativos existentes.

Este ano, sinais positivos continuam a surgir.

Em 5 de março, o Ministério de Recursos Naturais e a Administração Nacional de Florestas e Pradarias emitiram o aviso sobre “Garantir elementos essenciais de recursos naturais”, esclarecendo que novas áreas de construção prioritariamente apoiarão grandes projetos e o desenvolvimento de serviços públicos, não sendo, em princípio, destinadas ao desenvolvimento imobiliário comercial.

O Plano Quinquenal “14º Plano” divulgado este mês destaca a promoção da classificação e uso de terrenos não utilizados e projetos em andamento, além de incentivar a revitalização de imóveis comerciais e residenciais ociosos. O plano também menciona a implementação segura e gradual da renovação do direito de uso de terrenos industriais e comerciais.

Especialistas geralmente interpretam essas ações como sinais de que ajustes na oferta estão em andamento e que a revitalização de imóveis comerciais ociosos pode acelerar.

No nível local, muitas cidades também adotaram políticas de apoio para promover a redução de estoque no mercado de imóveis comerciais e de escritórios.

Por exemplo, Xangai permite que edifícios comerciais integrem funções como hotéis, pesquisa e inovação, cultura, saúde, educação, habitação de aluguel (incluindo apartamentos para talentos); Hangzhou implementou reformas relacionadas a terrenos comerciais, estabelecendo mecanismos eficientes para revitalizar espaços existentes e permitindo mudanças temporárias de uso.

No que diz respeito a subsídios, Wuhan oferece 50% de reembolso do imposto de selo para compras de imóveis comerciais novos; Nanning concede um subsídio de 10.000 yuans para compras acima de 100 metros quadrados de imóveis comerciais.

O China Index Academy destaca que explorar caminhos para revitalizar imóveis comerciais ociosos será uma prioridade política neste ano, e espera-se que mais tentativas sejam feitas em várias regiões.

Quanto à grande redução na proporção de entrada, a instituição afirma que, a curto prazo, ajudará a aliviar a pressão sobre o estoque de imóveis comerciais e melhorar o fluxo de caixa das construtoras; a médio e longo prazo, fornecerá suporte financeiro para a revitalização de ativos existentes.

No entanto, o China Index Academy também observa que essa medida não é um sinal de reversão total do mercado. Em comparação com hipotecas residenciais, os empréstimos para imóveis comerciais ainda apresentam diferenças significativas em relação ao valor do empréstimo, taxas de juros e prazos, e os bancos, na prática, determinarão cautelosamente a proporção de entrada com base na avaliação do risco do cliente. Mais importante, a atividade de mercado de imóveis comerciais depende fundamentalmente do desempenho da economia real; para realmente ativar ativos “silenciosos”, é necessário que a confiança dos agentes do mercado e a vitalidade da economia real retornem em sincronia.