Observação de Relatório Anual丨China Merchants Shekou: Classificação de Vendas Sobe Contracorrente, Lucro Sob Pressão em Queda

Período de relatórios anuais chegou, e lançámos a observação do desempenho das 10 principais empresas imobiliárias, tentando através destes dados financeiros vislumbrar a verdadeira essência do setor.

17 de março, China Merchants Shekou foi a primeira a divulgar os resultados anuais de 2025 nesta temporada de relatórios. Os principais pontos são:

• Vendas contratuais diminuíram 10,6% em relação ao ano anterior, posição no setor subiu para quarto lugar

• Adquiriu 43 terrenos ao longo do ano, com aumento de 62,1% no valor de direitos de terra adquiridos, intensificando a redução de estoque

• Receita e lucro líquido caíram em comparação ao ano anterior, com provisões de impairment e perdas em joint ventures, margem de lucro caiu para 0,45%

• As três linhas vermelhas continuam na zona verde, custos de financiamento reduziram-se ainda mais

• Receita operacional de ativos atingiu 7,63 bilhões de yuan, aumento de 2,2%, a segunda curva de crescimento começa a se formar, com planos para lançar o quarto REIT em 2026

2025, China Merchants Shekou atingiu um total de 716,12 milhões de metros quadrados em vendas contratadas, queda de 23,5%; valor de vendas de 196 bilhões de yuan, queda de 10,6%, aumentando uma posição no setor para o quarto lugar.

A melhora na classificação deve-se ao foco estratégico em cidades-chave. Entre as 30 principais cidades do país, 15 estão entre as cinco maiores em vendas locais, incluindo Xangai, Shenzhen, Chengdu, Xi’an, Changsha, Nanjing, Zhengzhou, Suzhou, Foshan e Nantong, que ocupam as três primeiras posições em vendas totais.

As vendas nestas cinco cidades, Xangai, Pequim, Hangzhou, Shenzhen e Chengdu, representam mais de 60% do desempenho da empresa. Xangai lidera com vendas totais superiores a 50 bilhões de yuan.

Para 2026, a China Merchants Shekou estima um valor de estoque disponível de cerca de 340 bilhões de yuan, com 81% concentrados nas cidades “6+10” e 94% nos “30 Cidades Fortes”. A meta de vendas totais para 2026 deve manter-se semelhante à de 2025.

Na reunião de resultados, a gestão afirmou que, em 2026, continuará a seguir o princípio de ajustar a produção e os investimentos às vendas, sem buscar crescimento em escala de forma cega, mas sim focando em vendas de qualidade e com retorno de capital.

Em 2025, a China Merchants Shekou intensificou sua atuação no investimento.

Ao longo do ano, adquiriu 43 terrenos, totalizando cerca de 440 mil metros quadrados de área de construção, com valor total de aproximadamente 938 bilhões de yuan, e valor de direitos de terra de cerca de 543 bilhões, aumento de 62,1%.

No que diz respeito à estratégia, 100% dos investimentos estão nas “30 Cidades Fortes”, com quase 90% nas 10 principais cidades, mantendo o foco em áreas de alta qualidade em cidades-chave.

Aumentou também a cooperação em projetos. O valor total de direitos de terra em estoque caiu de 68,9% em 2024 para 57,9% em 2025, com parceiros principais incluindo China Resources, China Railway e China Overseas.

Além disso, a empresa intensificou a redução de estoque, com saldo de inventário de 362,3 bilhões de yuan no final do período, uma redução de 1,9% em relação ao início do ano. Produtos concluídos representam 716,9 bilhões de yuan, uma queda de 17%.

Entretanto, alguns projetos ainda enfrentam forte pressão de liquidação, e a empresa já provisionou perdas por impairment em alguns deles. O projeto Chongqing China Merchants Yutianfu, por exemplo, com investimento total de 4,064 bilhões de yuan, iniciado em 2021, terá uma provisão adicional de 879 milhões de yuan em 2025. Outros projetos, como Yancheng Yonghuafu e Shaping Road em Xangai, também têm perdas provisionadas superiores a 500 milhões de yuan. O projeto Tianjin Jiufang City Plaza, iniciado em 2011, ainda não possui previsão de conclusão, o que demanda atenção quanto à sua liquidação futura e possíveis perdas adicionais.

Em 2025, a receita operacional da China Merchants Shekou foi de 154,7 bilhões de yuan, uma redução de 13,5%. O lucro bruto foi de 21,3 bilhões de yuan, queda de 18,6%. A margem bruta foi de 13,76%, uma redução de 0,85 pontos percentuais, com a margem de desenvolvimento de negócios variando pouco, em 15,33%.

No lucro líquido, a empresa registrou 704 milhões de yuan, uma queda de 83,2% em relação a 2024; a margem líquida caiu para 0,45%, uma redução de 1,89 pontos percentuais.

A redução significativa do lucro líquido deve-se a três fatores principais:

1. Aumento da taxa de despesas gerais e administrativas, que subiu 1,02 pontos percentuais para 5,52% em relação à receita

2. Provisões de impairment de 4,41 bilhões de yuan, incluindo 3,269 bilhões de yuan de provisões adicionais por impairment de estoque

3. Mudança de resultado de joint ventures de lucro para prejuízo, com redução de 2,3 bilhões de yuan em receitas de investimentos

No final do período, a China Merchants Shekou possuía 86,13 bilhões de yuan em caixa, uma redução de 14,2%. As dívidas com juros totalizavam 242,4 bilhões de yuan, aumento de 8,9%, sendo 56 bilhões de yuan com vencimento em até um ano.

As três linhas vermelhas continuam na zona verde: índice de endividamento de 64,17% excluindo receitas antecipadas, índice de dívida líquida de 72,46%, e relação de caixa não restrita para dívidas de curto prazo de 1,19.

Em 2025, a empresa obteve 17,94 bilhões de yuan em financiamento no mercado aberto, com custo médio de 2,44% ao ano. O custo de financiamento de estoque existente ao final do ano caiu para 2,74%, uma redução de 25 pontos base em relação ao ano anterior.

Na reunião de resultados, a China Merchants Shekou afirmou que o foco futuro será “reduzir custos, melhorar a correspondência e controlar riscos”, com especial atenção à estrutura de ativos e passivos, para garantir uma alocação eficiente.

Em relação às operações de ativos e serviços de propriedade, a empresa mantém estabilidade relativa.

Em 2025, a receita consolidada de operações de ativos foi de 23,9 bilhões de yuan, representando 15,4% do total de receita operacional, com aumento de 2,8 pontos percentuais em relação ao ano anterior, indicando a formação de uma segunda curva de crescimento. A receita de operações de ativos totalizou 7,63 bilhões de yuan, aumento de 2,2%.

Ao longo do ano, foram adicionados cerca de 828 mil metros quadrados de gestão de ativos leves, com projetos em Xangai, Hangzhou, Chengdu e Shenzhen. O setor de comércio concentrado, maior em escala, tinha 54 projetos em operação ao final do período, totalizando aproximadamente 3,4 milhões de metros quadrados de área de gestão, com projetos em construção ou em fase de abertura totalizando cerca de 1,85 milhão de metros quadrados. A receita de operações comerciais foi de 1,96 bilhão de yuan, com taxa de ocupação de 93% em projetos com mais de três anos.

É importante notar que algumas propriedades alugadas enfrentam dificuldades operacionais. A taxa de ocupação média do comércio concentrado caiu de 91,06% para 87,5%, e o preço médio por metro quadrado por mês diminuiu para 99,53 yuan.

Paralelamente, a empresa está acelerando a construção de plataformas REITs para facilitar a saída de ativos. Atualmente, possui três plataformas REITs: Shenou Industrial Park REIT, China Merchants Leasing Housing REIT e China Merchants Commercial REIT (listada em Hong Kong), que abrangem parques industriais, residências e escritórios comerciais.

Na reunião de resultados, a China Merchants Shekou afirmou que irá acelerar três melhorias: aprimorar o modelo de operação, focar na elevação do retorno de ativos e aproveitar ao máximo as plataformas REITs.

Quanto aos serviços de propriedade, a China Merchants Property Services registrou receita de 19,27 bilhões de yuan, aumento de 12,23%; lucro líquido atribuível aos acionistas foi de 655 milhões de yuan, uma redução de 22,12%. Ao final, gerenciava 2.473 projetos, com uma área total de 377 milhões de metros quadrados.

Em relação à gestão de construção, a empresa adicionou 80 novos projetos, totalizando 11,39 milhões de metros quadrados de área contratada, com receita de contrato superior a 800 milhões de yuan. Acumulando ao longo dos anos, já realizou mais de 620 projetos de construção, totalizando mais de 35 milhões de metros quadrados.

Para 2026, a China Merchants Shekou planeja iniciar operações em projetos com aproximadamente 1 milhão de metros quadrados. A empresa afirmou que fortalecerá sua capacidade operacional, com foco na colaboração de múltiplos negócios e controle de custos, para criar projetos de referência e valorizar seus ativos. Também planeja lançar a quarta plataforma REIT, voltada para infraestrutura de consumo e projetos comerciais comunitários.

Na reunião de resultados, a gestão destacou uma avaliação cautelosamente otimista: o piso regulatório já está claro, mas o fundo do mercado ainda leva tempo para se consolidar. Espera-se que, em 2026, o mercado possa passar de uma fase de estagnação para estabilidade, embora a diferenciação entre cidades possa persistir. Com a recuperação gradual do setor, a pressão sobre os lucros da empresa deve diminuir.

Se a China Merchants Shekou conseguirá evoluir de “estabilizar a base” para “recuperar lucros” em 2026 será o foco principal do mercado.