Observação de Relatório Anual丨China Merchants Shekou: Classificação de Vendas Sobe Contracorrente, Lucro Sob Pressão em Queda

Período de relatórios anuais chegou, e lançámos a observação do desempenho das 10 principais empresas imobiliárias, tentando através destes dados financeiros vislumbrar a verdadeira essência do setor.

Em 17 de março, a China Merchants Shekou foi a primeira a divulgar os resultados anuais de 2025 nesta temporada de relatórios. Os principais pontos são:

• Vendas contratuais diminuíram 10,6% em relação ao ano anterior, posição no setor subiu para quarto lugar

• Aquisição de 43 terrenos ao longo do ano, aumento de 62,1% no valor de direitos de terra adquiridos, com maior desinvestimento de ativos existentes durante o período

• Receita e lucro líquido caíram ambos, com provisões de impairment e perdas em joint ventures, margem de lucro caiu para 0,45%

• As três linhas vermelhas continuam na zona verde, custos de financiamento ainda mais baixos

• Receita operacional de ativos atingiu 7,63 bilhões de yuan, aumento de 2,2%, formando uma segunda curva de crescimento, com emissão do 4º REIT prevista para 2026

Em 2025, a China Merchants Shekou alcançou um total de 716,12 milhões de metros quadrados em vendas contratadas, queda de 23,5% em relação ao ano anterior; valor de vendas contratado foi de 196 bilhões de yuan, queda de 10,6%, elevando sua posição no setor para quarto lugar.

A melhora na classificação se deve ao foco em uma distribuição precisa nas cidades-chave. Das 30 principais cidades do país onde atua, 15 estão entre as cinco maiores em vendas locais, incluindo Xangai, Shenzhen, Chengdu, Xi’an, Changsha, Nanjing, Zhengzhou, Suzhou, Foshan e Nantong, que ocupam as três primeiras posições em vendas totais.

As cidades de Xangai, Pequim, Hangzhou, Shenzhen e Chengdu contribuíram com mais de 60% do desempenho da empresa. Xangai, por exemplo, registrou vendas totais superiores a 50 bilhões de yuan, liderando o ranking de empresas imobiliárias na cidade.

Para 2026, a China Merchants Shekou estima um valor de ativos disponíveis para venda de cerca de 340 bilhões de yuan, com 81% concentrados nas cidades “6+10” e 94% nos “30 Cidades Fortes”. A meta de vendas totais para 2026 deve manter-se semelhante à de 2025.

Na reunião de resultados, a gestão afirmou que, em 2026, continuará a seguir o princípio de ajustar a produção às vendas e os investimentos às vendas, sem buscar crescimento de escala de forma indiscriminada, mas focando em vendas de qualidade e com retorno de caixa.

Em 2025, a empresa intensificou seus esforços na área de investimentos.

Ao longo do ano, adquiriu 43 terrenos, totalizando cerca de 4,4 milhões de metros quadrados de área construída, com valor total de aproximadamente 93,8 bilhões de yuan, e valor de direitos de terra de cerca de 54,3 bilhões, aumento de 62,1%.

No que diz respeito à distribuição, 100% dos investimentos estão nas “30 Cidades Fortes”, com quase 90% nas 10 principais cidades, mantendo a estratégia de foco em áreas de alta qualidade.

A empresa também aumentou a cooperação em projetos. A participação no valor total de direitos de terra caiu de 68,9% em 2024 para 57,9% em 2025, com parceiros principais incluindo China Resources, China Railway e China Overseas.

Além disso, intensificou a desmobilização de projetos, com saldo de estoque de 362,3 bilhões de yuan ao final do período, redução de 1,9% em relação ao início do ano. Produtos concluídos representam 716,9 bilhões de yuan, uma redução de 17% em relação ao ano anterior.

No entanto, alguns projetos ainda enfrentam forte pressão de desinvestimento. A empresa já provisionou perdas por impairment em alguns deles, como o projeto Chongqing China Merchants Yutianfu, com investimento total de 4,064 bilhões de yuan, iniciado em 2021, com provisões adicionais de 879 milhões de yuan em 2025. Outros exemplos incluem os estoques de Yancheng Yonghua Mansion e o projeto Siping Road em Xangai, ambos com perdas superiores a 500 milhões de yuan. O projeto Tianjin Jiufang City Plaza, iniciado em 2011, ainda não possui previsão de conclusão, o que demanda atenção quanto à sua futura desmobilização e possíveis perdas adicionais.

Em 2025, a receita operacional da China Merchants Shekou foi de 154,7 bilhões de yuan, uma redução de 13,5%. O lucro bruto foi de 21,3 bilhões de yuan, queda de 18,6%. A margem bruta foi de 13,76%, uma redução de 0,85 pontos percentuais, com o segmento de desenvolvimento apresentando margem de 15,33%, queda de 0,25 pontos, sem mudanças significativas.

No lucro líquido, a empresa registrou 704 milhões de yuan, uma queda de 83,2%, com margem líquida de 0,45%, redução de 1,89 pontos percentuais.

A grande redução do lucro líquido deve-se a três fatores principais:

1. Aumento da taxa de despesas gerais e administrativas, que subiu 1,02 pontos percentuais para 5,52% em relação ao faturamento

2. Provisões de impairment de 4,41 bilhões de yuan, incluindo 3,269 bilhões de yuan adicionais de perdas por impairment de estoques

3. Perdas em joint ventures, com redução de 2,3 bilhões de yuan nos resultados de investimentos em empresas conjuntas

Ao final do período, a China Merchants Shekou possuía 861,27 bilhões de yuan em caixa, redução de 14,2%. Dívida total com juros era de 2,424 trilhões de yuan, aumento de 8,9%, sendo 560 bilhões de yuan com vencimento em até um ano.

As três linhas vermelhas permanecem na zona verde: índice de endividamento (excluindo receitas antecipadas) em 64,17%, índice de endividamento líquido em 72,46%, e a relação de caixa não restrita para dívidas de curto prazo em 1,19.

A empresa obteve 17,94 bilhões de yuan em novos financiamentos no mercado aberto em 2025, com custo médio de 2,44%. O custo de financiamento de estoque existente ao final do ano caiu para 2,74%, uma redução de 25 pontos base em relação ao ano anterior.

Na reunião de resultados, a China Merchants Shekou afirmou que o foco futuro será “reduzir custos, melhorar a correspondência e controlar riscos”. Destacou-se a importância de uma estruturação financeira adequada, alinhando ativos e passivos de forma estratégica.

Em relação às operações de ativos, a empresa mantém estabilidade maior que o desenvolvimento imobiliário.

Em 2025, a receita consolidada de operações de ativos foi de 23,9 bilhões de yuan, representando 15,4% do total de receita operacional, aumento de 2,8 pontos percentuais em relação ao ano anterior, formando uma segunda curva de crescimento. A receita total de operações de ativos foi de 7,63 bilhões de yuan, aumento de 2,2%.

A gestão de ativos gerou cerca de 828 mil metros quadrados de área sob gestão adicional, com projetos em cidades como Xangai, Hangzhou, Chengdu e Shenzhen. O maior segmento, o comércio concentrado, ao final do período tinha 54 projetos em operação, com área total de aproximadamente 3,4 milhões de metros quadrados, além de projetos em construção ou em fase de abertura, totalizando cerca de 1,85 milhão de metros quadrados. A receita de operações comerciais foi de 1,96 bilhões de yuan, com taxa de ocupação de 93% em projetos com mais de três anos de operação.

Por outro lado, algumas propriedades alugadas enfrentam dificuldades de operação. A taxa de ocupação média do comércio concentrado caiu de 91,06% para 87,5%, e o preço médio por metro quadrado por mês também diminuiu para 99,53 yuan.

Simultaneamente, a empresa está acelerando a criação de plataformas REITs. Atualmente, possui três plataformas: a REIT de parques industriais de Shekou, a REIT de aluguel de moradias e a REIT de escritórios comerciais listada em Hong Kong, que abrangem parques industriais, apartamentos e escritórios comerciais.

Na reunião de resultados, a gestão afirmou que acelerará três melhorias: a modernização dos formatos de operação, o foco na elevação do retorno de ativos existentes e a maximização das vantagens de múltiplas plataformas REITs.

No setor de serviços de propriedade, a China Merchants Property Services (招商积余) atingiu receita de 19,27 bilhões de yuan, aumento de 12,23%, com lucro líquido de 655 milhões de yuan, redução de 22,12%. Ao final, gerenciava 2.473 projetos, com área total de 377 milhões de metros quadrados.

Na área de construção por contrato, a招商建管 adicionou 80 novos projetos ao longo do ano, com área contratada de 11,39 milhões de metros quadrados e receita contratual superior a 800 milhões de yuan. Acumulando ao longo dos anos, já realizou mais de 620 projetos de construção por contrato, totalizando mais de 35 milhões de metros quadrados.

Para 2026, a previsão é de novos projetos com aproximadamente 1 milhão de metros quadrados de área operacional. A empresa pretende fortalecer sua capacidade operacional, promovendo a colaboração entre múltiplos formatos e uma gestão de custos detalhada, visando criar projetos de referência e aumentar o valor dos ativos. Além disso, planeja lançar a 4ª plataforma de REITs comerciais, criando canais de saída para infraestrutura de consumo e projetos comerciais comunitários.

Na reunião de resultados, a gestão afirmou que a política é manter uma postura cautelosamente otimista: o piso regulatório já está claro, mas o piso de mercado ainda levará tempo para se consolidar. Espera-se que, em 2026, o mercado como um todo possa passar de uma fase de estagnação para estabilidade, embora a diferenciação entre cidades possa continuar. Com a recuperação gradual do setor, a pressão sobre os lucros futuros da empresa também deve diminuir.

Para 2026, a questão central será se a China Merchants Shekou conseguirá evoluir de “estabilizar a base” para “recuperar lucros”.