REITs imobiliários comerciais enfrentam um "momento de explosão", enquanto as empresas imobiliárias se tornam a força principal

Em 31 de dezembro de 2025, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) lançou oficialmente o piloto de REITs de bens imobiliários comerciais públicos, abrindo um novo canal de capitalização para o setor imobiliário comercial, que permaneceu inativo por muito tempo.

No dia 16 de março, o REIT de bens imobiliários comerciais da Red Soil Innovation do Grupo Xinghe, submetido pela Xinghe Holdings, foi aceito pela Bolsa de Valores de Shenzhen, tornando-se o 15º REIT de bens imobiliários comerciais público aprovado pela bolsa neste ano.

De acordo com uma análise do jornal Daily Economic News, até 20 de março de 2026, apenas 80 dias após a abertura do piloto, as bolsas de Xangai e Shenzhen já receberam 15 solicitações de projetos, com um total de captação prevista superior a 46 bilhões de yuans, quase atingindo o volume total de emissão de REITs públicos de 2025 (incluindo aumentos de capital).

Além disso, os principais ativos subjacentes incluem complexos comerciais, varejo, escritórios e hotéis, com as empresas imobiliárias passando de uma fase de experimentação marginal para participação ativa.

Notamos que, entre os 15 projetos de REITs submetidos, sete foram apresentados por empresas imobiliárias como titulares originais, incluindo Poly Developments, Shoukai Shares e New City Holdings.

“A rápida expansão do piloto de REITs de bens imobiliários comerciais é uma importante manifestação da transição do mercado imobiliário chinês de um modelo de desenvolvimento de incremento para uma era de operação de estoque”, afirmou Yan Yuejin, vice-diretor do Shanghai E-House Real Estate Research Institute, em 20 de março, ao analisar que a abertura dos REITs comerciais permitiu às empresas imobiliárias conectar efetivamente ativos de estoque ao mercado de capitais.

Mais de 460 bilhões de yuans em captação

Percebemos que esta onda de submissões de REITs de bens imobiliários comerciais apresenta duas mudanças notáveis: primeiro, o volume de captação atingiu um recorde de curto prazo no setor de REITs públicos, quase igualando o volume total de emissões de todo o ano de 2025; segundo, os ativos subjacentes dos projetos de REITs submetidos estão localizados principalmente em áreas centrais de alta qualidade, com altas taxas de ocupação e de receita de aluguel.

A abertura dos REITs comerciais comerciais provocou uma explosão no mercado, com velocidade de submissão e volume de captação batendo recordes. Desde o início das submissões em janeiro de 2026, até 20 de março, as bolsas de Xangai e Shenzhen receberam 15 pedidos de REITs de bens imobiliários comerciais, totalizando mais de 46 bilhões de yuans em captação.

Além do grande número de empresas solicitantes e do alto volume de captação planejado, a maioria dos ativos subjacentes dos projetos de REITs está localizada em áreas centrais de alta qualidade, o que é uma característica central desta onda de submissões.

Especificamente, o ativo subjacente do REIT de Lujiazui da Hua An é o projeto Jingyao Qian Tan em Pudong, Xangai; o REIT da Poly Development, Hua Xia Poly Development, inclui escritórios no Guangzhou Poly Center e o centro comercial Shui Cheng em Foshan; a Shoukai Shares submeteu ativos comerciais como a rua comercial Huáqiáo em Beijing, a rua comercial Pǔtài e o centro comercial Fùmào em Songzhuang; a New City Holdings submeteu projetos como o Wu Yue em Changzhou e a praça comercial Qidong em Nantong; a Xinghe Holdings submeteu o Red Soil Innovation Xinghe REIT, com ativos subjacentes no shopping center Xinghe COCOPark em Longgang, Shenzhen, e estacionamentos associados.

Por exemplo, o ativo subjacente do Red Soil Innovation Xinghe REIT, submetido pela Xinghe Holdings, é o shopping center Xinghe COCOPark em Longgang, Shenzhen, localizado na interseção do centro de Longgang e da nova cidade de Dayun. Segundo o prospecto, até o final de 2025, a taxa de ocupação do shopping era de 99,34%, a taxa de receita de aluguel era de 100%, e a captação prevista era de 1,686 bilhões de yuans.

O REIT Hua An Lujiazui, de Lujiazui, em Xangai, tem como ativo o projeto Jingyao Qian Tan, incluindo edifícios de escritórios T1 e lojas comerciais, com uma captação prevista de 2,81 bilhões de yuans. Segundo o prospecto, até o final de 2025, a taxa de ocupação de escritórios era de 95,93%, e a de lojas comerciais variava entre 93% e 95%, com uma taxa de recebimento de aluguel estável acima de 99,7% nos últimos três anos.

Além disso, a participação de diferentes atores nesta onda de submissões de REITs também é notável. Notamos que, nesta rodada, há empresas estatais locais como China National Petroleum, Shougang, bem como empresas privadas como Xinghe e New City, além de operadores com origem estrangeira, como o Grupo Chongbang, quebrando o padrão anterior de mercado dominado por REITs de infraestrutura de capital estatal.

Em 20 de março, Zhu Yuanwei, diretor do Reit Real Estate Finance Institute, comentou ao Daily Economic News: “Do ponto de vista dos financiadores, os REITs públicos estão se tornando uma importante via de alocação de ativos alternativos. Diante da escassez de ativos, os REITs oferecem uma nova oportunidade de alocação. Os REITs de bens imobiliários comerciais aumentam a oferta de ativos e proporcionam mais opções para investidores institucionais. Segundo informações, a concorrência por limites de alocação em vários projetos submetidos é bastante acirrada.”

Empresas imobiliárias entram na arena principal dos REITs públicos

Ao analisar a participação de empresas imobiliárias nos REITs, constatamos que, desde 2021, apenas cerca de 10 empresas, incluindo China Merchants Shekou, China Resources Land, China Jinmao, Vanke e Joy City, participaram de REITs, com duas delas realizando aumentos de capital.

Até 2024, os REITs de infraestrutura de consumo atingiram um pico, com sete produtos listados ao longo do ano, embora ainda limitados ao setor de consumo, sem uma participação ampla do setor imobiliário, e a maioria das empresas permanecia em fase de observação e experimentação.

No entanto, a abertura do mercado de REITs de bens imobiliários comerciais em dezembro de 2025 marcou uma mudança de paradigma para a participação das empresas imobiliárias. Empresas como Poly Developments, New City, Shougang, Xinghe e outras já submeteram um total de sete projetos, representando quase metade dos 15 projetos totais.

Segundo alguns especialistas do setor, anteriormente, as empresas imobiliárias tinham um papel marginal no mercado de REITs, principalmente devido à falta de canais padronizados de saída listados publicamente, dificultando a realização eficiente de ativos de estoque. A implementação dos REITs de bens imobiliários comerciais oferece uma nova via de “vender participação acionária, manter o direito de operação”.

Yan Yuejin explicou que a introdução dos REITs públicos permite às empresas imobiliárias recuperar fundos ao vender participações em projetos comerciais, enquanto mantêm o direito de operação.

“Com o modelo atual, as empresas geralmente submetem seus centros comerciais como ativos subjacentes, planejando participar de uma alocação estratégica proporcional. Essa estratégia de ‘manter participação principal + revitalizar ativos’ garante receitas futuras de operação e permite a recuperação de fundos no curto prazo, sendo uma transição ‘leve e pesada’,” afirmou Yan.

Zhu Yuanwei acrescentou que o setor de imóveis comerciais exige maior capacidade operacional: “A gestão operacional e o desenvolvimento de imóveis comerciais são habilidades organizacionais completamente diferentes. Os sistemas de talentos, mecanismos de incentivo e critérios de avaliação também diferem. Os REITs abriram a porta, mas o sucesso depende da força operacional.”

Segundo a E-House Research Institute, há três tipos de ativos que provavelmente se tornarão os principais na submissão de REITs comerciais: primeiro, escritórios de primeira linha e centros comerciais de alta qualidade em áreas centrais de cidades de nível um e forte segundo nível, que, por sua localização escassa e inquilinos de alta qualidade, se tornam âncoras de mercado; segundo, centros comerciais de qualidade em cidades de terceiro e quarto nível com potencial de transformação, incluindo oportunidades de revitalização de áreas comerciais comunitárias, que atraem fundos com alta taxa de distribuição; terceiro, ativos como hotéis, imóveis para idosos e bairros temáticos, que exigem maior capacidade operacional, mas podem se destacar se possuírem marcas e fluxo de clientes.