Relatório anual entregue na dianteira! CMC Markets descarta "fardos" e mostra dores de crescimento, como resolver o declínio de lucros?

Pergunta: Como a AI, após a alienação de ativos pela China Merchants Property, equilibra a dor de curto prazo com a estratégia de longo prazo?

Na temporada de relatórios anuais de 2026 do setor imobiliário na A-share, a China Merchants Property foi a primeira a apresentar seus resultados. Em 13 de março, a líder estatal China Merchants Property divulgou seu relatório de desempenho de 2025, tornando-se a primeira empresa de serviços imobiliários na A-share a divulgar um relatório completo do ano anterior.

O relatório mostra que a empresa atingiu uma receita operacional de 19,273 bilhões de yuans no ano, um aumento de 12,23% em relação ao ano anterior, mantendo uma trajetória de crescimento estável. No entanto, o lucro líquido atribuível aos acionistas da companhia foi de 655 milhões de yuans, uma queda de 22,12%. A empresa afirmou que a queda no lucro se deve principalmente à alienação de projetos imobiliários herdados de forma única, e, excluindo esse impacto, o lucro líquido core cresceu 8,3% em relação ao ano anterior.

Na conferência de resultados realizada na tarde de 18 de março, o presidente Lu Bin esclareceu ainda mais a direção estratégica: durante o período do 14º Plano Quinquenal, a empresa seguirá as exigências da China Merchants Shekou para se tornar a principal operadora de gestão de ativos imobiliários na China, estabelecendo uma meta de médio a longo prazo de “manter o quinto lugar e lutar pelo terceiro”.

Por trás dessa meta clara de classificação no setor, está a determinação da empresa de se destacar na mudança de cenário do setor. No entanto, no contexto de competição por ativos existentes e operações mais refinadas, o relatório de 2025 mostra tanto os resultados práticos da iniciativa de otimização da estrutura de ativos quanto os novos desafios na capacidade de expansão de mercado e na estrutura de lucros.

Crescimento de receita, qual é a qualidade da expansão de mercado?

Em relação aos principais indicadores de receita, o desempenho de 2025 da China Merchants Property apresenta pontos positivos. A empresa atingiu uma receita total de 19,273 bilhões de yuans, um aumento de 12,23%, quase atingindo a marca de 20 bilhões, e manteve uma taxa de crescimento de dois dígitos em um cenário de ajustes profundos no setor. A gestão de propriedades continua sendo a principal fonte de receita, contribuindo com 18,603 bilhões de yuans, um aumento de 12,83%.

A qualidade desse crescimento se reflete na redução contínua da dependência de partes relacionadas e na melhora geral na capacidade de expansão de mercado. Segundo o relatório anual, em 2025, a empresa assinou contratos anuais no valor de 4,48 bilhões de yuans, um aumento de 11,19%, dos quais 41,69 bilhões de yuans vieram de terceiros, um crescimento de 13%, representando 93% do total.

O mercado de não-residenciais continua sendo o núcleo principal, com contratos assinados de 3,695 bilhões de yuans, representando 82,48% do total, um aumento de 8,8%. Entre os segmentos, o setor de aviação cresceu 85% em contratos assinados, e o setor universitário cresceu 25%, demonstrando a capacidade de expansão em áreas especializadas. Particularmente notável é o crescimento acelerado no mercado de residências de mercado, com contratos anuais assinados de 474 milhões de yuans, um aumento de quase 60%, com projetos emblemáticos como Kangcheng em Xangai e Qinhan Yuyuan em Xi’an, além da criação de uma organização dedicada ao desenvolvimento residencial para fortalecer a competitividade.

O vice-presidente Zhao Xiao afirmou na conferência que 2025 foi o segundo ano de entrada oficial no mercado de residências de mercado, com a criação de uma “organização de desenvolvimento residencial” liderada pelo gerente geral, visando aprimorar a competitividade. Ele também destacou que a empresa focará em regiões economicamente ativas como a Baía de Bohai, Delta do Rio das Pérolas, Delta do Yangtze e Jing-Jin-Ji, mantendo a base de imóveis residenciais e não-residenciais, enquanto desenvolve de forma especializada setores de IFM (gestão de instalações integradas) e universidades.

“Descarregar” ativos pressiona lucros, como explicar a queda na rentabilidade?

Contrariando o desempenho impressionante na receita, a margem de lucro foi fortemente pressionada. Os resultados financeiros mostram que, em 2025, a China Merchants Property obteve um lucro líquido atribuível aos acionistas de 655 milhões de yuans, uma queda significativa de 22,12% em relação ao ano anterior, retornando aos níveis de 2023; o lucro líquido ajustado foi de 604 milhões de yuans, uma redução de 24,39%, marcando a primeira queda de dois dígitos nos principais indicadores de lucro desde 2022.

O desempenho financeiro de 2025 apresenta uma aparente “crescimento de receita sem aumento de lucro”, devido principalmente à alienação de ativos pontuais. O relatório revela que a empresa vendeu sua participação na Hengyang Zhonghang, uma subsidiária controlada, concluindo a alienação do último ativo de desenvolvimento imobiliário herdado, o que resultou em uma redução pontual de 2,56 bilhões de yuans no lucro líquido. Excluindo esse impacto, o lucro líquido aumentou 8,3% em relação ao ano anterior.

“Isso revela que a queda aparente no lucro foi resultado de uma reestruturação ativa da estrutura de ativos”, apontou a pesquisa do China Index Property. A venda de 60% da participação na Hengyang Zhonghang visou a completa alienação dos ativos de desenvolvimento imobiliário herdados, permitindo maior foco na gestão e operação de ativos imobiliários, embora cause impacto de curto prazo na rentabilidade, favorecendo uma estrutura de ativos mais leve e clara a longo prazo.

No entanto, não se pode ignorar que a China Merchants Property ainda enfrenta a pressão de redução da margem bruta do setor. Em 2025, a margem bruta geral da gestão de propriedades foi de 10,01%, uma queda de 0,44 ponto percentual em relação ao ano anterior. O secretário do conselho, Chen Jiang, afirmou na conferência que, devido à concorrência de mercado e ao aumento de custos rígidos, a margem bruta do setor está em declínio, e “a margem de novos projetos já está próxima do fundo”.

Desafios mais profundos vêm do desalinhamento entre crescimento de negócios e estrutura de margens. Os dados mostram que, entre as operações de gestão de propriedades, o segmento de serviços de valor agregado, que cresceu 48,46% em receita, possui a menor margem de lucro, de apenas 8,16%.

Ao mesmo tempo, o segmento de gestão de ativos, que possui a maior margem de lucro, teve uma receita de 2025 que caiu 0,67% em relação ao ano anterior, marcando dois anos consecutivos de declínio. Essa situação de “baixo lucro, alto crescimento em alguns negócios e retração em outros” representa um desafio estrutural para a melhora da rentabilidade geral da empresa.

Estabelecendo a meta “Manter o quinto lugar e lutar pelo terceiro”, o caminho para o desenvolvimento de alta qualidade ainda está por ser avaliado

No aspecto financeiro, a China Merchants Property demonstra forte capacidade de gestão de riscos. Até o final de 2025, a dívida da empresa foi reduzida de 8,33 bilhões de yuans no início do ano para 5,17 bilhões, com custo médio de financiamento de 2,24%, e despesas financeiras caíram 61,79%. O fluxo de caixa operacional líquido foi de 1,641 bilhões de yuans, e o ciclo de recebimento de contas a receber caiu para 43,27 dias, o mais baixo dos últimos anos. O fluxo de caixa de atividades de financiamento caiu 38,02%, para 846 milhões de yuans, indicando maior dependência de recursos operacionais.

Esse resultado é atribuído a uma gestão financeira rigorosa. O diretor financeiro, Jiang Xia, explicou na conferência que, em 2025, a empresa implementou uma gestão detalhada de contas a receber, com controle dinâmico do saldo de todos os projetos e ações específicas para projetos especiais. Mesmo com a queda na taxa de cobrança de taxas de propriedade, a empresa conseguiu manter uma taxa de arrecadação resistente às pressões de mercado.

Por outro lado, o relatório também revela riscos potenciais. Ao final de 2025, a empresa possuía ativos imobiliários de investimento no valor de 54,58 bilhões de yuans, representando 27,19% do total de ativos. Em um mercado imobiliário em profunda ajustamento, a alienação futura desses ativos ainda apresenta incertezas.

Para o “14º Plano Quinquenal”, a China Merchants Property estabeleceu a meta de “manter o quinto lugar e lutar pelo terceiro”, buscando alta qualidade no desenvolvimento. O presidente Lu Bin afirmou na conferência que o setor está passando de um crescimento “extensivo e de escala” para um crescimento “focado na qualidade e na profundidade”, e que a empresa deve se concentrar na “profissionalização e refinamento dos serviços” para fortalecer sua competitividade central.

Vale destacar que, um dia antes da conferência de resultados, o acionista controlador, China Merchants Shekou, representado pelo presidente Zhu Wenkai, afirmou que a China Merchants Property será uma peça-chave na transformação da empresa, e que a meta é “firmemente implementar o plano de dobrar de tamanho”. A capacidade da empresa de lidar com a pressão de margens, otimizar sua estrutura de negócios e incubar novas áreas de atuação será o foco do mercado no futuro.

Reportagem: Jornal Nandu · Wancai She, Sun Yang