Várias empresas imobiliárias estão a apostar nos REITs de imóveis comerciais, com um financiamento total superior a 46 mil milhões, incluindo empresas privadas como Xincheng e Xinghe.

Jornalista da Jiemian News | Wang Yuhan

Editora da Jiemian News | Li Shen

Desde o início oficial do piloto de REITs de imóveis comerciais públicos pela CSRC no final de 2025, o mercado de REITs públicos na China tem recebido uma nova onda de desenvolvimento, acelerando o processo de capitalização de ativos imobiliários comerciais existentes.

Até 20 de março, as bolsas de Xangai e Shenzhen receberam um total de 15 propostas de projetos, com fundos a serem levantados superiores a 46 bilhões de yuans. Entre eles, 7 empresas imobiliárias participaram profundamente como titulares originais ou detentores de ativos subjacentes, representando quase metade.

“Esta rodada de submissões de REITs de imóveis comerciais apresenta uma diversificação de formatos, não se limitando a centros comerciais, mas incluindo hotéis, escritórios comerciais, apartamentos, ruas comerciais e formatos híbridos; além disso, o nível das cidades também está se expandindo, chegando a cidades de segunda e terceira linha.” Wu Jinhui, pesquisador sênior do Departamento de Pesquisa da Zhongzheng Pengyuan e chefe do grupo de pesquisa macroeconômica e REITs, afirmou em entrevista à Jiemian News, “mas ao mesmo tempo, a qualidade dos ativos e os riscos de conformidade também precisam de atenção especial.”

De “quebra de gelo” a “aceleração”, os REITs de imóveis comerciais não só oferecem um caminho eficiente para revitalizar ativos existentes, mas também estão remodelando profundamente os modelos de negócios e a lógica de capital do setor imobiliário.

Construtoras se tornam protagonistas

Nesta onda de submissões, a participação de construtoras aumentou significativamente. Das 15 propostas, 7 envolvem empresas do setor imobiliário, com uma arrecadação prevista de mais de 17,3 bilhões de yuans, incluindo líderes regionais e nacionais como Poly Developments, New City Developments e Shoukai Shares.

Quanto aos tipos de ativos, há uma cobertura ampla incluindo shopping centers, edifícios de escritórios, complexos comerciais e hotéis; em termos de nível de cidade, os projetos passaram de cidades de primeira linha para incluir também cidades de nível inferior.

Além disso, algumas empresas representativas merecem destaque. Por exemplo, Poly Developments foi a primeira empresa listada na A-share a solicitar REITs de imóveis comerciais. Os ativos selecionados estão localizados em duas cidades centrais da Baía de Guangdong-Hong Kong-Macau: o edifício de escritórios “Poly Center” na Zhujiang New Town, Tianhe, Guangzhou, e o shopping center maduro “Poly Water City” no CBD financeiro de Foshan.

O Shanghai Real Estate Group, como representante de uma empresa estatal local, submeteu REITs cujo ativo subjacente consiste em duas torres de escritórios de alta qualidade na área do Expo Riverside, Huangpu, Shanghai — Dingbao Building e Dingbo Building. As duas estão a aproximadamente 500 metros uma da outra, com vantagens de localização evidentes, com uma taxa de ocupação próxima de 100% no final de 2025, e uma taxa de distribuição prevista de 4,5% em 2026, alinhando-se às principais demandas de preservação e valorização de ativos de empresas estatais.

Vale destacar também a presença de empresas privadas. O Galaxy Group, como representante de uma construtora não listada, também entrou na lista de submissões. A participação ativa de empresas privadas reflete, de forma indireta, que o mercado de REITs de imóveis comerciais já ultrapassou as fronteiras de propriedade.

“Dos projetos já submetidos neste ano, os participantes principais passaram de plataformas governamentais e empresas estatais para uma participação diversificada envolvendo empresas centrais, empresas estatais locais, investidores estrangeiros e empresas privadas. Isso indica que o sistema do mercado de REITs públicos está em constante aprimoramento e se encaminha para maturidade.” Disse Xie Chen, chefe do departamento de pesquisa da CBRE China, em entrevista à Jiemian News.

Por que as construtoras se tornaram força principal nesta rodada de submissões de REITs de imóveis comerciais?

Yan Yuejin, vice-diretor do E-House China Research Institute, analisou à Jiemian News que, no passado, o papel das construtoras no mercado de REITs era marginal, principalmente devido à falta de canais padronizados e públicos de saída. A introdução dos REITs públicos permite que as construtoras recuperem fundos ao vender participações em projetos ou manter direitos operacionais.

“Isso ajuda a reduzir o endividamento de duas formas: primeiro, otimizando a relação ativo-passivo ao tirar ativos do balanço; segundo, usando os fundos arrecadados para pagar dívidas existentes ou investir em novos projetos, melhorando o fluxo de caixa.” Yan Yuejin explicou que, atualmente, as construtoras geralmente submetem projetos de centros comerciais sob sua propriedade como ativos subjacentes, planejando participar de ofertas estratégicas proporcionais. Este modelo de “manter participação central + revitalizar ativos” garante tanto a receita operacional futura quanto o retorno de capital imediato, sendo uma rota de transformação “leve e pesada”.

Xie Chen acrescentou do ponto de vista de ferramenta: “Os REITs públicos são essencialmente ‘ações de imóveis’, ampliando as possibilidades de financiamento para desenvolvedores e facilitando a transição para ativos leves, além de oferecerem uma plataforma mais líquida e transparente para investidores institucionais e comuns participarem de projetos de alta qualidade.” Para ele, isso é uma ferramenta importante para impulsionar o desenvolvimento de alta qualidade do mercado de capitais e do setor imobiliário.

Uma mudança mais profunda é que a lógica de lucro das construtoras sob a estrutura de REITs está sendo reformulada. Ao realizar a liquidação de ativos, as construtoras também mantêm vínculos de longo prazo com os ativos ao possuir participações ou atuar como gestores operacionais. Os lucros, que antes provinham de vendas e desenvolvimento, agora vêm de taxas de gestão de ativos e comissões de desempenho operacional. Essa estrutura de receita mais estável, diretamente relacionada à eficiência operacional, força as construtoras a se transformarem de “desenvolvedoras” em “gestoras de ativos” especializadas.

Mercado em alta, regulação estável

Por trás da expansão e aceleração, estão o bom desempenho dos primeiros projetos e o princípio de “priorizar projetos de alta qualidade e manter a estabilidade” por parte das autoridades reguladoras.

“O núcleo do REITs é o fluxo de caixa dos ativos subjacentes. A política central é garantir que os ativos atendam aos requisitos de listagem, como retorno, conformidade e procedimentos, para assegurar um desenvolvimento de mercado estável e saudável.” Wu Jinhui destacou à Jiemian News.

Esse princípio é claramente refletido nos projetos atualmente em análise. Segundo a Jiemian News, os fundos de REITs de imóveis comerciais atualmente aceitos geralmente possuem ativos localizados em áreas centrais de cidades de primeira e forte segunda linha, com taxas de ocupação ou abertura superiores a 90%, e os titulares originais são principalmente empresas estatais centrais, empresas privadas líderes ou instituições estrangeiras, com forte capacidade operacional e respaldo de crédito.

De acordo com o feedback dos projetos já aceitos, as principais questões de consulta envolvem a qualidade dos ativos subjacentes, a prudência na previsão de taxas de ocupação e o risco de vencimento concentrado de contratos de locação. “Isso indica que as autoridades reguladoras estão orientando o mercado a estabelecer expectativas de avaliação racionais, evitando que os primeiros projetos apresentem bolhas de preços excessivamente otimistas.” Disse Yan Yuejin à Jiemian News.

A pesquisa do Haitong Securities aponta que, quanto às questões de conformidade, os órgãos reguladores avaliam sua importância com base no impacto na transferência legal e contínua dos ativos, adotando diferentes abordagens. Quando os projetos atendem às condições de emissão e listagem, e podem proteger efetivamente os direitos dos investidores, podem ser adotadas medidas flexíveis como reemissão, esclarecimentos por órgãos competentes, divulgação de riscos e medidas de mitigação. Essa abordagem “individualizada” permite equilibrar risco e avanço do projeto, mantendo a segurança do mercado.

Mercado de trilhões em perspectiva

Com o avanço dos projetos já submetidos e a entrada de mais empresas, 2026 pode se tornar o “ano de estreia” dos REITs de imóveis comerciais na bolsa.

Sobre as tendências deste ano, Xie Chen comentou: “Em 2026, os REITs de imóveis comerciais serão aceitos, aprovados e listados progressivamente. O mercado dependerá principalmente da demanda de financiamento das construtoras e do entusiasmo com a alocação de fundos. Atualmente, esses dois fatores estão fortes, e a previsão é que as submissões e emissões continuem em alta ao longo do ano.”

Wu Jinhui também se mostrou otimista: “A emissão de REITs de imóveis comerciais marca uma fase de rápido crescimento na China, com melhorias contínuas na qualidade e expansão. Nos próximos dois a três anos, a combinação de ofertas iniciais e aumentos de capital deve impulsionar o mercado, que poderá ultrapassar os 5000 bilhões de yuans.” Ele acrescentou à Jiemian News que os REITs de imóveis continuarão a desempenhar um papel na revitalização de ativos existentes e na transição econômica, alinhando-se às metas do “14º Plano Quinquenal”.

Além das 15 propostas já submetidas, há muitos projetos em reserva. Segundo dados não oficiais da Jiemian News, várias empresas listadas, como Maoye Commercial, Wushang Group e Rainbow Department Store, já anunciaram que estão iniciando preparativos ou estudos para emissão de REITs, expandindo os tipos de ativos para áreas como comércio comunitário e apartamentos de aluguel de longo prazo.

A longo prazo, o potencial de desenvolvimento dos REITs de imóveis comerciais na China é enorme. O setor de imóveis comerciais possui um estoque vasto, com milhões de metros quadrados de escritórios de classe A e grandes propriedades de varejo em cidades-chave, formando uma base de ativos ampla para os REITs.

Claro que o mercado ainda está em fase inicial de desenvolvimento, com muitas melhorias necessárias. Wu Jinhui alertou: “O mercado ainda é relativamente pequeno, a participação das empresas precisa aumentar, há pouca liquidez adicional, e as emissões ainda não estão maduras. As políticas e os sistemas de suporte precisam ser aprimorados.” Ele recomendou uma implementação cautelosa de políticas restritivas, com possíveis incentivos adicionais.