Pequena primavera no mercado imobiliário de Guangzhou e Shenzhen? As transações de imóveis usados superam em muito as de imóveis novos, e alguns "bons negócios" têm ciclos de transação reduzidos para menos de uma semana

Março tem sido tradicionalmente a alta temporada do mercado imobiliário, e a qualidade do “Março de Ouro e Abril de Prata” está diretamente relacionada à direção do mercado ao longo do ano.

Na primavera de 2026, Guangzhou e Shenzhen saíram sucessivamente do período de baixa de vendas após o Ano Novo Chinês, com aumento simultâneo no número de visitas e nas transações, espalhando cada vez mais o clima de otimismo no mercado.

O repórter do “Diário Econômico” (doravante referido como “repórter do ME”) visitou alguns empreendimentos, conversou com imobiliárias e várias instituições de pesquisa, e constatou que a fase de “pequena primavera” de Guangzhou e Shenzhen já chegou de forma substancial. Ao mesmo tempo, a lógica do mercado também mudou significativamente: alguns imóveis populares com preços muito abaixo do valor de mercado (“pechinchas”) estão desaparecendo gradualmente, e o espaço de negociação com os proprietários também está diminuindo.

Tanto Guangzhou quanto Shenzhen apresentam uma liderança clara no mercado de imóveis usados, tornando-se os principais motores desta recuperação de “pequena primavera”. O mercado de imóveis novos, por sua vez, mostra uma profunda diferenciação: desde o início do ano, a oferta de imóveis novos em Shenzhen diminuiu em relação ao ano passado; em Guangzhou, as residências de luxo no centro continuam em alta, enquanto imóveis de primeira necessidade ainda dependem de descontos para vender. Pode-se dizer que o mercado de usados e o de novos estão invertendo suas posições, com uma reestruturação na oferta, formando a característica mais marcante desta fase de recuperação.

Imagem de um empreendimento à venda na área de Xin’an, Bao’an, Shenzhen Fonte: repórter do ME, Chen Ronghao

Imóveis usados lideram a “pequena primavera”

Nesta fase do mercado imobiliário de Guangzhou e Shenzhen, os imóveis usados estão assumindo o papel principal, mudando a lógica fundamental do mercado.

Desde os dados até a sensação na linha de frente, os imóveis usados estão liderando a recuperação.

Shenzhen foi a primeira a impulsionar a tendência, tornando-se o motor principal desta fase de recuperação. Segundo monitoramento da Leye Jia, após o Ano Novo Chinês, as assinaturas de imóveis usados aumentaram 132% em relação à semana anterior, atingindo o maior volume desde o final de março de 2024. Até fevereiro de 2026, o preço médio de venda de imóveis usados em Shenzhen voltou a cerca de 62 mil yuans por metro quadrado.

Imagem: Centro de Pesquisa Leye Jia, Shenzhen

Dados do Instituto Shell também são bastante ilustrativos: de 2 a 8 de março, as assinaturas de imóveis usados em Shenzhen aumentaram 118% em relação à semana anterior, e o volume de vendas em 8 de março atingiu o maior valor em quase um ano, com duas semanas consecutivas de alta.

Além disso, o sentimento do mercado também se recupera. Segundo dados recentes do Instituto Shell de Shenzhen, em fevereiro, o número de imóveis usados disponíveis para venda nas lojas parceiras caiu 3,3% em relação ao mesmo período do ano passado, com uma redução clara na venda irracional, indicando que o mercado está entrando em uma fase de “expectativas mais fortes — oferta mais otimizada — preços estabilizados”.

Imagem: Instituto Shell

Liu Anying, um corretor experiente na área de Yuanling, em Futian, Shenzhen, comentou com o repórter do ME em 14 de março: “Hoje, as casas de boa qualidade em boas escolas, com baixo preço total e alto retorno de aluguel, estão se recuperando mais claramente. Por exemplo, na nossa área, a casa de 83 metros quadrados na escola de Liyuan, que atende a Yuanling e a Hongshe Middle School, tem mais consultas e vendas após o feriado do que antes.”

Liu Anying também mencionou que a velocidade de venda das “pechinchas” no mercado de usados foi comprimida para um ciclo mais curto, e algumas “pechinchas” podem ser vendidas em menos de uma semana após serem colocadas à venda. “Por exemplo, no projeto Hanling Yuan, em Futian, uma casa de três quartos de cerca de 108 metros quadrados, com preço de venda de mais de 8,2 milhões de yuans, pode ser vendida em cerca de uma semana, especialmente se o proprietário estiver com pressa para vender”, explicou.

Imagem de algumas casas usadas à venda na área de Cui Zhu, Luohu, Shenzhen Fonte: repórter do ME, Chen Ronghao

Na verdade, fenômenos semelhantes também ocorrem em Luohu, Shenzhen. Com o aumento das vendas de imóveis usados, a mentalidade dos proprietários também se estabiliza, e eles não se sentem mais tão pressionados a vender, reduzindo o espaço de negociação.

Por exemplo, uma casa de dois quartos de 47,84 metros quadrados em Cui Zhu, Luohu, que o repórter visitou no final do ano passado, tinha um preço de listagem de 2,45 milhões de yuans. A imobiliária revelou que o preço mínimo esperado poderia chegar a 2,3 milhões. Em março deste ano, a imobiliária informou que o preço mínimo de venda do imóvel era de 2,37 milhões de yuans.

O mercado de imóveis usados em Guangzhou também apresenta uma forte recuperação.

Dados da plataforma Shell indicam que, em 8 de março, foram negociados 247 imóveis usados em um único dia, um aumento de 25,4% em relação ao dia anterior; na semana de 2 a 8 de março, o total de vendas foi de 849 unidades, um aumento de 118,8% em relação à semana anterior. A demanda de retorno à cidade após o feriado foi concentrada, e as visitas às imobiliárias continuam crescendo. O índice de gerentes de imobiliárias de Guangzhou, divulgado pela Associação de Corretores de Imóveis de Guangzhou, aumentou em 43,5 pontos, chegando a 71,78, demonstrando confiança na “pequena primavera”.

Segundo Li Yujia, pesquisador-chefe do Centro de Políticas Habitacionais de Guangdong, tanto Guangzhou quanto Shenzhen apresentam a característica central de que “imóveis usados são melhores que novos”, com uma redução na nova oferta de imóveis usados, melhora contínua do sentimento do mercado e aumento na demanda por troca de imóveis antigos por novos, facilitando o ciclo de mercado.

肖小平, diretor do Instituto Shell de Shenzhen, também compartilhou uma opinião semelhante, afirmando que esta recuperação não é um rebote de curto prazo impulsionado por políticas, mas uma ressonância de fatores como otimização de políticas, recuperação de confiança e liberação de demanda por moradia própria, com aumento contínuo de imóveis usados e crescimento de novos empreendimentos, consolidando uma base mais sólida para a “pequena primavera”.

Mercado de novos empreendimentos apresenta tendência estrutural

Ao contrário do aquecimento geral do mercado de usados, o mercado de imóveis novos em Guangzhou e Shenzhen não apresenta uma alta generalizada, mas sim uma tendência de “mercado estrutural”.

Por exemplo, Guangzhou tem registrado sucessivos recordes de vendas de imóveis de alto padrão, impulsionando também o interesse na compra de imóveis novos na região. Em fevereiro, o terreno de Ma Chang, no distrito de Tianhe, foi vendido por 23,604 bilhões de yuans, com uma taxa de prêmio de 26,6%, atingindo um preço de 85,5 mil yuans por metro quadrado, o maior valor de piso residencial de Guangzhou.

Em 2 de março, uma residência de 670 metros quadrados no topo do prédio no Poly Yuexi Bay, na Zhujiang New Town, foi vendida por 187 milhões de yuans, com um preço de cerca de 28 mil yuans por metro quadrado, estabelecendo um novo recorde de preço para residências de luxo na região. Em 9 de março, cinco unidades de alto padrão no Peninsula Galaxy Bay foram vendidas em um único dia, totalizando 718,7 milhões de yuans, demonstrando o forte interesse por residências de luxo.

Enquanto o mercado de alto padrão atinge novos recordes, o mercado de imóveis de primeira necessidade em Guangzhou mostra uma tendência clara de “queda de preços para aumentar volume de vendas”.

Corretor de imóveis de Guangzhou, Luo Jiamin, afirmou que muitas unidades de primeira necessidade estão sendo vendidas com descontos ou preços especiais, pois “sem descontos, fica difícil vender”.

“Por exemplo, o preço do projeto de Xinghewan Mountain em Huangpu foi ajustado para a partir de 19 mil yuans por metro quadrado, com três opções de acabamento para atrair compradores; a promoção de desconto por tempo limitado na Xinshi Ti Fu, em Liwan, oferece até 14% de desconto, com preços a partir de 38 mil yuans por metro quadrado”, explicou Luo Jiamin. “O mercado é bastante realista agora. Sem oferecer preços promocionais ou descontos concretos, mesmo com muitas pessoas interessadas, as vendas ficam difíceis.”

Dados do Zhongyuan Research mostram que, até o final de fevereiro de 2026, o estoque de imóveis em Guangzhou era de 14,16 milhões de metros quadrados, uma redução de 13 mil metros quadrados em relação a janeiro. Como a oferta de novos imóveis nas principais áreas diminuiu, o mercado de novos imóveis tem se concentrado na liquidação do estoque, com uma redução contínua de inventário por quatro meses consecutivos.

Em Shenzhen, desde o início de 2026, há uma desaceleração clara no ritmo de entrada de novos imóveis. Segundo a Midland Realty, até março, apenas nove projetos residenciais receberam licença de pré-venda, muito abaixo dos 12 projetos do mesmo período do ano passado.

Devido ao ritmo mais lento de entrada de novos imóveis, a formação de um efeito de escala concentrada é dificultada, levando a um cenário de recuperação estrutural, com aumento de volume e estabilidade de preços em áreas centrais, enquanto regiões de primeira necessidade trocam volume por preços.

Segundo dados da Centaline, até 12 de março, Shenzhen registrou um total de 964 unidades de residências comerciais vendidas, e 1.703 unidades de residências usadas transferidas.

Projetos em Shenzhen lançam campanhas de vendas em março

Embora as vendas de imóveis novos em Shenzhen estejam mais fracas do que as de usados, o repórter notou que, após março, vários projetos começaram a lançar campanhas de vendas, como o projeto HongRongYuan GuanCheng, que vendeu 41 unidades em dois dias (7 e 8 de março), o projeto YuanYongCheng·ChengMingJiaYuan, que vendeu 39 unidades na semana passada, e o projeto ZhongJian PengChen YunZhu, que vendeu 32 unidades em uma semana.

“Com a entrada de terrenos de alta qualidade no mercado até 2025, além do aumento das promoções por parte de algumas construtoras, espera-se que a demanda do mercado comece a se liberar gradualmente em março, e a tendência de ‘pequena primavera’ nas cidades principais ainda é bastante promissora”, conclui a análise do Zhongzhi Research Institute.