"Não conceder terrenos ao setor imobiliário" é uma leitura errada, autoridades esclarecem nova política de fornecimento de terras

“Com stock para controlar o aumento”, a China apresenta uma nova lógica na oferta de terras.

Recentemente, o Ministério de Recursos Naturais e a Administração Nacional de Florestas e Grama emitiram conjuntamente um aviso, propondo melhorar ainda mais a garantia de elementos de recursos naturais. Entre os pontos mais destacados pelo mercado, estão: um, a ativação de terras de construção existentes ligada à nova construção; dois, a prioridade na garantia de terras para projetos importantes e desenvolvimento de serviços públicos, geralmente não destinadas ao desenvolvimento de imóveis comerciais.

Essa nova lógica na oferta de terras gerou, inicialmente, interpretações erradas como “não conceder mais licenças para projetos imobiliários”. O Ministério de Recursos Naturais esclarece que, embora a princípio as terras de construção novas não sejam destinadas ao desenvolvimento de imóveis comerciais, isso não significa que não haja oferta de terras para o setor imobiliário. O foco é usar bem os recursos existentes, “oferta refinada e de alta qualidade”, ajustando o ritmo e o timing de acordo com a cidade.

Atualmente, após uma fase de organização, há reservas suficientes de terras de construção estatal para atender às necessidades normais de desenvolvimento. O ritmo de oferta por leilões e licitações permanecerá, sem relação direta com o mercado de novas casas ou de segunda mão. No entanto, a ativação de terras existentes ligada à nova construção impulsionará a transformação do desenvolvimento urbano, de uma dependência de novas terras para a revitalização de espaços existentes.

“Não conceder licenças para projetos imobiliários” é uma interpretação incorreta

No dia 16 de março, o Ministério de Recursos Naturais realizou uma coletiva de imprensa para apresentar e interpretar o espírito do aviso “Sobre a garantia de elementos de recursos naturais” (Documento Natural Resources Fa [2026] nº 38).

O aviso menciona que as províncias (regiões, cidades) devem estabelecer mecanismos que liguem a ativação de terras de construção existentes à nova construção, e que, em média, a nova construção urbana e rural não deve exceder a área de terras ativadas. As terras de construção novas terão prioridade na garantia de projetos importantes e desenvolvimento de serviços públicos, geralmente não destinadas ao desenvolvimento de imóveis comerciais.

Como entender a frase “as terras de construção novas, em princípio, não serão usadas para o desenvolvimento de imóveis comerciais”?

O Ministério explica que a escassez de terras é uma característica básica da China, e a alocação de recursos de terra deve equilibrar três contas: o benefício de mercado, o desenvolvimento nacional e o bem-estar social. Os recursos limitados devem ser priorizados para projetos de infraestrutura essenciais e serviços públicos.

Além disso, considerando as mudanças significativas na oferta e demanda do mercado imobiliário, o documento deixa claro que as terras de construção novas, em princípio, não serão usadas para o desenvolvimento de imóveis comerciais. Isso não significa que não haja oferta de terras para o setor imobiliário, mas que o foco deve estar na utilização eficiente dos recursos existentes, com políticas ajustadas às condições locais, priorizando áreas com localização privilegiada e infraestrutura completa.

A CCTV afirma que “terras de construção novas” referem-se especificamente à conversão de terras agrícolas ou não utilizadas em terras de construção, que são recursos escassos e rigorosamente controlados, priorizando projetos de bem-estar social e indústrias importantes. Quanto às terras para desenvolvimento imobiliário, atualmente, a maior parte vem de terras de construção existentes, como reurbanização de áreas antigas, reuso de terrenos de baixa eficiência, reformas de bairros tradicionais, além de reservas de terras estatais já acumuladas. Em muitas grandes cidades, a oferta de imóveis depende quase inteiramente de terras existentes, com uma participação mínima de novas terras.

“Após organização prévia, as reservas de terras de construção estatal são suficientes para atender às necessidades normais de desenvolvimento. O ritmo de oferta por leilões e licitações permanecerá, sem relação direta com o mercado de novas casas ou de segunda mão”, afirma a CCTV.

O China Index Academy também explica que terras podem ser classificadas como agrícolas, de construção ou não utilizadas (como salinas, pântanos). De forma simples, transformar terras agrícolas ou não utilizadas em terras de construção constitui novas terras de construção. As terras existentes incluem aquelas já aprovadas, não fornecidas, terras ociosas, de baixa eficiência, ou relacionadas à renovação urbana (incluindo bairros tradicionais). O setor imobiliário comercial inclui comércio, escritórios e residências comerciais.

A academia afirma que, em princípio, as terras de construção novas não serão usadas para o desenvolvimento de imóveis comerciais, mas isso não significa que não haja oferta de terras para o setor imobiliário. Essa política limita a oferta de terras por leilões e licitações no curto prazo, ajudando a melhorar a relação oferta/demanda no mercado imobiliário, promovendo a aquisição de terrenos de alta qualidade, fornecendo moradias de maior qualidade e impulsionando o desenvolvimento imobiliário de alta qualidade.

Segundo dados do Bureau Nacional de Estatísticas, até fevereiro de 2026, a área de residências comerciais pendentes de venda (concluídas, não vendidas) era de 440 milhões de metros quadrados, com um ciclo de liquidação superior a 20 meses. Dados do China Index apontam que o ciclo de liquidação de imóveis à venda nas 50 principais cidades ultrapassa 20 meses, considerando terrenos já iniciados, mas sem licença, e terrenos não iniciados. Assim, o estoque de novas casas no mercado permanece relativamente alto.

O China Index afirma que a política de não usar terras de construção novas para o desenvolvimento imobiliário comercial não limita a oferta de terras por leilões, mas reduz a oferta de novas terras na origem, ajudando a equilibrar a oferta e a demanda do mercado imobiliário e estabilizar o setor.

A longo prazo, a oferta de terras para imóveis na China será ajustada de acordo com o estoque de moradias existentes, mudanças populacionais e outros fatores.

A Yiju Research Institute indica que, na segunda metade do ano passado, o Ministério de Recursos Naturais e o Ministério de Habitação e Desenvolvimento Urbano realizaram uma inspeção do estoque de terras já leiloadas, constatando que há uma grande quantidade de terras não desenvolvidas, especialmente terras para imóveis, incluindo terrenos aprovados, não fornecidos, ociosos e de baixa eficiência, muitas das quais podem ser utilizadas por 5 a 10 anos, principalmente na periferia. Além disso, a mobilidade populacional nas grandes e médias cidades tende a retornar às áreas centrais, exigindo ajustes na oferta de terras para acompanhar as tendências de estoque de moradias e população.

Ligação entre aumento de terras e ativação de estoques

Outro ponto importante do aviso é: estabelecer mecanismos que liguem a ativação de terras existentes à nova construção, e que, em média, a nova construção urbana e rural não ultrapasse a área de terras ativadas.

Qual é o impacto dessa política de ligar a nova construção à ativação de estoques?

O Ministério explica que as terras de construção incluem tanto as novas terras formadas por desapropriações quanto as terras ativadas por reurbanização, reuso ou aquisição de terras ociosas. Ambos constituem a origem de terras para o desenvolvimento econômico e social. Exceto projetos específicos de energia, transporte ou recursos hídricos, a quantidade de novas terras de construção por ano não deve exceder a área de terras ativadas, ou seja, “uma área ativada permite uma nova área de construção”.

“Com uma boa coordenação entre estoques e novas terras, evita-se a expansão desordenada das cidades e promove a transformação do desenvolvimento urbano de dependente de novas terras para a revitalização de espaços existentes”, afirma o Ministério.

O China Index Academy acrescenta que a ligação entre a escala de novas terras e a ativação de estoques, além de não permitir o uso para imóveis comerciais, é uma orientação para o desenvolvimento urbano mais interno, evitando a expansão descontrolada. O recente Plano Quinquenal também reforça a importância de revitalizar estoques, incluindo várias medidas e direções nesse sentido.

Dados do China Index mostram que, até o final de fevereiro de 2026, 28 províncias e cidades anunciaram a intenção de usar títulos especiais para adquirir terras ociosas, totalizando mais de 770 bilhões de yuans, com emissão real de mais de 335 bilhões de yuans, representando cerca de 43%. Espera-se que, no futuro, os governos locais acelerem a aquisição de terras ociosas, ajustando regulamentos e trocando terrenos para atender às demandas do mercado.

A Yiju Research Institute observa que terras não utilizadas e projetos em andamento representam estoques de médio a longo prazo, com condições de uso e venda antigas, muitas das quais não atendem às necessidades atuais de moradia de qualidade. Nos últimos anos, a alta relação custo-benefício das terras leiloadas levou à depreciação de terrenos não utilizados e projetos inacabados, dificultando sua competitividade no mercado.

O Plano Quinquenal propõe a classificação e o uso diferenciado de terras não utilizadas e projetos em andamento, promovendo a revitalização de imóveis existentes, ajustando planos e usos, dividindo e vendendo terrenos, além de incorporar novas indústrias e novos padrões de consumo.

Recentemente, a Secretaria de Recursos Naturais de Jiangsu divulgou exemplos de revitalização de estoques. Em Wuxi, o “Lote Hongshu East” e o “Lote 82 do Parque Yangxi” foram adquiridos por duas empresas estatais locais. Após análise das condições de infraestrutura, imóveis à venda e preferências dos compradores, foi elaborado um plano de otimização que reduziu a densidade de ocupação, ajustando o uso do solo de alta densidade e edifícios altos para comunidades residenciais de baixa densidade e melhorias.

Com o apoio de políticas de incentivo à recompra e reuso de terrenos, o município de Wuxi conseguiu reintroduzir esses lotes no mercado, mitigando riscos de terrenos ociosos com valor superior a 4,6 bilhões de yuans.

Vale destacar que a ligação entre novas terras e ativação de estoques pode representar um desafio para cidades de menor nível.

O co-presidente do SouFun Research Institute, Song Hongwei, afirma que, para muitas cidades de menor nível, especialmente aquelas com setores industriais frágeis, saída de população e dependência elevada de receitas de terras, ativar estoques é mais difícil. Com a nova política de oferta de terras, a quantidade de terras vendáveis pode diminuir significativamente.

Ele acredita que, durante o período do “Plano Quinquenal”, a lógica de oferta mudou fundamentalmente, seguindo a orientação de “ativar estoques, atender à demanda e priorizar estoques”, ajudando a resolver a origem do excesso de inventário. A longo prazo, isso também força algumas cidades a se libertarem das finanças baseadas em receitas de terras e a revitalizar sua economia real.