Produto | Bullet Finance

Autor | Wu Lei

Editor | Egg总

Design | Xing Jing

Revisão | Song Wen

Desde 2021, o mercado imobiliário tem passado por mudanças turbulentas, e um novo padrão de competição está a acelerar a sua formação.

Quando foi lançado, em agosto de 2020, o política das “três linhas vermelhas”, apenas 5 das 30 maiores construtoras estavam na “faixa verde”. Segundo dados da Huachuang Securities, essas 5 empresas eram Poly Developments, China Overseas Land & Investment, China Resources Land, Gemdale e China Merchants Shekou.

Em apenas 5 anos, o destino dessas construtoras começou a divergir: as empresas estatais, com vantagens de financiamento e crédito, expandiram-se contra a tendência, consolidando-se no topo; enquanto a Gemdale, que perdeu a “almofada de segurança”, foi rapidamente ficando para trás sob a pressão de desleveragem e queda nas vendas.

Dados de CRIC mostram que, até o final de 2025, Poly Developments, China Overseas Land, China Resources Land e China Merchants Shekou estarão entre as 5 maiores do setor, enquanto a Gemdale, com uma escala de vendas de apenas 30 bilhões de yuans, ficará de fora do top 20.

Como uma das antigas “quatro grandes”, conhecida como “Zhao Bao Wan Jin” (uma expressão que combina nomes de grandes construtoras), a Gemdale ainda poderá entrar na lista das principais construtoras do setor?

1. Queda contínua nas vendas, com escala de apenas 30 bilhões de yuans em 2025

Na verdade, a Gemdale é uma construtora veterana.

Em 1988, foi fundada oficialmente a Shenzhen Shangbu District Industrial Village Construction Service Company, que tinha como principal atividade o desenvolvimento e construção do Industrial Village na Shangbu, Shenzhen. Posteriormente, a empresa mudou de nome para Gemdale Industrial Development Corporation e, em 1993, começou a atuar no setor imobiliário, sendo uma empresa estatal do distrito de Futian, Shenzhen.

Três anos depois (1996), com a reestruturação da Gemdale Industrial Development, foi criada a Gemdale Group. Na época, a Administração de Ativos Estatais do Distrito de Futian, Shenzhen, era o maior acionista, com 49% das ações.

Depois, a Administração de Ativos Estatais de Futian transferiu todas as ações da Gemdale para uma subsidiária, a Shenzhen Futian Investment Development Company (atualmente renomeada para Shenzhen Futian Investment Holding Co., Ltd., aqui referida como Futian Investment). Atualmente, a Futian Investment continua sendo a segunda maior acionista da Gemdale.

Com o respaldo estatal, a Gemdale, junto com China Merchants Shekou, Poly Developments e Vanke, era considerada uma das “quatro grandes” do mercado imobiliário, uma força dominante.

Durante mais de 30 anos de turbulência no mercado imobiliário, as construtoras passaram por um desenvolvimento selvagem, uma corrida acelerada e uma “limpeza” brutal. Nesse período, a Gemdale também teve momentos de “queda” e de grande destaque — em 2021, seu volume de vendas atingiu 286,71 bilhões de yuans, ficando em 11º lugar na lista do CRIC; em 2022, voltou a figurar entre as top 10 do setor, junto com as outras “quatro grandes”.

Depois disso, a Gemdale começou a declinar, com uma queda drástica nas vendas. Em 2024, o valor de contratos assinados caiu abaixo de 100 bilhões de yuans, atingindo 68,51 bilhões, uma redução de quase 90% em relação ao pico de 2021, de 153,55 bilhões.

（Imagem / Anúncio da Gemdale）

De um lado, a pressão de desleveragem devido ao peso da dívida; de outro, a fraqueza nas vendas. Sob essa dupla pressão, a Gemdale suspendeu a aquisição de terrenos no mercado aberto desde junho de 2023, retomando apenas em 2025, com compras em Hangzhou, Xangai e outras cidades.

Na reunião de resultados de 2024, o presidente da Gemdale, Xu Jiajun, afirmou que o retorno ao mercado de leilões de terrenos se deu principalmente pelo alívio da pressão de dívida, à medida que a empresa quita suas obrigações. Além disso, as políticas de flexibilização do setor em 2024 ajudaram a restaurar a confiança do mercado e a liberar a demanda, com sinais de recuperação em algumas cidades-chave, levando à retomada de compras de terrenos nessas áreas.

A Gemdale tenta se reerguer e voltar ao caminho certo, mas a realidade é diferente. Em 2025, o valor de contratos assinados caiu 56,18% em relação ao ano anterior, para apenas 30,02 bilhões de yuans, quase 1/10 do pico de 2021.

（Imagem / Anúncio da Gemdale）

Segundo dados do CRIC e do China Index Academy, o volume de vendas contratadas da Gemdale em 2025 foi até inferior ao da Country Garden, que ainda enfrenta dificuldades, com uma diferença de 10,2 bilhões de yuans, colocando a empresa na 23ª posição do setor.

Em 2026, a Gemdale começou o ano com dificuldades. Em fevereiro de 2026, o valor de contratos assinados foi de 630 milhões de yuans, uma queda de 77,50% em relação ao mesmo período do ano anterior; nos dois primeiros meses, o total foi de 1,85 bilhão de yuans, uma redução de 63,37%.

Por que a Gemdale está tão fraca nas vendas? É uma questão de planejamento de terrenos, ou há problemas estratégicos? Como estão os projetos adquiridos em 2025? Existem medidas específicas para impulsionar as vendas e acelerar a venda de estoques?

Tentamos obter informações da Gemdale, mas até o momento não recebemos resposta.

2. Previsão de prejuízo superior a 10 bilhões,凌克 saiu um passo à frente

As dificuldades nas vendas começam a se refletir lentamente nos resultados financeiros da Gemdale.

Em 23 de janeiro, a Gemdale divulgou uma previsão de resultados para 2025 — espera-se um prejuízo líquido atribuível aos acionistas de 11,1 a 13,5 bilhões de yuans, e um prejuízo de 10 a 12,4 bilhões de yuans após ajustes de itens não recorrentes.

（Imagem / Anúncio da Gemdale）

Em comparação com o prejuízo de 6,1 bilhões de yuans em 2024, e o prejuízo ajustado de 4,4 bilhões, o prejuízo de 2025 será o maior desde a abertura de capital em 2001, dobrando de tamanho.

（Imagem / Relatório financeiro da Gemdale）

A explicação da Gemdale para a queda de lucros é que, nos últimos anos, a redução nas vendas resultou em menor área de vendas concluídas em 2025, além de uma diminuição na receita operacional.

Além disso, a empresa ajustou suas estratégias de operação e vendas de acordo com as condições de mercado, intensificando a liquidação de estoques, o que levou a alguns projetos a terem valores realizáveis inferiores ao custo, resultando na provisão de perdas por redução ao valor realizável de estoques e de créditos de liquidação duvidosa, com base em uma postura cautelosa.

Antes de entrar em prejuízo, a turbulência na gestão já havia começado. Em 16 de outubro de 2023, a Gemdale anunciou que凌克, por motivos de saúde, solicitou renúncia ao cargo de presidente, diretor e membro do comitê estratégico do conselho.

Segundo informações,凌克 foi chefe do departamento de operações da Shenzhen Futian Foreign Trade Company e liderou a Gemdale por 25 anos como presidente. Assim como雷军 na Xiaomi ou王健林 na Wanda,凌克 é considerado a “alma” da Gemdale.

Sua saída causou grande repercussão. No dia seguinte (17 de outubro), as ações da Gemdale abriram em baixa e caíram até o limite diário, enquanto várias dívidas internas também sofreram quedas superiores a 20%. Na mesma ocasião, a Gemdale publicou um comunicado reforçando que a saída de凌克 foi por motivos de saúde, e que as operações da empresa permaneciam normais.

Logo, o maior acionista, Fude Life Insurance, e o segundo maior, Futian Investment, enviaram representantes para assumir o controle da Gemdale. Em março de 2024, Xu Jiajun, ex-secretário-geral da Gemdale, foi eleito novo presidente, e Ji Tong, da Futian Investment, tornou-se vice-presidente.

No mês seguinte (abril de 2024), Xu Wenyuan, Xu Qian e Li Ronghui, da Fude Life Insurance, entraram na diretoria como membros não independentes. Huang Juncan, considerado sucessor de凌克, deixou o cargo de CEO, e Wei Chuanjun saiu do cargo de diretor financeiro, sendo substituídos por Li Ronghui.

No último dia de 2025, a Gemdale anunciou que, por motivos profissionais, Ji Tong pediu demissão do cargo de diretor e vice-presidente, e não ocupa mais qualquer função na empresa. Em janeiro de 2026, Yang Yuqiu, presidente da Futian Investment, entrou na diretoria da Gemdale.

Embora a nova equipe de gestão possa ter mais experiência, sua familiaridade com o setor imobiliário pode ser inferior à de veteranos como凌克 ou Huang Juncan, que atuaram por décadas no setor. Pelas cifras, desde 2024, a Gemdale não saiu do prejuízo, acumulando uma perda de mais de 17 bilhões de yuans em dois anos.

Como a nova equipe pode resolver esse enorme problema de prejuízo? Quem deve ser responsabilizado? Há um cronograma para reverter a situação? Se os prejuízos persistirem, há risco de agravamento do pressão de caixa? Tentamos obter informações, mas até o momento não recebemos resposta.

3. Investidores institucionais “presos”, lacuna de capital superior a 13 bilhões

Na fase de auge do mercado imobiliário, a Gemdale também foi alvo de forte interesse de capitais.

Entre 2013 e 2014, Fude Life Insurance, Anbang Insurance e sua subsidiária, Anbang Life (conhecida como “Jia Da” ou “Jia Da Group”), aumentaram suas participações na Gemdale, adquirindo ações no mercado secundário.

Segundo levantamento do “子弹财经”, entre janeiro de 2013 e maio de 2014, a Fude Life Insurance comprou pelo menos 1,135 bilhão de ações da Gemdale, investindo cerca de 8,4 bilhões de yuans.

（Imagem / Anúncio da Gemdale）

De dezembro de 2013 a dezembro de 2014, a Anbang Insurance e a Anbang Life (posteriormente “Jia Da”) aumentaram sua participação na Gemdale para mais de 600 milhões de ações, com preço médio acima de 6 yuans por ação.

（Imagem / Anúncio da Gemdale）

No final de 2014, a Fude Life Insurance detinha 29,99% das ações, e a Jia Da cerca de 20%, tornando-se os dois maiores acionistas, superando a Futian Investment, que era a fundadora.

Porém, assim que o mercado imobiliário começou a desacelerar, o grupo Jia Da rapidamente se retirou. Desde 2021, começou a reduzir suas participações, saindo do top 10 acionistas da Gemdale.

Houve também rumores de que a Fude Life Insurance pretendia vender suas ações na Gemdale. Em outubro de 2023, pouco após凌克 deixar o cargo de presidente, circulou a notícia de que a Fude pretendia vender suas ações por 6 bilhões de yuans para a Shenzhen Investment Holdings, mas a própria Shenzhen Investment rapidamente desmentiu a informação, alegando que havia registrado queixa na polícia.

Hoje, a Fude Life Insurance está presa às ações. No terceiro trimestre de 2025, possuía 1,347 bilhão de ações, avaliadas em cerca de 40 bilhões de yuans, com base no fechamento de março de 2026 a 2,95 yuans por ação, uma grande queda em relação ao investimento inicial de mais de 8 bilhões de yuans.

Por outro lado, após a entrada desses dois grandes investidores institucionais, a Gemdale aumentou significativamente sua distribuição de dividendos, compartilhando os lucros do setor imobiliário.

Dados do Wind mostram que, de 2015 a 2021, a Gemdale distribuiu cerca de 19,2 bilhões de yuans em dividendos, com uma taxa de distribuição anual superior a 30%. Antes de 2015, essa taxa nunca ultrapassou 20%.

（Imagem / Wind）

Porém, após anos de altos dividendos e com o pico de pagamento de dívidas, a liquidez da Gemdale foi sendo comprimida. Em dezembro de 2023, a empresa vendeu 51% da Shenzhen Jindi Xinsa Real Estate Development por 3,251 bilhões de yuans, tentando aliviar a situação.

Mas isso foi apenas um paliativo. Em setembro de 2025, a Gemdale tinha 14,34 bilhões de yuans em caixa, com 426 milhões de yuans em empréstimos de curto prazo e passivos não circulantes de até um ano de 27,86 bilhões de yuans, totalizando cerca de 28,28 bilhões de yuans em dívidas de curto prazo. Calculando de forma grosseira, a lacuna de liquidez de curto prazo era de aproximadamente 13,9 bilhões de yuans.

（Imagem / Relatório financeiro da Gemdale）

Além disso, a Gemdale está perdendo sua capacidade de gerar caixa. Nos três primeiros trimestres de 2025, o fluxo de caixa operacional foi negativo em 1,468 bilhão de yuans, uma mudança de positivo para negativo. Em um cenário de mercado que prioriza a preservação de caixa, a pressão sobre a cadeia de financiamento da Gemdale é evidente.

（Imagem / Relatório financeiro da Gemdale）

Revisitando, após “perder o passo”, a Gemdale chegou a retornar ao top 10 do setor por um breve período, mas logo voltou a enfrentar queda nas vendas e prejuízos. Agora, a responsabilidade de recolocar a Gemdale nos trilhos recai sobre Xu Jiajun, que sucedeu凌克.

Imagem de capa: site oficial da Gemdale.