Xangai reduz a proporção de entrada para imóveis comerciais; espera-se que outras cidades sigam o exemplo

Fonte: Jornal de Referência Econômica Autor: Liang Qian, Ye Jian

16 de março, o Banco Popular da China, filial de Xangai, em conjunto com a Administração Nacional de Supervisão Financeira e a Administração de Supervisão de Xangai, publicou um aviso de que, a partir de 16 de março de 2026, o percentual mínimo de entrada para empréstimos de compra de imóveis comerciais (incluindo imóveis de uso misto) em Xangai será ajustado para pelo menos 30%. As instituições financeiras devem determinar de forma razoável o valor do pagamento inicial de cada empréstimo, com base na situação operacional, risco do cliente e outros fatores. Esta é a primeira alteração na política de empréstimos comerciais em Xangai em mais de dez anos, e espera-se que outras cidades sigam o exemplo.

Em janeiro deste ano, o Banco Popular da China e a Administração Nacional de Supervisão Financeira emitiram o aviso sobre o ajuste do percentual mínimo de entrada para empréstimos de compra de imóveis comerciais, estabelecendo que “o percentual mínimo de entrada para empréstimos de compra de imóveis comerciais (incluindo imóveis de uso misto) será ajustado para pelo menos 30%”, e destacando que “de acordo com a política de implementação local, com base no percentual mínimo de entrada nacionalmente unificado, cada cidade pode determinar de forma autônoma o limite inferior do percentual de entrada na sua jurisdição.”

“A nova política reduz a barreira de entrada para investimentos e operações comerciais, tendo como objetivo principal revitalizar os ativos comerciais existentes”, afirmou Yan Yuejin, vice-diretor do Instituto de Pesquisa Imobiliária de Yiju em Xangai. Ele exemplificou que, para um imóvel comercial avaliado em 5 milhões de yuan, antes da nova política, o comprador precisava pagar 2,5 milhões de yuan de entrada, enquanto após a alteração, esse valor caiu para 1,5 milhão de yuan, reduzindo diretamente a pressão de fluxo de caixa em 1 milhão de yuan.

Yan Yuejin acrescentou que essa mudança deve liberar de forma eficaz a demanda de investidores anteriormente limitada pelo capital, especialmente com o aumento do otimismo nas transações de imóveis residenciais de segunda mão, o que deve gerar um efeito de fluxo de capital e, no curto prazo, aumentar a consulta sobre projetos comerciais em áreas centrais de Xangai em relação ao mês anterior.

Zhang Wenjing, gerente geral de dados do Instituto de Pesquisa Zhongzhi em Xangai, observou que, nos últimos anos, os aluguéis médios e as taxas de ocupação de imóveis comerciais e de escritórios em Xangai diminuíram em diferentes graus, levando a uma redução na confiança do mercado, diminuição nas transações e aumento contínuo do estoque de imóveis comerciais e de escritórios. Reduzir o percentual de entrada de 50% ou mais, que era comum anteriormente, para pelo menos 30%, visa diminuir a barreira de entrada, ativar a demanda potencial, ajudar as construtoras a acelerar a venda de imóveis comerciais e aliviar a pressão de estoque.

Zhang Bo, diretor do Instituto 58 Anjuke, acredita que a nova política se integrará às ações de revitalização do estoque de imóveis não residenciais em Xangai e de apoio à renovação de edifícios comerciais, facilitando a entrada de investidores de pequeno e médio porte e operadores de aluguel profissional no mercado de reformas e locação de imóveis comerciais. Além disso, a redução do peso financeiro para as construtoras que desejam transformar imóveis comerciais em apartamentos de aluguel de longo prazo também é um benefício, apoiando a transição de imóveis comerciais para residências de aluguel de longo prazo, como apartamentos estilo hotel, atendendo à crescente demanda por locação residencial.

Li Hang, profissional do setor imobiliário que acompanha de perto o mercado de Pudong, em Xangai, também comentou que a redução do percentual de entrada para imóveis comerciais deve impulsionar as vendas de apartamentos de hotel, que atualmente representam uma parte significativa do mercado de imóveis comerciais, embora a rotatividade de lojas seja relativamente difícil. Ele destacou que, em áreas privilegiadas de Pudong, como Zhangjiang, os apartamentos de hotel com aluguel mensal entre 8.500 e 9.000 yuan, com preços entre dois a três milhões de yuan, podem oferecer uma taxa de retorno de 3% ou mais, tornando-os bastante atrativos. Com a nova política, o valor de entrada dos compradores será reduzido em cerca de 50 a 60 mil yuan, sem limites de compra, o que atrai tanto trabalhadores de escritórios quanto investidores locais.

No entanto, especialistas do setor acreditam que, embora a política possa estimular o mercado, não provocará uma reversão total no mercado de imóveis comerciais. Yan Yuejin afirmou que, diante do atual cenário do mercado imobiliário, com uma taxa de vacância de escritórios um pouco elevada, pressão sobre os aluguéis e políticas de restrição de compra de residências mais flexíveis, o efeito estimulador da política será estruturalmente diferenciado, dificultando a repetição do antigo boom de especulação em imóveis “semelhantes a residências”.

“Provavelmente, o objetivo da política é aumentar a liquidez dos imóveis comerciais e de escritórios, ativando sua função como ‘portadores de indústria’ ou ‘portadores de varejo comercial’”, explicou Yan Yuejin. Uma alavancagem mais baixa pode direcionar parte desses imóveis para instituições ou indivíduos com capacidade de compra ou de reforma, promovendo novos modelos de consumo e negócios. Após essa rodada de ajustes na economia industrial e comercial, a demanda por novos projetos de imóveis comerciais e industriais deve crescer.

Zhang Bo prevê que cidades de primeiro nível, como Pequim, provavelmente seguirão o exemplo. Ele acredita que, considerando o contexto de transição do mercado imobiliário para uma era de estoque, ativar os ativos existentes no setor de escritórios comerciais tornou-se uma orientação importante das políticas. Outras cidades não só ajustarão o percentual de entrada de acordo com suas condições de mercado e objetivos de controle, mas também poderão lançar políticas específicas para alcançar múltiplos objetivos, como controlar o crescimento, reduzir estoques e melhorar a oferta.