Ano de explosão dos REITs institucionais! Investimento estratégico em gestão de valores mobiliários, o futuro é competição colaborativa do ecossistema

Como a colaboração no ecossistema de IA irá remodelar o panorama do mercado?

Relatório Financeiro, 19 de março — (Jornalista Wang Yuling) “Este ano será certamente o ano de explosão de crescimento dos REITs entre instituições. A nossa empresa valoriza muito este negócio, tendo já feito investimentos significativos no ano passado.” Um responsável de uma corretora de médio porte em Xangai, ligado à gestão de ativos, revelou ao jornalista.

O jornalista da Caixin, ao analisar dados do Wind, constatou que o negócio de REITs entre instituições acelerou desde o final do ano passado, continuando a desenvolver-se rapidamente este ano. Desde o início do ano, já foram emitidas 10 operações de REITs entre instituições, uma aceleração notável em comparação com apenas 1 emissão no primeiro trimestre do ano passado.

No gerenciamento de REITs entre instituições, as gestoras de ativos de corretoras dominam claramente. Desde 2026, a Guojin Asset Management e a China Pacific Asset Management emitiram 3 operações cada, enquanto CITIC Securities, Guotai Haitong Asset Management, Dongwu Securities e China Merchants Securities Asset Management emitiram uma operação cada.

A competição neste setor é bastante acirrada, com todas as gestoras de ativos dando grande importância à estratégia, investindo recursos e apresentando candidaturas ativamente. Alguns especialistas acreditam que, no futuro, a disputa não será mais entre uma única instituição, mas uma competição colaborativa envolvendo “bancos de investimento + gestoras de ativos + operações + fundos”, formando um ecossistema completo.

Acelerando o desenvolvimento dos REITs entre instituições, já foram emitidas 10 operações este ano

Desde o final do ano passado, o negócio de REITs entre instituições acelerou claramente.

Dados do Wind mostram que, em 2025, o mercado totalizou 29 emissões de REITs entre instituições, somando 53,75 bilhões de yuans. Destes, 13 ocorreram em dezembro. Em menos de três meses de 2026, já foram emitidas 10 operações, totalizando 12,168 bilhões de yuans. Em comparação com o mesmo período do ano passado, quando só uma operação foi bem-sucedida até março, o crescimento é evidente.

Em 2025, a flexibilização do escopo de ativos, a aceleração na aprovação e a definição de REITs de puro direito de propriedade, combinadas com a entrada de ativos como escritórios comerciais e projetos de renovação urbana, criaram uma grande oferta. Além disso, o ambiente de baixas taxas de juros aumentou a demanda de seguradoras e fundos de investimento por ativos de fluxo de caixa estável, gerando uma ressonância entre oferta e procura. O efeito demonstrativo dos REITs públicos também impulsionou o crescimento rápido.

Atualmente, os principais gestores de REITs entre instituições incluem as gestoras de ativos de corretoras, subsidiárias de fundos e seguradoras. Entre eles, as gestoras de ativos de corretoras, com sua experiência em bancos de investimento e capacidades de venda e market-making, são as principais responsáveis.

Dados de 2025 indicam que CITIC Securities liderou com 7 emissões, seguida por CITIC Construction Securities com 4, e Guotai Haitong Asset Management e CICC com 3 cada. Guojin Asset Management, Huatai Securities Asset Management, Xingzheng Asset Management e PIC Asset Management emitiram 2 cada, enquanto Ping An Securities, China Pacific Asset Management, Taikang Asset Management e Wanguo Asset Management emitiram uma cada.

Desde 2026, Guojin Asset Management e China Pacific Asset Management emitiram 3 operações cada, enquanto CITIC Securities, Guotai Haitong, Dongwu Securities e China Merchants Securities Asset Management emitiram uma operação cada. Destaca-se o projeto “Guojin Asset Management - Century Hongyuan Data Center Holding Real Estate Asset-Backed Special Plan”, com valor de emissão de 4,654 bilhões de yuans.

Demanda de três tipos de instituições por alocação de REITs

Os REITs entre instituições, conhecidos na indústria como “Planos Especiais de Ativos Imobiliários de Holding” (Holding-type Real Estate ABS), referem-se a produtos de securitização de ativos que utilizam fluxos de caixa de imóveis de holding (como centros comerciais, escritórios, hotéis, parques industriais, instalações de energia, etc.) como suporte, emitidos e negociados em bolsas de valores para investidores institucionais qualificados.

Em comparação com os REITs públicos, eles apresentam requisitos mais flexíveis de entrada, maturidade dos ativos e processos de aprovação, sendo uma ponte importante entre financiamento não padrão e REITs públicos, ajudando a diversificar o mercado de REITs de múltiplos níveis na China.

Os REITs públicos são produtos financeiros padronizados, destinados à captação de recursos do público em geral, e listados em bolsas de valores. Os REITs entre instituições, essencialmente títulos lastreados em ativos, têm como núcleo a combinação de “private placement + direitos de propriedade”, sendo emitidos principalmente no mercado entre instituições para investidores qualificados. Como uma ponte entre pré-REITs e REITs públicos, podem atuar como “incubadoras” de ativos que ainda não atendem aos padrões públicos, podendo migrar para o mercado aberto quando as condições forem maduras.

Quem compra REITs entre instituições? Do lado do capital, as principais instituições com maior demanda por alocação atualmente são fundos de seguradoras, fundos de bancos e fundos de private equity. As seguradoras, com passivos de longo prazo e busca por retornos estáveis, representam a força de alocação mais importante; os fundos de bancos, após a transformação para valor líquido, buscam ativos de “renda fixa+” com altos dividendos e baixa volatilidade, com maior crescimento na demanda; os fundos de private equity valorizam mais a elasticidade dos ativos e oportunidades de transação, participando ativamente e buscando maiores retornos globais.

As preferências dessas três categorias de fundos diferem claramente:

Seguradoras preferem manter por longo prazo, priorizando ativos maduros com fluxo de caixa estável e dividendos sustentáveis, como imóveis de aluguel residencial e parques industriais, valorizando segurança e compatibilidade de duração;

Fundos de bancos focam em prazos médios a curtos, sensíveis à rentabilidade, utilizando estratégias de “renda fixa+” para aumentar os dividendos de REITs e melhorar o retorno do portfólio;

Private equity adota estratégias mais flexíveis, participando tanto na subscrição primária quanto na negociação secundária, preferindo ativos com potencial de crescimento, reclassificação ou expansão de captação, buscando retornos mais elevados.

Essas três categorias de fundos complementam-se, sustentando o rápido crescimento do mercado de REITs entre instituições.

O futuro do cenário competitivo será de “concentração de líderes e diferenciação por nicho”

Segundo fontes, diante das oportunidades de REITs entre instituições, as gestoras de ativos de corretoras e suas subsidiárias estão bastante atentas, preparando-se ativamente para candidatar-se ao negócio.

Um responsável da Guojin Asset Management afirmou que a estratégia da empresa para REITs entre instituições é “servir à revitalização da economia real, ativar o estoque e construir um ecossistema de REITs de múltiplos níveis”. Para isso, a equipe aumentou sua estrutura em 2025 em relação a 2024, recrutando talentos especializados do setor para melhorar a capacidade de serviço. Investiram também em tecnologia e gestão de riscos, desenvolvendo sistemas de monitoramento de ativos, usando big data para acompanhar fluxo de clientes, vendas, consumo de energia, etc., com o objetivo de oferecer informações mais transparentes aos investidores e apoiar avaliações de ativos.

O responsável acredita que o cenário competitivo do setor tenderá a “concentração de líderes e diferenciação por nicho”. Grandes gestoras de ativos e principais subsidiárias de fundos, com suas marcas, canais de financiamento e capacidade de serviço, podem dominar projetos de grande escala e padrão. Pequenas e médias instituições, para se estabelecerem, precisarão criar forte conhecimento de setor e barreiras de recursos em nichos específicos (como energia renovável, data centers, logística de frio), adotando uma estratégia de “pequeno e refinado”.

A competição futura provavelmente mudará de uma simples disputa por taxas de canal para uma luta por capacidade de gestão de ativos. Quem conseguir melhorar a NOI (lucro operacional líquido) dos ativos por meio de operações refinadas será mais atraente para os fundos e receberá avaliações de mercado melhores. Em resumo, o futuro não será mais uma competição de uma única instituição, mas uma colaboração do “banco de investimento + gestão de ativos + operações + fundos”, formando um ecossistema colaborativo.

Política de 2026 avançará para uma abordagem “normalizada, de todas as categorias e de todo o ciclo”

Que mudanças políticas podem ocorrer em 2026 para os REITs entre instituições?

Segundo um responsável de uma grande gestora de ativos, as políticas evoluirão de um “exploração piloto” para uma estrutura mais “normalizada, de todas as categorias e de todo o ciclo”, com três dimensões principais:

Primeiro, expansão do escopo de ativos. Durante o 14º Plano Quinquenal, espera-se que as políticas deixem de se limitar a infraestrutura tradicional, como transporte e municipalidades, incluindo também imóveis comerciais (infraestrutura de consumo), novas infraestruturas (data centers, estações 5G), energias renováveis (vento, solar, armazenamento) e habitação de aluguel social, tornando-se uma rotina de emissão. A promoção de REITs de imóveis comerciais marcará uma evolução do mercado de REITs na China para um campo mais amplo de gestão de ativos.

Segundo, otimização do mecanismo de aprovação. Com a normalização das emissões, os processos de submissão, recomendação e aprovação serão mais transparentes, padronizados e eficientes. A criação de um banco de projetos regulatórios, com o modelo de “submissão aceita imediatamente, quando maduro, emite”, ajudará a reduzir o tempo de emissão e os custos de transação.

Terceiro, coordenação de políticas complementares. Políticas fiscais, de uso de terras e de gestão de ativos estatais serão mais integradas. Especificamente, questões como a transformação de uso de terras e a neutralidade fiscal durante a emissão de REITs terão diretrizes mais detalhadas para resolver problemas práticos do mercado.

Ele acredita que o mercado deve manter crescimento em 2026, com potencial de alta na emissão anual. O foco mudará de “velocidade de emissão” para “qualidade dos ativos”, com a capacidade operacional e a estabilidade do fluxo de caixa se tornando fatores-chave na precificação.

Para recomendações políticas, um responsável de uma grande gestora de ativos em Xangai sugeriu três ações para promover a padronização e liquidez dos REITs entre instituições:

1. Padronizar ainda mais os produtos, com regras claras e consistentes para avaliação, divulgação, distribuição de rendimentos e mecanismos de transferência, reduzindo diferenças de entendimento e fricções nas transações.

2. Melhorar o mecanismo de negociação secundária, otimizando cotações, transferências e liquidações, explorando o sistema de market makers, para aumentar a eficiência de precificação e facilitar a liquidação, incentivando os fundos a investir e a sair de posições com facilidade.

3. Fortalecer a divulgação de informações e a credibilidade na avaliação, promovendo maior transparência e rastreabilidade nos dados de operação, fluxo de caixa e avaliações dos ativos, ajudando a formar expectativas estáveis e aumentando a aceitação do mercado.

De modo geral, a padronização é a base, a liquidez é a chave. Quanto mais regras unificadas, avaliações transparentes e negociações ágeis, mais os REITs entre instituições poderão se consolidar como ativos padronizados de longo prazo, atraentes para investimentos contínuos.