Zhang Zheng: O modelo de desenvolvimento imobiliário mudou, "redução eficaz de inventário" não deve ser simplificado para a meta quantitativa de disposição de casas em estoque

Pergunta: Como o investimento em fundos de desestocagem com IA pode alcançar um ciclo de capital sustentável?

Relatório do repórter: Dong Hongyan, Beijing

Atualmente, a economia chinesa encontra-se num momento crucial de transição de ciclo e transformação estrutural. O mercado imobiliário está passando de uma expansão rápida para uma abordagem centrada no estoque. Como revitalizar eficazmente os ativos existentes e construir um novo modelo de desenvolvimento imobiliário é uma questão importante na área econômica.

Em 17 de março, após a Assembleia Popular de 2026, na reunião de análise da situação econômica e políticas, vários acadêmicos de autoridade fizeram previsões sobre a tendência econômica e ajustes no setor imobiliário. Eles acreditam que a economia do país está entrando num novo ciclo impulsionado por fatores de longo prazo, com a pressão de queda de preços de anos a fio podendo reverter, e o ciclo imobiliário de curto prazo também se aproximando do fundo. Quanto à revitalização do estoque imobiliário, é urgente mudar a compreensão de apenas descarte de imóveis para uma abordagem institucional, sustentável e de efeito duradouro.

O professor e vice-diretor da Escola de Gestão Guanghua da Universidade de Pequim, Zhang Zheng, propôs de forma sistemática que a desestocagem eficaz deve basear-se numa visão de médio a longo prazo, construindo mecanismos institucionais replicáveis e sustentáveis, avaliando os resultados sob três dimensões: ativos, bem-estar social e finanças. Além disso, por meio da criação de fundos especializados de investimento em desestocagem, aprimoramento do mercado de REITs de múltiplos níveis, e otimização de políticas de suporte de fundos de longo prazo, promover a transformação do setor imobiliário de “vender casas” para “vender serviços”, elevando o modelo de desenvolvimento de vendas para posse, operação e gestão de ativos.

Novas ideias diante de novas circunstâncias

Quanto à situação econômica atual, vários acadêmicos mostraram otimismo. A professora associada da Escola de Gestão Guanghua da Universidade de Pequim e vice-diretora do Instituto de Políticas Econômicas da mesma universidade, Yanse, destacou que a economia chinesa está entrando num novo ciclo impulsionado por fatores de longo prazo. Os anos de excesso de capacidade e pressão de queda de preços que atormentaram a China nos últimos anos estão mudando sob influência de fatores internacionais e avanços tecnológicos. Com a demanda externa e os custos impulsionando, o ciclo de queda de preços de mais de três anos pode estar chegando ao fim.

O professor de Economia da Escola de Gestão Guanghua e diretor do Instituto de Políticas Econômicas da Universidade de Pequim, Chen Yuyu, afirmou que, com a profunda ajustagem do setor imobiliário, a atual rodada de ciclo econômico de curto prazo está se aproximando do fundo.

No setor imobiliário, a revitalização do estoque tem sido foco de atenção recente. Zhang Zheng afirmou, em entrevista ao “Huaxia Times”, que, segundo pesquisas, os resultados da revitalização do estoque ainda não são ideais. A curto prazo, as políticas atuais atuam principalmente como sinais, podendo alterar expectativas.

Nos últimos anos, Zhang Zheng manteve seu interesse e pesquisa na revitalização do estoque imobiliário. Sua visão atual é mais orientada para o futuro. “As políticas relacionadas são instrumentos importantes para cultivar novas empresas de consumo de habitação emergentes no futuro a nível nacional”, enfatizou. Ele acredita que a desestocagem não deve se limitar a efeitos de curto prazo, mas ser pensada no contexto de “um novo ciclo ou novo modelo imobiliário” de médio a longo prazo, usando ferramentas financeiras como fundos de mercado e REITs para criar operadores especializados, promovendo a transformação de “vender casas” para “vender serviços”.

Quanto à orientação política de “estabilizar o mercado imobiliário” após as duas sessões, Zhang Zheng apontou que essa orientação inclui não só gestão de expectativas e mitigação de riscos de curto prazo, mas também uma reorientação estrutural de médio a longo prazo: na fase de domínio do estoque, a contribuição do setor imobiliário para a economia macro e o desenvolvimento urbano mudará de “desenvolvimento—venda—expansão” para “posse—operação—serviço—gestão de ativos”.

Na visão de Zhang Zheng, “uma desestocagem eficaz” não deve ser reduzida a uma meta de quantidade de imóveis descartados, mas sim a um sistema e mecanismo replicáveis, sustentáveis e auditáveis, cujo objetivo é transformar ativos imobiliários de baixa eficiência em ativos operacionais sustentáveis, melhorar a estrutura de oferta de serviços, aprimorar as funções urbanas e o bem-estar dos residentes, além de criar um ciclo financeiro de saída e reinvestimento.

Com base nessas ideias, Zhang Zheng analisou profundamente os objetos, restrições e dimensões de avaliação da atual desestocagem. Ele destacou que o foco não deve ser apenas no estoque de residências comerciais, mas também em ativos comerciais e residenciais com alta taxa de ociosidade, fluxo de caixa instável, desajuste de formatos e espaços. As principais restrições atuais incluem: primeiro, limitações financeiras e de capacidade técnica de governos locais e demais atores, dificultando aquisições administrativas sustentáveis; segundo, o longo ciclo de operação dos ativos e a lenta escalada de fluxo de caixa, exigindo prazos e custos compatíveis; terceiro, a entrada de capital social depende de expectativas de retorno e risco previsíveis, além de canais de saída claros, sob pena de “capital não entrar, ativos não serem bem geridos, saída não ser viável”.

Assim, ele defende que a avaliação de “desestocagem eficaz” deve considerar três dimensões: primeiro, se os ativos geram fluxo de caixa estável e valorização (taxa de ociosidade, aluguel, custos operacionais, eficiência de reformas); segundo, se há melhorias verificáveis na oferta de serviços e bem-estar social (habitação de aluguel, serviços comunitários, saúde, emprego e consumo); terceiro, se há um ciclo de capital sustentável no setor financeiro e fiscal (participação de fundos de longo prazo, eficiência de saída, alavancagem, isolamento de riscos, sustentabilidade fiscal).

Conectando o estoque de múltiplas dimensões

Especificamente, Zhang Zheng propôs várias recomendações. Ele sugere apoiar a criação de fundos de investimento em desestocagem por governos locais. Transformar a desestocagem em uma estrutura institucional, organizando aquisições e operações via fundos especializados, formando um ciclo fechado de captação, gestão e saída. Recomenda-se estabelecer fundos de desestocagem com estrutura de “fundo-mãe + fundos-filhos”, com participação de fundos fiscais, empresas estatais locais e instituições financeiras de política pública.

O fundo-mãe deve assumir três responsabilidades: primeiro, definir estratégias e tipos de ativos prioritários (focando em habitação de aluguel, instalações de cuidados, comércio comunitário e serviços públicos); segundo, conduzir orientações em fases iniciais, oferecendo incentivos moderados para atrair capital social e introduzir capacidade de operação de mercado.

Os fundos-filhos, por sua vez, devem ser criados por tipo de ativo e modelo operacional, como habitação de aluguel, cuidados de saúde, comércio comunitário e imóveis comerciais com potencial de transformação. Devem ser geridos por profissionais com capacidade de investimento e operação (GP/gestores), responsáveis por seleção, due diligence, precificação, reformas, gestão de aluguel, otimização de formatos e planos de saída. O foco principal é na “capacidade operacional”, ou seja, avaliar gestores não só por captação e investimento, mas também por desempenho operacional de longo prazo, gestão de ociosidade e aluguel, controle de custos, conformidade e transparência.

Para que o mecanismo de fundos seja implementado, é necessário que as políticas apoiem três aspectos: redução de custos de transação e manutenção, compatibilidade com ciclos de operação, e maior potencial de financiamento dos projetos. Primeiro, apoiar a redução de custos fiscais e de transação na conversão e revitalização de ativos, evitando custos elevados que prejudiquem a operação. Segundo, garantir fundos de longo prazo e taxas de juros estáveis, considerando empréstimos de longo prazo com juros subsidiados, alinhando prazos de 10 a 15 anos às operações. Além disso, usar estruturas de camadas, monitoramento de fluxo de caixa, avaliação e auditoria para controlar riscos. Terceiro, ampliar o escopo de uso e objetos, incluindo não só habitação social, mas também aluguel de mercado, cuidados de saúde, comércio comunitário e imóveis comerciais com potencial de transformação, como “comercial para residencial”, para aumentar a eficiência e o impacto social.

A sustentabilidade da desestocagem depende, em grande parte, da capacidade do capital social de criar expectativas de saída estáveis e ciclos de capital. Assim, Zhang Zheng recomenda aprimorar o mercado de REITs de múltiplos níveis, formando uma escada que vá de fundos imobiliários, REITs entre instituições e REITs públicos, cobrindo todo o ciclo de vida dos ativos. Para isso, é necessário aprimorar padrões de conformidade, regras de fluxo de caixa e distribuição, requisitos de divulgação, avaliação de riscos e controle de alavancagem.

Além disso, Zhang Zheng mencionou que, na comparação internacional e na análise macro, indicadores relacionados ao setor de serviços habitacionais parecem baixos na China. Uma das razões é que a contabilização de aluguel virtual de residências próprias é conservadora, podendo subestimar o valor agregado do setor de habitação e consumo. Na fase de estoque, o foco deve estar na operação e oferta de serviços, sendo importante melhorar continuamente a estatística, fontes de dados e comparabilidade para apoiar avaliações de políticas mais consistentes.

Por fim, Zhang Zheng conclui que, com o novo modelo de desenvolvimento imobiliário, a competitividade das empresas mudará de aquisição de terras e alta rotatividade para capacidade de operação e ciclo de capital. Pode-se resumir em “três transformações”: primeiro, de produto “venda” para “serviço”, com aluguel, gestão de propriedades, comércio comunitário e cuidados de saúde gerando fluxo de caixa e oferta de serviços estáveis; segundo, de “organização de construção” para “organização de operação”, com foco em gestão de aluguel, reformas, otimização de formatos, operações digitais e gestão de clientes; terceiro, de “expansão de endividamento” para “ciclo de direitos e REITs”, com estruturas de ativos mais sustentáveis para saída e reinvestimento, formando uma gestão de portfólio de ativos. As empresas devem estabelecer sistemas de governança e controle internos compatíveis com ativos operacionais, incluindo gestão de fluxo de caixa, divulgação de informações, avaliação, auditoria, conformidade, gestão de riscos e comunicação com fundos de longo prazo.