Subtração para desobstruir, adição para melhorar a qualidade, conseguirá a China Merchants Shekou vencer a batalha de recuperação?

问AI · Como a nova estratégia de transformação da gestão irá remodelar a qualidade dos produtos?

Apesar da pressão sobre os lucros, a base operacional e a linha de defesa de risco da China Merchants Shekou permanecem sólidas, demonstrando a resiliência contra ciclos do mercado imobiliário de uma empresa estatal.

Produzido por | Zhongfang Wang

Revisão por | Li Xiaoyan

“Se a direção estiver certa, o esforço terá sentido.” Em 17 de março, na reunião de apresentação de resultados de 2025 da China Merchants Shekou, o novo presidente, Zhu Wenkai, iniciou com uma frase que definiu precisamente a orientação estratégica da nova equipe. Esta foi a primeira aparição pública após a substituição de posições-chave em setembro de 2025, com Zhu Wenkai assumindo a presidência e Nie Liming como CEO, marcando também um momento de desafios e profundas transformações na equipe.

Para 2025, o setor imobiliário continua em uma fase de ajuste profundo, com queda tanto na quantidade quanto no preço das vendas, refletindo-se em uma queda significativa nos lucros da empresa. O relatório anual mostra que a receita operacional total foi de 154,728 bilhões de yuans, uma redução de 13,53% em relação ao ano anterior; o lucro líquido atribuível aos acionistas da empresa listada foi de 1,024 bilhões de yuans, uma queda de 74,65%; e o lucro líquido ajustado foi de 169 milhões de yuans, uma redução de 93,10%. Esses números refletem, além do ciclo do setor, uma fase em que a China Merchants Shekou ativamente faz “reduções” e reforça suas bases de desenvolvimento, preparando o terreno para futuras “aumentos” e a reconstituição de seu potencial de crescimento.

A grande queda nos lucros é o indicador mais observado no relatório de 2025. O CEO, Nie Liming, esclareceu na reunião que essa queda se deve principalmente a três fatores centrais, todos relacionados ao ambiente do setor e às estratégias cautelosas de gestão da empresa.

Primeiro, o impacto do ciclo de ajuste do setor. Em 2021, as vendas de imóveis novos no país atingiram aproximadamente 18 trilhões de yuans, caindo para cerca de 8 trilhões em 2025, quase pela metade, com uma queda simultânea nos preços e volumes. Essa tendência se refletiu diretamente na receita de negócios de desenvolvimento da China Merchants Shekou, que caiu 16,33% em relação ao ano anterior, uma verdadeira representação do declínio do setor. Segundo, a provisão para perdas de ativos de grande valor. Com base no princípio de prudência, a empresa reconheceu perdas de impairment de ativos totalizando 4,41 bilhões de yuans em 2025, sendo que 76,5% dessa quantia (32,68 bilhões de yuans) refere-se a provisões para depreciação de estoques, tornando-se o principal fator de pressão sobre o lucro do período. Terceiro, o impacto da depreciação de imóveis para investimento. A depreciação de imóveis para investimento, calculada pelo método do custo, atingiu 3,7 bilhões de yuans, comprimindo ainda mais o espaço de lucro do período.

Vale destacar que as provisões de impairment focaram principalmente em projetos adquiridos a preços elevados entre 2020 e 2022, como o projeto Chongqing China Merchants Yutianfu (com provisão de 879 milhões de yuans, com um prêmio de aquisição de cerca de 130% em 2021) e o projeto Xiamen Bay Lake Zhenjing (com provisão de 433 milhões de yuans). Essas ações refletem a pressão de liquidação de projetos de alto valor de mercado durante o período de ajuste, além de demonstrar a decisão da empresa de liberar cargas históricas e reforçar a qualidade de seus ativos. Quando esses projetos forem posteriormente reconhecidos, o custo contábil já terá sido ajustado, o que, embora afete o lucro a curto prazo, contribui para uma operação mais leve e uma base sólida para a recuperação futura de lucros.

Apesar da pressão sobre os lucros, a China Merchants Shekou mantém uma base operacional e uma linha de defesa de risco sólidas, demonstrando a resiliência de uma estatal do setor imobiliário contra ciclos econômicos. Os dados financeiros indicam que o fluxo de caixa operacional totalizou 9,693 bilhões de yuans no ano, com saldo de caixa de 86,127 bilhões de yuans ao final do período, garantindo uma liquidez contínua e sólida para a operação de projetos e pagamento de dívidas. A estrutura de endividamento também foi continuamente otimizada, com uma relação dívida/ativos de 64,17%, relação dívida líquida/ativos de 72,46% e índice de cobertura de curto prazo de 1,19, mantendo-se dentro dos limites seguros. No ano, a empresa conseguiu zerar completamente 12 bilhões de yuans em dívidas perpétuas existentes, além de obter 14,1 bilhões de yuans em empréstimos de propriedades operacionais e captar 17,94 bilhões de yuans em financiamento no mercado aberto, com taxas de juros relativamente baixas para o setor, e uma média de custo de capital de 2,74% ao final do ano, uma redução de 25 pontos base em relação ao início do período, evidenciando vantagens de financiamento e controle de custos.

No que diz respeito à estratégia de mercado, a China Merchants Shekou adquiriu, até 2025, um total de 43 terrenos, com um valor total de 938 bilhões de yuans, quase dobrando o valor de aquisição anterior, concentrando seus investimentos nas 10 principais cidades, com 63% em cidades de primeiro nível. Entre elas, a aquisição de terrenos de alto valor em áreas centrais como o Parque de Alta Tecnologia de Chengdu e Qianhai, em Shenzhen, demonstra a confiança de longo prazo da empresa no valor dessas cidades e reserva recursos de alta qualidade para a recuperação do mercado. Além disso, a empresa mantém a estratégia de “vender antes de produzir” e “vender antes de investir”, evitando expansão desenfreada, garantindo que o ritmo de investimento e vendas seja equilibrado, minimizando riscos de curto prazo e valorizando o potencial de longo prazo.

Por trás do desempenho fraco, o principal desafio da China Merchants Shekou reside na desconexão entre a qualidade do produto e o posicionamento da marca, fator que limita sua reputação no mercado e seu crescimento sustentável a longo prazo.

Em 2025, a China Merchants Shekou atingiu uma venda total de aproximadamente 1960 bilhões de yuans, mantendo-se entre as principais do setor, mas ainda assim apresentando uma queda superior a 10% em relação ao ano anterior. A fraqueza nas vendas está relacionada às deficiências na entrega de produtos e nos serviços. Em Xangai, reclamações de proprietários sobre “produtos incompatíveis com a propaganda” e a deterioração da imagem de “residências de estilo floresta” para “aeroportos planos” evidenciam problemas na entrega e no pós-venda, prejudicando a reputação da marca. Para enfrentar essas questões, a nova gestão já definiu direções de correção. Zhu Wenkai afirmou na reunião que, durante o “Plano Quinquenal 14”, a empresa promoverá a transformação de uma construtora tradicional para uma “construtora + operadora + prestadora de serviços”, com foco na melhoria da qualidade de desenvolvimento, fortalecimento da operação, ampliação dos serviços e aprimoramento do controle de riscos, centrando-se na construção de um sistema de “bons imóveis” para elevar a qualidade e a entrega dos produtos. Atualmente, a empresa elaborou o padrão de qualidade “Bons Imóveis da China Merchants Shekou”, que abrange 7 dimensões, 28 cenários e 485 detalhes técnicos, promovendo a implementação de mais de 20 projetos-modelo, com uma abordagem padronizada e detalhada para solucionar os problemas de qualidade e posicionamento da marca.

Em 2026, ano de início do “Plano Quinquenal 15” e de transformação da nova equipe, a empresa enfrenta o desafio de transformar a desaceleração do setor e a intensificação da diferenciação urbana em oportunidades de crescimento. A estratégia principal será focada em “crescimento de qualidade e retorno de caixa”, com três direções principais:

Primeiro, centrado na qualidade, para reconstruir a força do produto e a capacidade de entrega. A empresa implementará integralmente o padrão “Bons Imóveis”, reforçando o controle de toda a cadeia de projetos, desde planejamento, design, construção até entrega, com mecanismos ágeis de resposta e correção de problemas de qualidade, cumprindo suas promessas aos proprietários, recuperando a reputação da marca e aumentando a fidelidade e recomendação dos clientes.

Segundo, com o fluxo de caixa como base, para otimizar o ritmo de investimento e vendas. Manterá a estratégia de “vender antes de produzir”, controlando rigorosamente a aquisição de terrenos e o ritmo de desenvolvimento, priorizando projetos de alta rotatividade e alta taxa de liquidação, melhorando a eficiência de recebimentos; além disso, focará em terrenos de alta qualidade em cidades-chave, com uma alocação precisa, evitando expansão desenfreada, equilibrando escala e lucro, garantindo a segurança do fluxo de caixa e o controle do risco de endividamento.

Terceiro, usando a transformação como alavanca, para cultivar novas fontes de crescimento. Aproveitando os recursos do China Merchants Group, a empresa fortalecerá os negócios de parques industriais, operações comerciais e serviços de propriedade, aumentando a participação de receitas de negócios não relacionados ao desenvolvimento, construindo um modelo de crescimento diversificado “desenvolvimento + operação + serviços”, reduzindo a dependência de um único segmento e criando uma vantagem competitiva contra ciclos econômicos.

No curto prazo, a China Merchants Shekou ainda precisará lidar com os efeitos do ajuste do setor e a pressão de recuperação de lucros; mas, no longo prazo, com uma estratégia clara e caminhos bem definidos, a empresa busca liberar cargas históricas por meio de “reduções”, reforçar sua base sólida por meio de “aumentos”, e trilhar uma rota de desenvolvimento de alta qualidade. A tendência de recuperação do setor já se manifesta, e 2026 será não apenas um ano de recuperação de resultados, mas também de reposicionamento de marca e fortalecimento de sua competitividade central. Com foco na qualidade, estabilidade e transformação, a China Merchants Shekou tem potencial para consolidar sua posição durante a profunda ajustagem do setor, avançando de forma constante rumo ao objetivo de “melhorar e fortalecer”.