Empresas estatais entram em cena, leilão de terrenos de Pequim arrecada 2.607 mil milhões de yuans numa semana

Beijing encerrou o primeiro trimestre com uma arrecadação total de 2,607 bilhões de yuans com vendas de terrenos.

Em 20 de março, foram leiloados terrenos na Quarta Fase do Parque Tecnológico Zhongguancun, Distrito de Changping, incluindo os lotes CP00-1201-0013, entre outros. A Mingjia Real Estate adquiriu-os por 1,688 bilhões de yuans, com um preço de piso de aproximadamente 25.800 yuans/m².

Antes disso, nos dias 17 e 18 de março, o lote 05-02-21-1 no Bairro Novo de Shunyi, na Zona de Shunyi, foi adquirido por Beijing Renhe Risheng Real Estate por 348 milhões de yuans, com um preço de piso de cerca de 15.400 yuans/m². Outro projeto, o lote SY00-3101-0037, uma área de desenvolvimento primário na Estação Hedong da Linha M15 de Shunyi, foi comprado pela Beijing Zhuzong Jing Shun Real Estate por 571 milhões de yuans, com um preço de piso de aproximadamente 14.000 yuans/m².

O chefe de pesquisa de mercado de terras do Instituto de Pesquisa de Zhongzhi, Zhang Kai, afirmou que a venda de três lotes neste mês ao preço de piso, todos apoiados por empresas estatais, reflete o sentimento atual do mercado e o cenário competitivo regional. Terrenos de alta qualidade e baixa densidade continuam dependendo do respaldo de empresas estatais devido às restrições de capital e confiança. Além disso, após a entrada no mercado, a questão de como se destacar na competição acirrada é crucial para testar a capacidade de gestão futura.

Lote de Changping cercado por concorrentes

Os terrenos na Quarta Fase do Parque Tecnológico Zhongguancun, Distrito de Changping, foram vendidos com apoio de empresas estatais locais.

Este lote é composto por três áreas residenciais (0013, 0015, 0039) e uma área de jardim de infância (0016).

Os lotes CP00-1201-0013, 0015 e 0039 são de uso residencial de segunda categoria, com tamanhos de aproximadamente 0,99 ha, 1,98 ha e 3,51 ha, respectivamente. As construções acima do solo cobrem cerca de 1 ha, 2 ha e 3,54 ha, com um índice de densidade de 1,01, limite de altura de 18 metros (com algumas áreas até 24 metros) e taxa de área verde de 30%. O lote 0039 é o maior e mais quadrado, enquanto os outros dois têm formas irregulares, o que pode afetar a disposição futura dos edifícios. Segundo documentos relacionados, há incentivo para conectar subterraneamente os lotes 0013 e 0015.

O lote 0016, destinado a jardim de infância, tem cerca de 0,48 ha, com um índice de densidade de 0,8, uma área construída de aproximadamente 3.840 m², limite de altura de 16 metros e taxa de área verde de 30%. Está planejado um jardim de infância com 12 classes.

Localizado fora da Sexta Anel de Changping, na área de Nanshao, o terreno fica a cerca de 2,5 km da estação Nanshao da Linha de Changping. Nas proximidades, há centros comerciais e educacionais como o Wanjing World City e a Escola Secundária de Changping. Ao oeste, limita com o Parque Huaqingquan, conhecido por sua biodiversidade, apresentando uma área de destaque ecológico e uma característica de “melhoria de bairro com recursos ecológicos e transporte eficiente”.

Especialistas dizem que, com um índice de densidade de apenas 1,01 e limite de altura de 18 metros, o terreno possui uma essência de “villa de alto padrão”. Espera-se que os produtos futuros sejam principalmente de baixa densidade, como moradias em duplex ou casas em pátio.

Apesar da boa qualidade, o terreno enfrenta forte concorrência na região.

Ao lado, há uma comunidade consolidada de baixa densidade, o Longhu Changtan No. 1, com vilas em duplex e casas com vista para as montanhas, que já conquistaram reconhecimento de mercado, com preços atuais de cerca de 42.000 yuans/m².

A cerca de dois quilômetros, há três grandes empreendimentos em venda, incluindo o Fangtanfu da Jianfa, com preço de 26.000 yuans/m² em 2023, com quase 1.800 unidades vendidas de um total de mais de 1.400, focando em necessidades básicas e melhorias. O projeto Wutongshan Yu, com 1.200 unidades, também está em alta, com mais da metade já vendida. Recentemente, o Longhu Enxiang Lingyun Song, lançado em novembro do ano passado, vendeu menos de 50 unidades em seis meses.

Além disso, há novos empreendimentos na área de Shahe Gaoxiaoyuan, a uma estação de metrô, incluindo Wutong Xingchen, Zhuzong Qingyuefu e Jiayuanli da Beijing Construction Engineering, totalizando cerca de 4.000 unidades em estoque.

Zhang Kai afirmou que, nesta rodada de leilões, apenas uma empresa se inscreveu e adquiriu o terreno ao preço de piso, refletindo uma postura cautelosa do mercado em relação a projetos de baixa densidade e longo ciclo fora das áreas centrais. Apesar do preço de piso competitivo, a forte concorrência na região significa que, após a entrada no mercado, os projetos terão que enfrentar a pressão de produtos existentes, como o Fangtanfu, e desafios de qualidade e preço de outros empreendimentos. A estratégia futura deve focar em diferenciação, como “duplex de baixo preço total”.

Especialistas dizem que, embora o preço do terreno seja controlável, o índice de densidade muito baixo limita-se a produtos de alto valor agregado, como vilas e casas em condomínio fechado. Em um mercado dominado por necessidades básicas e reformas, é um grande desafio equilibrar preços de luxo com velocidade de vendas, colocando à prova a capacidade de desenvolvimento e marketing dessas empresas estatais.

Duas áreas em Shunyi arrecadam 9,19 bilhões de yuans

Duas áreas de baixa densidade em Shunyi também foram adquiridas por empresas estatais.

A empresa Beijing Shunyi Chengguan Clothing Factory, controlada 100% pela Shunyi New Town, gastou 348 milhões de yuans para adquirir o lote no Bairro Novo de Shunyi, chamado Renhe Risheng. Essa empresa, uma entidade estatal local, atua na área de desenvolvimento de terras, construção de habitações de reassentamento e gestão de ativos.

O lote tem 1,57 ha, com uma área de construção planejada de cerca de 22.600 m², um índice de densidade de 1,44 e limite de altura de 60 metros, indicando uma proposta de moradias de baixa densidade e melhorias residenciais. Essa aquisição reflete a tendência de transformação de “necessidades básicas” para “qualidade de reformas” na região de Renhe.

Localizado no núcleo do centro antigo de Shunyi, o terreno está cercado por infraestrutura ecológica e social madura, incluindo o Parque Renhe, o Parque Shunyi, o Hospital Infantil de Beijing e o Hospital de Ginecologia e Obstetrícia de Shunyi, além do centro comercial Shangpin City Outlets, formando um bairro habitável com raio adequado.

O lote na Estação Hedong da Linha M15 de Shunyi foi comprado pela Beijing Zhuzong Jing Shun por 571 milhões de yuans. Uma publicação conjunta de Beijing Urban Construction e Xiangye, com seus logotipos, indica uma parceria de desenvolvimento entre as duas empresas.

Este terreno apresenta forte potencial de otimização. Com um índice de densidade de apenas 1,3, superior ao de outros lotes na região, oferece uma base sólida para moradias de alta eficiência, como casas em condomínio. O preço de venda de 14.000 yuans/m² também garante uma margem de segurança de custos. A proximidade de cerca de 400 metros da estação Fongbo da Linha 15 do metrô, combinada com vistas do rio Chaobai, reforça o valor de “deslocamento eficiente + valor ecológico”.

Embora as infraestruturas ainda estejam em fase de implementação e a área urbana não esteja totalmente consolidada, as vantagens de custo oferecem espaço para aprimoramento de qualidade. No futuro, os preços podem atender tanto às necessidades de primeira moradia quanto às de melhoria, com flexibilidade estratégica.

Zhang Kai destacou que, entre os setores de Shunyi, a área de Renhe tem uma posição bastante distinta. Os setores de Guo Zhan / Tianzhu focam em melhorias de alto padrão, atraindo construtoras como Mawan, especializadas em produtos de luxo; Mapo, com perfil semelhante, é uma zona de “clima quente”, mais voltada para infraestrutura governamental e bairros consolidados; enquanto Renhe, com menor barreira de entrada e forte apelo ecológico, aposta na relação custo-benefício. Esses setores complementam-se, formando um padrão de mercado diversificado. A área do centro antigo de Shunyi, como a região do Shopping Dongfeng, mantém sua importância devido à escassez de terrenos disponíveis.

Segundo o Plano de Oferta de Terrenos para 2026 divulgado pelo Comitê de Planejamento Urbano de Beijing, a quantidade de terras para habitação comercial será de 200 a 240 hectares, uma redução contínua em relação aos 240-300 hectares de 2025, marcando o quarto ano consecutivo de diminuição na oferta.

Zhang Kai conclui que a tendência de mercado se acentua, com uma divisão clara: terrenos centrais continuam altamente competitivos, enquanto os de áreas suburbanas não centrais, por meio de redução de preços e índices de densidade, focam em estabilidade de preços e segurança de vendas.