Perspetiva do Relatório Anual | O desempenho da China Merchants Shekou desacelerou, o lucro líquido atribuível aos acionistas caiu 70%, como é que Zhu Wenkai conseguirá resolver a situação?

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Desde que assumiu a liderança da China Merchants Shekou em setembro de 2025, o presidente Zhu Wenkai apresenta o seu primeiro relatório anual, cujo desempenho financeiro não é animador, colocando a nova gestão perante um grande desafio.

Em 2025, a China Merchants Shekou registou uma queda de 13,53% na receita, atingindo 154,728 bilhões de yuans. O lucro líquido atribuível aos acionistas caiu 74,65%, para cerca de 10,24 bilhões de yuans, e o lucro líquido ajustado caiu 93,10%, ficando em 1,69 bilhões de yuans.

O declínio na atividade de desenvolvimento, a pressão sobre a margem de lucro bruto e a provisão para impairment de ativos “consumiram” os lucros. Como Zhu Wenkai, novo líder, irá conduzir a gigante de 8,3 trilhões de yuans em ativos totais para fora da neblina?

Lucro líquido atribuível aos acionistas “cortado de joelhos”, provisões para impairment devoram lucros

De acordo com o relatório anual de 2025 da China Merchants Shekou, a receita operacional totalizou aproximadamente 154,728 bilhões de yuans, uma queda de 13,53% em relação ao ano anterior. O que chamou atenção foi o lucro líquido atribuível aos acionistas, que foi de apenas cerca de 10,24 bilhões de yuans, uma queda de 74,65%; e o lucro líquido ajustado, que ficou em 1,69 bilhões de yuans, uma redução de 93,10%.

Dados financeiros principais e indicadores. Imagem/Captura do anúncio da China Merchants Shekou

Esse desempenho, sem dúvida, ficou abaixo das expectativas do mercado. Em um período de profunda ajustamento do setor, uma grande queda nos lucros geralmente indica múltiplos desafios na rentabilidade, qualidade dos ativos e gestão operacional. A queda de mais de 70% no lucro líquido atribuível aos acionistas revela que múltiplos fatores se acumulam por trás dessa “queda de joelhos”.

Sobre a redução dos lucros em relação ao ano anterior, a China Merchants Shekou explicou em seu aviso prévio que: a redução na entrega de projetos de desenvolvimento imobiliário, a diminuição na receita de investimentos em joint ventures e na venda de participações acionárias, além de sinais de impairment em alguns projetos imobiliários, levaram à provisão de impairment, com base na avaliação de mercado e na prudência.

Como principal negócio de sustentação da China Merchants Shekou, o desenvolvimento imobiliário gerou uma receita de 130,829 bilhões de yuans em 2025, uma queda de 16,33%, mais acentuada que a queda geral na receita, sendo o principal fator de arrasto para os resultados. Essa retração está diretamente relacionada à fraqueza nas vendas. Em 2025, a área de vendas contratadas foi de 7,1612 milhões de metros quadrados, uma redução de 23,48% em relação ao ano anterior.

Com a redução na receita, a margem de lucro bruto permaneceu em níveis baixos, comprimindo ainda mais os lucros. Em 2025, a margem de lucro bruto da China Merchants Shekou foi de 13,76%, sendo que a margem do negócio de desenvolvimento foi de 15,33%.

Porém, o maior fator que consumiu os lucros foi a provisão para impairment de ativos. Segundo o anúncio da empresa, em 2025, foram provisionados aproximadamente 4,27 bilhões de yuans para impairment, reduzindo diretamente o lucro líquido atribuível aos acionistas em 2,918 bilhões de yuans.

Na composição específica, a maior parte foi a provisão para depreciação de estoques, que totalizou cerca de 3,269 bilhões de yuans, representando mais de 70% do total. Além disso, houve provisões para perdas por crédito de aproximadamente 755 milhões de yuans, impairment de goodwill de cerca de 222 milhões de yuans, entre outros. A grande provisão para depreciação de estoques aponta para projetos de terrenos adquiridos a preços elevados, revelando os riscos deixados por investimentos agressivos durante o ciclo de alta do setor.

Situação da provisão para impairment de ativos (em milhares de yuans). Imagem/Captura do anúncio da China Merchants Shekou

Mais de 90 bilhões de depreciações de estoques em três anos, antigos terrenos de alto valor viraram peso na performance

Na realidade, durante o ciclo de alta do setor, projetos de “reinado de ouro” adquiridos a preços elevados tornaram-se um fardo para muitas empresas. Do lado dos projetos, as provisões de impairment da China Merchants Shekou refletem os riscos remanescentes de terrenos adquiridos a preços elevados.

Um exemplo típico é o projeto Chongqing China Merchants Yutianfu, que em 2025 registrou uma provisão de impairment de 879 milhões de yuans. Este projeto foi adquirido em abril de 2021 por 3,25 bilhões de yuans, com uma taxa de prêmio de quase 130%, e um preço de venda de cerca de 10.5 mil yuans por metro quadrado. Na época, considerado um “ponto de referência”, o projeto precisou reduzir preços durante o ciclo de baixa do mercado.

Outro exemplo é o projeto Guangzhou China Merchants Bay Area 1872, o primeiro projeto da empresa na Nansha, que em 2021 foi arrematado após 110 rodadas de lances por 4,131 bilhões de yuans, com um prêmio de quase 36%. Para este projeto, foi provisionado um impairment de 766 milhões de yuans.

Além disso, o projeto Xiamen Bay Lake Zhenjing também registrou uma provisão de impairment de 433 milhões de yuans em 2025. Este projeto foi adquirido em maio de 2023 na primeira rodada de leilões de terrenos em Xiamen, por 6,37 bilhões de yuans, com um preço de venda de mais de 50 mil yuans por metro quadrado, com um prêmio de 12,15%.

Todos esses projetos eram pontos estratégicos de investimento da empresa. Analisando o período de 2023 a 2025, as provisões de impairment de estoques da China Merchants Shekou foram de 2,276 bilhões, 3,575 bilhões e 3,269 bilhões de yuans, respectivamente, totalizando mais de 9 bilhões de yuans em três anos. Isso mostra que, ao longo do tempo, a gigante estatal vem pagando o preço por estoques de terrenos adquiridos a preços elevados, carregando um peso histórico que continua a afetar seus resultados.

Vale destacar que, em setembro de 2025, a China Merchants Shekou passou por uma troca na liderança, com Zhu Wenkai promovido de gerente geral a presidente, e Nie Liming assumindo como gerente geral.

Sobre o impacto dessa provisão, Nie Liming afirmou na apresentação de resultados de 2025 que essas provisões terão impacto nos lucros de curto prazo, mas que, a longo prazo, ajudam a consolidar a qualidade dos ativos e preparar a empresa para um crescimento mais leve no futuro.

Ao mesmo tempo que provisiona impairment, a empresa intensifica aquisição de terrenos, ainda com preços elevados; a transformação ainda está em fase inicial

Contudo, mesmo com as provisões, a China Merchants Shekou manteve seu ritmo de aquisição de terrenos em 2025, incluindo terrenos de alto valor. O relatório anual mostra que, em 2025, a empresa adquiriu 43 terrenos, totalizando 938 bilhões de yuans, quase o dobro do valor de 2024, que foi de 486 bilhões.

Entre eles, em março de 2025, a empresa adquiriu um terreno no Parque de Alta Tecnologia de Chengdu por cerca de 2,7 bilhões de yuans, com um prêmio de mais de 70%, e um preço de cerca de 31,7 mil yuans por metro quadrado, estabelecendo um recorde na cidade. Em julho, em Shenzhen, a empresa comprou um terreno residencial na Qianhai por 2,155 bilhões de yuans, com um prêmio de mais de 86%, e um preço de cerca de 84,2 mil yuans por metro quadrado, também recorde na região.

Na apresentação de resultados, Nie Liming destacou que os bons projetos adquiridos nos últimos dois ou três anos começarão a gerar lucros, ajudando a aliviar a pressão financeira.

Em um cenário de retração geral de investimentos no setor e de cautela na aquisição de terrenos por parte de outras empresas, a China Merchants Shekou aumentou seus investimentos, buscando melhorar a estrutura de estoque de terrenos e reservar projetos de alta qualidade para o futuro. Analisando a carteira de terrenos adquiridos em 2025, cerca de 90% estão em 10 cidades principais, com 63% em cidades de primeiro nível. Contudo, a aquisição de terrenos a preços elevados e a busca por recordes regionais geram preocupações sobre os riscos de impairment futuros e a sustentabilidade dos lucros.

Sobre as vendas de 2026, a gestão afirmou que, considerando o ritmo de investimentos atual e previsto, as vendas totais devem se manter próximas às de 2025, mas a estratégia continuará sendo de vendas para orientar produção e investimentos, com cautela, evitando crescimento por crescimento, priorizando vendas de qualidade e com retorno de caixa.

Zhu Wenkai afirmou que, após anos de desenvolvimento, a China Merchants Shekou deixou de ser apenas uma incorporadora, passando a possuir uma capacidade integrada de desenvolvimento, operação e serviços. A empresa constrói um modelo de ciclo de vida completo, envolvendo desenvolvimento de espaços, operação de conteúdo e serviços de vida. Esses três elementos não são isolados, formando um ciclo completo de criação de espaços, gestão de conteúdo e serviços de vida. A capacidade de oferecer produtos de alta qualidade, integrando espaço, conteúdo e serviços, não é algo que se conquista de um dia para o outro ou que possa ser facilmente copiado por outros.

Essa declaração delineia claramente a direção de transformação da China Merchants Shekou. Em um setor que se afasta do crescimento acelerado e atinge o limite de desenvolvimento de seus negócios, a mudança para uma operadora de serviços integrada é uma estratégia comum entre as principais empresas do setor. No entanto, atualmente, a transformação da China Merchants Shekou ainda está em estágio inicial; embora as receitas de gestão de ativos e serviços de propriedade estejam crescendo, ainda não são suficientes para compensar as oscilações no desenvolvimento imobiliário, dificultando a sustentação dos resultados no curto prazo.

Para Zhu Wenkai, que assumiu há mais de meio ano, estabilizar essa gigante de 8,3 trilhões de yuans e recuperar os lucros é uma tarefa central e um grande desafio. A “limpeza” financeira inicial é apenas o começo; a questão é como transformar os investimentos focados em cidades-chave em lucros reais e como desenvolver uma segunda linha de crescimento que possa sustentar a empresa além do desenvolvimento imobiliário.

Jornal The Beijing News, reportagem de BeiKe Financeiro, Yuan Xiuli

Edição Yang Juanjuan

Revisão Wu Xingfa